[摘要] 在杭州工商信托的官网上，“已清算产品”这一栏里，“昆仑置业丁桥投资项目集合资金信托计划”位列其中，这个成立于2010年7月28日的信托计划，原定优先级客户管理期限为18个月，不过在1年5个月零12天后，该计划宣布提前清算，比原定清算时间提前了18天。
提前清算的利和弊
先来说好的吧。
兑付房地产信托的资金主要来自开发商的销售回款，但目前房地产项目销售难，回款速度慢，加大了信托兑付风险。此刻，由信托公司发起提前清盘，如果能够顺利实施，那么对于保证投资者本金安全是非常有用的。
另一方面，如果某房产公司比预估时间提前完成了销售业绩，筹集了足够多的资金用于偿还融资款项，那么提前清盘则可以节省一定比例的付出，节约了融资成本。据杭州工商信托客户经理柳小姐介绍，“昆仑丁桥”项目的清算原因就属于这一类。
“毕竟信托的融资成本比银行贷款要高，所以只要当初签订的合同条款中有备注提前清算的条件，客户提出申请后，信托公司一般也是接受的。”柳小姐说。
当然，提前清盘的弊端也很明显。
首先，对于信托公司来说，损失的肯定是提前那部分收入。另外，在信托业界“提前清盘”并不是很光荣的事情，如果一个信托公司管理的项目提前清盘的数量多了，其声誉也会有影响。
另外，对于投资者来说，肯定是要少的。房地产信托产品的利息都是按年利息来算的，从表面上不受损失，如果提前兑付，客户最后拿到手的净肯定是少的。比如某投资者出资100万元购买一款房地产信托产品，原定期限是1年，预期年率为10％。该产品正常到期投资者可获得利息10万元，但提前3个月清盘，投资者实际获得的只有9个月的期限，即7.5万元。如果本来这个客户的计划就是将这笔钱投资2年时间，然后再做其他非投资类打算，那么则空出来的三个月就要白白损失原来有10％的年化、如果再在市面上寻找其他3个月的产品，信托肯定是不可能的，一般只能投资理财产品，而目前市面上3个月的理财产品只有5.0％左右，损失接近一倍。从这个意义上说，投资者的是受到损失的。
对于地产商来说，提前清盘可能意味的是折价出让，应付巨额资金偿付。不少中小开发商在春节前就“被逼”将发行的房地产信托产品提前3个月左右兑付本金和，否则信托公司以后不仅取消与相关开发商的合作，而且在整个信托业内将相关开发商列入“黑名单”。因此，不少中小开发商在楼市销售惨淡难以回款的情况下，只能折价转让开发项目或地块作为应对。
出现房地产兑付个高峰
普益财富统计数据显示，去年共有4051款集合信托产品成立，合计募资7086.7亿元。其中，投向房地产领域的集合信托成立数量及募资规模的占比分别为18.66%和28.44%。中金公司数据显示，2010年和2011年新增房地产信托约5000亿元。
国泰君安研究报告指出，2010年下半年起，房地产信托产品进入发行高潮，产品平均期限为1.9年，“保兑付”将成为今年的主要课题。房地产信托产品到期兑付的个高峰期是今年2月和3月。据不完全统计，今年到期总规模为1758亿元，7月份为年度高峰，当月规模达504亿元。各季度到期规模的具体分布是：一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。
另外，目前市场对房地产信托的担忧主要集中在今年3-7月到期的这批产品，认为风险比较大。这批产品主要是2010年4-7月发放的，当时房地产调控政策并不很严格。而2012年底到期的房地产信托主要是2011年的1-5月发放的，那时候银监会对房地产信托的要求已经很严格了(要求四证齐全、窗口指导等)，所以这些信托产品发生风险的可能性很小。
而房地产信托的风险包括实质性的清偿风险和流动性风险。由于大部分的房地产信托的抵押率都不超过40%，即便出现问题，有房地产开发商的50%的自有资金作为安全保护垫，基本上是比较安全的。
目前市场上对于房地产的担忧主要集中在流动性风险。某些房地产项目因为种种原因出现现金流未能按时回收的问题，而信托到期必须兑付，负债就是违约，如此就面临了流动性风险。
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