[摘要] 房地产项目成本探秘 土地成本占比最大---最近，一张“绿城项目成本构成图”在网上广为流传，尽管绿城否认曾制作了此图，但“开发商利润”这一话题再次引发关注。记者在采访中了解到，在房地产项目各项成本中，土地费用、各种税收约占房价的40%—55%，建筑施工成本占20%左右，三项费用约为10%。
最近，一张“绿城项目成本构成图”在网上广为流传，尽管绿城否认曾制作了此图，但“开发商利润”这一话题再次引发关注。
记者在采访中了解到，在房地产项目各项成本中，土地费用、各种税收约占房价的40%—55%，建筑施工成本占20%左右，三项费用约为10%。
“虽然这些费用看起来是由房企承担的，但开发商只是暂时承担了这些成本，最终还是要通过房产销售，分摊到每个购房者的身上。”一位不愿透露姓名的开发商向《华夏时报》记者表示。
土地成本占比
最近两年，在严厉的楼市调控政策下，房价滞涨，而开发商在2009年、2010年拿地成本较高，导致其利润率下降。
“与其它行业相比，应该说开发商前些年的利润率的确比较高。但目前，万科、金地的平均净利润率也就在10%左右。”新城房产一位高级经理告诉记者。
上述开发商向记者透露，土地是房地产项目开发最主要的成本，也是不确定性的一个因素。
据了解，开发商的平均土地成本占30%左右，但该成本因地域差异而有很大不同。目前在二三线城市，开发商的土地成本只占两至三成；而在上海等一线城市，土地成本有时候占到房价的四至五成。
“对于在布局的大型房企来说，由于拿地途径和时间点都差不多，因此平均下来土地成本相距并不大。反而是一些本地开发商，因为与政府关系较好，或拿地的时间较早，获得了更便宜的土地。在上海，土地成本一般占到了价格的一半，仅有极少数项目拿地成本只占四成。”上述开发商告诉记者，由于在拿地上有很大优势，本土中小开发商或当地的国资房企，其利润率反而要比大型房企更高。
除了土地成本，房子还没有造起来，开发商就须先缴纳约9%的相关税费。
其中，房企在支付土地出让金之后，除了需要缴纳3%的土地契税外，还要缴纳5%的营业税；而在房产进入预售环节后，开发商还要缴纳销售收入1%的契税。
“销售完毕后，如果房产价格较拍卖土地时有所上涨，还要按相关规定向税务部门缴纳额度不等的土地增值税。由于土地增值税是分四级累进制的，项目体量越大、房产销售面积越多，总的土地增值税也越多。一般中小型项目，土地增值税差不多约占成本的3%—5%。”沪置房产董事长助理黄建华表示。
以此计算，相关的契税、营业税、土地增值税等税收，约占房价成本的12%—14%。
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