[摘要] 在楼市调控继续向纵深发展的背景下，即便是万科这样的地产龙头，也不得不承受信托融资高企的成本。
在楼市调控继续向纵深发展的背景下，即便是万科这样的地产龙头，也不得不承受信托融资高企的成本。
然而，随着房地产信托发行的锐减，对于那些没有更多融资渠道的开发商来说，这个冬天，注定异常寒冷。
万科“换挡”
万科近日发布公告称，为满足公司上海五街坊项目开发的需要，公司向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币10亿元，期限两年，该笔借款为固定利率借款，年利率11.2%。
公告显示，由于持有万科股份总数14.73%的大股东华[简介动态]润股份有限公司，持有华润深国投信托有限公司51%的股份，因此，万科向华润深国投信托有限公司申请信托借款构成关联交易。万科表示，有关借款的实施有助于支持公司相关项目的开发，提高项目经营效率。
其实，万科对融资渠道的打通，在今年4月就已完成。4月，万科次临时股东大会授权董事会与华润集团有限公司及其关联公司展开合作，包括同珠海市商业银行股份有限公司签订贷款合同，利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金，同华润深国投信托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。贷款的合同金额、利用的资金金额以及共同投资的投资金额总计不超过人民币44.2亿元。
根据万科半年报，截至今年上半年，万科通过信托借款共8项，余额达81.18亿元。另据该公司三季报，截至报告期末，万科持有货币资金339.0亿元。
“史上最严”的楼市调控政策进行一年有余，对于开发商来说，明年的情况亦不乐观。中央经济工作会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
12月19日，中坤集团[简介动态]董事长黄怒波在出席2011品牌中国年度人物电视颁奖晚会间隙，接受《财经（微博)日报》记者采访时表示，中央体现出坚定的决心，调控将延续高压，楼市将进入漫长的冬天，“政府已有的调控成果并不会轻易放弃，开发商要做好心理准备，明年房价和去年、前年相比，会下降30%左右。”
基于对市场趋势的判断，手握三百多亿元现金的万科，早已进行了模式切换。今年11月，万科总裁郁亮对媒体表示，面对楼市的整体萎靡，公司在战略上已经转入了冬季策略，他解释称，冬季策略就是要加大销售速度，现金为王；放缓速度，谨慎拿地；引导行业，推行住宅产业化。
“最后一根稻草”的沉沦
今年上半年，信托融资曾被视为房企的“救命稻草”。由于传统的银行渠道融资被收紧，开发商将目光投向了信托。然而，随着房地产信托产品爆发性增长，风险的积聚引起监管层注意，银监会先后对信托公司采取了“窗口指导”、强调开发商的“四三二”合规、事前报备等措施。
如果说上半年开发商还在对高成本的信托融资“耿耿于怀”，那么现在来看，开发商似乎连抱怨的机会也失去了，因为，信托公司的净资本“硬约束”期限将至，许多公司早已停发或少发房地产信托产品。
银监会要求的两条“硬约束”是《信托公司净资本管理办法》中提到的“净资本不得低于各项风险资本之和的100%；净资本不得低于净资产的40%”。
由于受到融资类房地产信托业务风险系数高达3%的影响，对于房地产信托业务占比较大的信托公司来说，必须调整业务结构，压缩房地产信托规模。否则，如若不能达到上述两条指标，信托公司将面临停业风险。
多位信托公司人士向本报记者表示，为了满足净资本要求，很多信托公司开始忙于增资扩股或引进战略投资，在7、8月份就已经停发了房地产信托产品。
信托公司停发或少发房地产信托的策略在产品发行情况上已经体现，房地产信托产品在下半年锐减。根据用益信托的统计工具计算，今年下半年（截至12月20日），投资于房地产领域的信托产品共有403个，规模达到699.99亿元，规模同上半年的1669.67亿元相比，减少58.08%，与去年同期相比，规模减少约为42.76%。
黄怒波称：“房地产资金链十几年来从未如此紧张过。”他告诉本报记者，明年将出现行业洗牌，“中小开发商肯定要退出去的，但是大企业会死掉一些，谁拿地，摊子铺得，谁最难受，倒下的都是的、最疯狂的。”
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