主持人：“用真实的视角见证杭州楼市的成长”，房天下友大家好，欢迎收看本期的《楼里楼外》。在谈我们今天话题之前首先我来介绍一下坐在我身边的两位嘉宾： 众安房产总裁助理陈波先生 汉嘉机构土木咨询副总经理陈焕春女士

7月的来临意味着2010年已经过去了一半，政策冷风劲吹数月之后，楼市逐渐平静了下来，购房者理性了，投资客收敛了，如今人们买房，更关注楼盘的品质与其所在板块的发展未来。 闻堰板块，西拥钱塘江，北抱湘湖，并且坐卧在杭州主城区和萧山主城区之间，区位的优势让闻堰在这两年逐渐受到市场的关注，未来它将被打造成“宜业、宜居、宜游、宜生活”的现代化休闲新城。该板块的“宜居”具体有怎样的体现？这个现代化休闲新城和主城区的互动如何？该板块有哪些高性价比的楼盘值得购房者选择？本期《楼里楼外》将重点关注闻堰板块，解读其价值所在。

陈总，应该说这个板块您应该也去过不少次了，次去的时候是什么样的感觉？是什么时候去的？

陈波：因为我不是杭州人，所以以前对这个板块没有什么很直接的印象，我次去是2006年。

主持人：还是很早的。

陈波：对。给我个印象我觉得很灵气，它有湘湖，然后有山，再有一点就是三江口，所以整个板块上有湖有山有绿有江，所以我觉得这个地方很有灵气，特别是这两年随着闻堰板块不断的改造升级包括湘湖的打造，整个板块我觉得越来越成熟，对城市人的吸引力也越来越强。

主持人：我们知道陈焕春女士做板块的研究，大家都会说杭州是不缺山水的地方，有西溪湿地、有西湖、有钱塘江，闻堰板块在发展过程当中您认为是怎么样的板块？

陈焕春：闻堰板块早是在萧山的，现在它是处在萧山和滨江的结合区，事实上我觉得现在的闻堰是杭州的闻堰，这边的一些住宅楼盘应该说客群还是主要集中在杭州的，多数人的生活轨迹选择住在闻堰，工作在滨江，因为这个就是跟整个江南大副城的发展我觉得还是息息相关的，因为我们从2008年开始发现整个滨江江南大道包括住宅和企业的入住率都是有非常大的快速发展，我觉得这个就带来了很多的需求，其实这些需求的外溢就是闻堰这个板块，而且我觉得它有非常好的一点就是它的交通。我觉得现在住在杭州大家觉得缺憾就是堵车，尤其住在越好的地段越堵车，但是其实如果住在闻堰，如果主要活动半径在江南的话，交通没有任何障碍，这点是非常难得的。

主持人：我们知道汉嘉在滨江，您在从滨江到闻堰板块一般开车需要多久？

陈焕春：我们有几个同事现在住在闻堰的楼盘里面，开车到我们单位十几就可以了，还是非常便捷的，坐公交系统的话可能要绕一些，甚至有些人骑着电瓶车都非常快，所以他们现在觉得生活的非常滋润。

主持人：刚刚强调闻堰跟滨江其实是有非常紧密的互动在里面，陈总您对这两个板块的互动性怎么看？

陈波：随着三桥四桥作为进入杭州主城区的主干道，要过江的话需要通过这个渠道，自然而然从交通大动脉所延伸或者覆盖到的江南的区块，自然而然成为很便捷的一些城市资源或者交通带来的便利。闻堰板块和滨江板块其实都是这样两个能享受到交通大动脉带来的城市资源和城市便利的板块，所以它对主城区人士的吸引力可能优于其他的板块，所以我们看到滨江这两个发展板块，虽然它依托于自身一个新区的定位包括一些概念的营造，但是真正依托我觉得还是交通，这是这个板块能生存的特点，闻堰其实也是这样，冠山隧道一通以后也是相当方便，桥上和桥下如果我们比较匀速开车的话到达杭州，上次我们大概在十五就到了，因为我们说四桥过去就是杭州主城区了，这个速度到城市核心这个板块和城市关联度是相当强的，所以我觉得未来杭州很多动能和新新人群都会去那边居住，反过来它会带来杭州很多新的理念、新的生活方式也好，慢慢就会形成一个新的副城区的概念。

主持人：滨江板块现在新盘非常少，都是在靠一些二手房支撑，所以闻堰板块的供应应该说也是补充了滨江板块的需求。

陈焕春：我觉得其实像整个滨江江南这一带包括江南大道这一带甚至到闻堰，它在规划上的起点还是比较高的，它不像是老城区或者是其他的地方规划没有超前，滨江区的规划做得很早，现在我们看到它的道路系统各方面建设在规划上面起点还是非常非常高，非常有科学的依据在里面。另外我觉得可能我们跟其他板块比的话，我们可以看绕城，绕城一线圈进来的一些地方，我们这个板块也是在绕城的边，跟这个有点相似的比如丁桥，丁桥板块也就是绕城里面绕城外面那一带的话，绕城外面可能就变成临平的新城那一带，里面是丁桥，但是丁桥的房价一度涨到一万五六，现在因为新政来临之后可能有一定的回落，但是事实上在丁桥卖到一万五的时候我们这个板块还是很理性的，但事实上我们这个板块的交通还有可能不一样的就是丁桥的推广早一些，大家认为那里配套会齐全一些，这里整个区域的宣传还不是很到位，很多杭州人对它的认识还不是很到位，在比较好的时候这里房价也就到了一万二，也就是相对来说它还是具有一定性价比的，从这个角度来考虑我们就更加不用比下沙了，它的价格相对来讲就更高了，事实上整个来讲在板块发展过程当中它基本上是良性的，没有透支太多的价值。

主持人：您刚刚提到丁桥，其实丁桥未来的定位是大型的居住区，但是如果说提到闻堰地位的话，它的定位相对于丁桥或者别的板块而言更高端点，一方面它是未来的休闲新城，另一条线它是有“天堂硅谷”高新的概念以及“湘湖新城”的打造，您对闻堰板块未来的发展潜力怎么看待？

陈波：我们可以想象一个问题，就是它如果没有独特的资源，所以我们可以看到闻堰有自己独特的其他板块不可比拟或替代的资源。然后休闲对于消费者来说也是层次的一个追求，就是依托它自有、现有的天然景观、景色，你如果能在这个环境当中居住的话，我想居住品质和个人生存的品质以及对生活的理解就完全不一样，所以有了它这块独特的板块高度以后，那么它将来可能会占领城市当中高端人群的思想和认同。第二也提到了硅谷概念，硅谷是给人提供梦想、实现梦想的地方，如果这些人能认可这个板块，那么我想只要通过这两个双核的理念在这里，整个闻堰板块它的独特性和它的优势性将是无可比拟的。具有很高生活情趣的人，又具有对生活很有追求的人，然后社会精英层住在这里的话，我想这块的优势和它的辐射量将来真的是不可忽略。

主持人：钱江世纪城的板块定位说是上海的陆家嘴，如果让您跟闻堰板块定位的话，您会怎么说？

陈波：闻堰板块有点类似于上海的张江高科技区，也有点硅谷的味道，可能在整个浙江省IT人士都会集中在这个板块当中，同时它有自己独特的景观资源，它们两个相结合的话，我觉得比上海张江未来潜力还要大。

主持人：刚刚我们也聊到现在闻堰板块属于价格洼地的状态，跟我们的九堡、下沙、丁桥也好可能是同时期起来板块里面我们的价格相等说是的，哪怕是二手房肯定也是一万二，丁桥现在也是要一万多的价格，我们这个板块未来的价值发展潜力会有多大？

陈焕春：这个板块其实我们可以先对比一下杭州的两个板块，一个是闲林，一个是下沙。闲林跟下沙我觉得在2005年之前价格是相似的，但是现在再看闲林跟下沙差很多，这里面主要的区别可能就在于两个区块的规划是不一样的，而且下沙金沙湖、CBD等等政府还在不断的投入，但是闲林主要问题是地老早就出掉了，政府接下来的投入很少，所以这个板块一直是杭州的价格洼地，但它也很难有上升，所以我们再看闻堰，闻堰的好处在于不是完全的居住功能，闻堰如果产业上的规划能够如期实现的话，我想未来它可以跑得更远。因为它的资源也很好，它有湘湖，而且钱塘江在那边，开始那边是萧山的乡下，到那边一看空气确实不错，而且江景在那边还很好，这样一些资源我觉得放在那边的话，现在对它挖掘的不是特别深，以后会对整个区域有带动作用。这个地方离空港比较近，离萧山的机场包括滨江板块这边，交通非常顺畅，我觉得可能在城市发展之后，如果老城区堵车等等各方面太严重的话，这边会成为一个发展的机遇，所以我觉得这个板块的潜力比较大，但是目前认知度等各方面有限，未来如果都兑现的话，将是非常美好的。

主持人：据我所知，在生活配套方面不仅可以想象它之后的发展前景，目前我们也可以依托闻堰镇满足即将入住购房者的需求。

陈波：闻堰镇本身也是传统的居住区，一些基本的居住功能都已经有了，我看过差不多在五公里半径之内配套的设施全部都具备了，随着整个闻堰更多大型配套设施，我们看到有一些商业用地都在进行拍卖，未来很大的商业综合体都会入住，无疑就会给当地居住的市民提供更便利的环境。闻堰板块走得更多的是精品路线、质量路线，而不是数量路线，我觉得能认同闻堰，认同这个板块的人我觉得还是有一定质量的，因为那边的独特资源很吸引人。

主持人：应该说闻堰板块除了道路上是非常畅通之外，轨道交通也是非常值得期待的，包括即将要开通的一号线也是临近这个板块，而且还有到时候的六号线可以到家门口，这块给我们介绍一下。

陈波：轨道交通对杭州来说历史上次，知道都是轨道交通，但真正能带来什么东西杭州市民还无法想象。上海一号线起来之后，上海增长速率快全部是沿一号线轨道交通两边的楼盘，在杭州其实也是这样的，因为交通便利带来大量人群，带来各种不同社会认知和行为习惯，它把整个板块从人文认知无形当中就会有提升，这是一个；第二个它无形当中会带来很多商业的入住，因为有了很大的人群，商业的入住是顺其自然的事情，这就是个良性循环，所以这个前景是相当美好的。

主持人：我们说很多上海人也是开到地铁口，搭地铁再到上班的地方，这种东西一旦开通之后效果就显现出来了。

陈焕春：我觉得地铁开通之后明显的可能是在它的端点或者站点会有一个比较明显的差别，但是事实上对市中心的利好反而没有那么强，就好象大家讨论当地铁通了是下沙更好还是九堡更好，为什么后来有一度下沙的房价赶超九堡的势头我觉得这也是有很大的原因在里面，尤其是像这样一些板块，地铁开通之后可能会有一个巨变。

陈波：上海地铁速度差不多一公里需要两，那么它的传输速度就非常强，同时我们也看到一个问题，就是上海现有十四个地铁轨道交通线，路网非常密，一旦造好以后发现有个问题，就是主城区人越来越少，副城区人越来越多，主城区商业里面的人越来越少，副城区商业里的人越来越多，就是它的传输数量太大，现在很多地方碰到个问题，就是地铁造好以后城市内部的人空了，这也是地铁带来的一种特性，就是将来副城区人越来越多，功能越来越完善，但是对闻堰板块来说是很好的事情，所以地铁一开通未来是相当方便。

主持人：所以包括当我们的综合体起来以后整个板块相当于是独立的区域，可以满足人所有的居住功能，据您的了解，闻堰板块在未来会有多少量的土地推出？因为现在据我们了解现在目前在售的盘并不多。

陈焕春：这个板块就像你讲的现在的房子不多，可能未来跟上的速度也不是特别的快，现在可能就是两家比较大的像众安和绿都在这边，之前可能是像戈雅公寓更要往北一些，还没有完全到闻堰这一带，但是那些房子基本上也消化的差不多了。众安和绿都对杭州消费者来说稍微有一点陌生，应该说我们也了解过它们做的一些产品，在品质上、用材上还是非常实在，非常注重细节，应该说并不是比较哗众取宠的做法，而且它们现在也没有把自己当成品牌开发商定价，也就使得这个板块比较理性。我觉得整个板块供应量的问题一方面可能说供应量少了就是竞争会比较少，另一方面可能后续整个板块的效应需要越来越多的楼盘跟进。我觉得一个板块怕的是集中卖地和集中的上市，整个闻堰我觉得现在还没有这样的情况，基本上还是比较良性的。

主持人：众安给我的印象一直是一种很有慧眼的感觉，闻堰板块未来开新的盘的话，虽然说不是个，但也是在前面拨，您给我们聊一下为什么众安会在闻堰开新盘？

陈波：闻堰板块随着这两年开发的话，我现在认为萧山人也不觉得闻堰是萧山的，觉得它好象是萧山之外，更贴近于杭州，因为那边的很多独特性的东西和对城市人群的吸附比较大一点，所以我一直很关注闻堰，所以我们在那边也拿了块地。随着大家对湘湖的认知越来越强烈，对滨江和闻堰的认知越来越强烈，对整个江南融入杭州市的理念越来越接受的话，我们这个闻堰板块的城市化聚集效应我觉得已经到一个爆发点了，所以就是我们选择在那边开一个新的楼盘。

这个楼盘就在闻堰镇的镇中心，这个楼盘我们暂名叫启航社，预计今年四季度会上市。它是一个很特殊的产品，就是我们在这一个地块上打造两个产品，但是这两个产品还是有区别的，一部分是我们非毛坯的SOHO公寓，一部分是面对浙江省的企业家的会所。闻堰是一个生机勃勃的地方，我觉得它能吸附各种不同类型的人居住，有杭州人，有新杭州人，但是他们共同有一个特征就是他们的年龄年轻化，就是他们是一切乐于接受新事物，勇于挑战明天的，特别我们依托滨江有很多的软件园包括大型IT企业，所以我们认为我们这个项目面对的就是他们，他们就是一些怀揣着对城市梦想，怀揣着对自己未来人生理想梦想的人，他们是处于一个上升通道，处于一个对自己实力或者对未来都是相当有把握的这些人，就是很有理想的人，很有理想的精英、青年，让他们在这里，希望他们在这里启航，让他们从这里开始走向杭州，走向全国甚至走向世界。

主持人：非毛坯在闻堰板块是独树一帜的产品，您对对众安这个新的产品在闻堰板块未来的发展怎么看？

陈焕春：我觉得这个项目确实比较特殊，它是两种文化不同的产品在一起，它有高层SOHO公寓，还有独栋的做企业会所，我觉得这两块多多少少会有所结合，因为企业会做不同于一般别墅的概念或者是办公楼的概念，它可能会是一些企业家把它买下来自己做招待或者作为员工福利的地方，也可能是企业的窗口，甚至于有些在这里办公，所以这样也就意味着在这里办公的人旁边的高层里面就可以买一套或者怎么样也是有一定的结合，像这样的产品应该说在闻堰目前确实不多，另外它的户型范围比较大，从五十多方到两百多方，你会有机会选到杭州总价比较低的产品，虽然它是四十年的产权，但是由于它整个跟前面独栋会所结合的话，我觉得它在居住功能上不单单把它作为住宅来理解，我觉得它多多少少还有一点点投资的价值在里面，可以适当的去考虑，这是一个比较特殊的产品。

另外我觉得在目前形势下，之前有人问我还有什么房子可以买，我觉得有四种可以买，种是买现实，就是说已经可以兑现的区域或者说价值很明显甚至于现房，这样风险小；第二种是买品质，现在期房也比较多，多数人会倾向于买品牌开发商；第三种就是买机会，什么样的地方有机会？我觉得机会是在于区域的，不一定是在于楼盘的，像很典型的区域它的规划前景无比光明，但它的现实还没有兑现，再加上供应量大的话会有这样的现象出现，就是行情差的时候价格会有跳水，行情好的时候价格又会马上涨上去，我觉得其实现在闻堰的另一个机会就是它的前景还没有被多数人认可，这种机会也是隐含在里面的。另外一点可以买的就是新盘，现在大家看到老盘新开的价格挺在那里，比较僵持，新盘品质以及各方面不一定比老盘差，尤其在一期的时候可能会把价格放的比较低，为了未来有一个高开的空间，大家如果不急着买的话多去看看新盘，说不定会买到比较划算的。从这四个方面来看的话，众安这个楼盘具备了两个，所以大家可以考虑一下。

主持人：启航社在接下来的推盘过程中会不会给购房者在价格上一个回馈？

陈波：这个项目的价格如果公布于世的话我觉得大家都会很有吸引力，因为大家知道旁边的房子在一万二左右，众安一样还是秉着做品质、做产品、做社会认知为主，我们的价格在拨推出的话是9000元左右，而且还是含非毛坯的，这是我觉得大家怎么算怎么划算的东西，在杭州我估计现在找不到这样性价比的楼盘。

主持人：什么时候可以让购房者有更多接触的机会？

陈波：我们现在前期陆陆续续有些信息发布了，但大规模的对社会开放、展示的话可能会在今年的九月底十月初，差不多房交会前后，希望大家到时候可以去关注一下，因为我个人觉得也是性价比相当高的。

主持人：今天也非常谢谢两位陈总跟我们聊得这么愉快，无论是闻堰板块还是启航社新的项目都是在未来有一个非常好的发展前景，我们也希望广大的购房者能够持续关注这个板块。