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金基置业徐正库:房企转型蜕变的阵痛已经开始

浙江日报   2011-12-21 08:01

[摘要] 在持续强劲的政策调控下,我国房地产市场出现交易量萎缩,土地流拍增多,房价开始松动的新情况。为了巩固调控成果,本月上旬中央政治局强调坚持房地产调控政策不动摇。

在持续强劲的政策调控下,我国房地产市场出现交易量萎缩,土地流拍增多,房价开始松动的新情况。为了巩固调控成果,本月上旬中央政治局强调坚持房地产调控政策不动摇。

深入研究国家有关房地产政策调控、经济发展思路、经济建设进行结构性调整的一系列举措,我们清醒地看到:国家调控房地产行业的政策,只是调控社会经济发展矛盾的一个基本措施;进行经济建设结构性调整,才是国家转型发展思路的根本举措。,主动进行转型升级迫在眉睫。

政策调控,促使房企经营调整

一是市场纠结。资本趋紧。国家持续收紧银根,今年先后6次上调准备金率后已达历史高点。而房地产开发投资持续处于高位,房企资金链全面趋紧。一年来房地产用于生产的原材料价格上涨60%—70%,融资成本上升40%—50%,工资成本上升30%—40%,房企平均负债率达到71.36%,高的接近200%。开发商谨慎拿地,使得土地市场陷入低迷,地方政府财政收入减少,保障房计划的实施受阻,住房需求矛盾却并未缓解。市场下行。一二线城市交易量持续下降,三四线城市量价有所上升,开发商放慢开发进度,供需双方由观望转向买方市场,调控重点城市部分房价进入下行通道。

二是调控初见成效。土地出让收入占地方本级财政收入比重,在去年创下历史最高的71%以后,今年一季度128个城市土地出让金总额均保持在千亿元以上,4月份,迅速下降至786亿元,5月以来土地市场持续向弱。今年上半年杭州市土地收入同比下降62%。以此趋势,今年该项数据可能创下历史新低。地价领跑房价的趋势有所减弱,而地根吸住银根的局面还没改变。

三是调控还将延续。尽管11月70个大中城市的房价数据,再次让人们看到了楼市出现拐点的希望,但反观不断升温的三四线城市的楼市,可以预测,房地产市场的调控基调不会变。数据拐点并不代表市场拐点,国家统计局近期公布的数据显示,1-10月,全国商品房销售面积同比增长48.4%。其中,商品住宅销售面积增长50.1%,办公楼销售面积增长28.2%,商业营业用房销售面积增长32.9%。目前三四线城市的成交量仍在大幅度上涨,决定了调控政策仍将从严。就调控结果看,部分城市房价实质性调整刚开始,全国楼市刚步入探底盘整期。

四是行业步入调整。房地产曾是国民经济的重要产业,为拉动GDP增长做出过重大贡献。1998-2009年,房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%,拉动经济增长平均1个百分点。随着国民经济三驾马车作用的调整,经济发展转向内需拉动,房地产业功能转向对经济和社会发展的承载作用,与其它新兴产业融合共生。其中城市发展的承载,包括城市运营、城市综合体、城乡一体化建设等;新型经济产业区的承载,包括开发区、产业园、产业转型基地建设等;内需型、消费性产业的承载,包括旅游、服务业、养老产业等。

五是财政向稳定微调。央行宣布从2011年12月5日起,下调银行人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年12月以来央行首次下调存款准备金率。对于此次下调准备金,我们认为,一是缓解流动性偏紧的压力,促进货币信贷合理增长。此次下调释放出3700亿元资金,有利于银行增强放贷能力。二是传递稳增长信号。在一系列控制通胀的政策组合拳之后,为控制经济下行风险,在外需不稳、经济增速放缓、通胀压力趋弱的关键节点上,下调存款准备金率,释放了重视稳增长的信号。但并不意味着放松银根,也不是放松房地产调控。三是维持房地产市场的健康发展。由于银行可以维持开发商原有的投资贷款,有望缓解房企的资金压力,但楼市深度调整大局不会变,货币政策的微调,最多只会让调整的底部不那么深,调整时间不那么长。消费者获得贷款可能容易一些,但很难刺激房市。

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