主持人：“用真实的视角见证杭州楼市的成长”，房天下友大家好，欢迎收看《楼里楼外》，我是主持人朱佳玮,今天我们要探讨的话题是“4月零出让，缄默期后土地市场何去何从”。

　　在探讨我们的话题之前先介绍一下坐在我身边的两位嘉宾，一位是我们的老朋友，智联地产前期研究部总监秦喆先生；还有一位是合创地产机构市场研究中心主任许小芳女士。

我们知道，进入2010年以来，杭州楼市在经历了一段时间“退烧”后，近又露出“热相”。但市场虽热，政策环境却一点不宽松，近中央再次打出“组合拳”对土地市场进行调控。
3月23日，国土部出招表示今年未公布2010—2012年规划编制保障住房供应用地前，禁止各地出让住房用地。国土资源部将于4月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划。至此，土地市场瞬间进入缄默期。平静过后的土地出让计划会如何调整，市场又会如何表现？两位嘉宾认为为什么会选择在这个时候提出这个计划？

秦喆：近这段时间的成交大家看到了，非常疯，不管是行内人还是行外人，看到这个行情都感觉蒙掉了。当然两会之后大家都在猜测会不会楼市往下面走了，实际上都没有。举个不太恰当的比方，大家都在买面包，买的很疯了，的面粉供货商看到这么个行情，如果他是个商人的话，如果这时候停掉，只有一个动作，就是酝酿涨价，但是还好我们面包的供货商是我们的党和政府，这种情况之下，我觉得他不是酝酿涨价，他也在想有什么办法可以抑制这波行情，但是这个对策出来之前肯定需要有待市场进一步的分析。如果用正常的办法这个行情不能调整的话，我想只能用类似于突然死亡法，先停一个月再说，一个月之后我们再见分晓。上海已经出台了一些政策，我不知道这些政策会不会在全国范围内扩大。】

主持人：其实现在有些地方政府已经表态了。

秦喆：对。这段时间大家都在猜测，我觉得不需要顾虑太多，有需求肯定有供应。所以，一个月之后肯定会有一些政策出来，所以大家不用太敏感。

主持人：也就是说您对我们的市场持乐观的态度？

秦喆：不能说是乐观，只是说是顺其自然。如果按照现在的行情发展下去，那就顺其不自然，这样肯定会走到一个不能控制的局面，这时候大家都冷静一下，给大家彼此双方一个考虑的时间，让投资者考虑考虑，让开发商、政府也考虑考虑，究竟该如何走下一步。

主持人：其实在出台这个决定之前，中央已经对我们的土地市场进行了调控，为什么还要再加上这么一点，他们用意何在？

许小芳：这里有个时间问题。为什么会在两会结束之后，2009年全国房价上涨其实已经到了一个举国上下都非常关注的点，经过两会这么多委员的关注的焦点，在两会之后才会有这么个政策出来。所以，两会应该说是打开了一个突破口。还有一点，我们要关注到2010年经济的形态跟2009年已经不一样了，2009年初的时候是经济危机的时候，但是现在整个全国的经济已经恢复了，所以说国家这个时候没有像2009年那么依赖房地产来拉动GDP，所以现在用这个方式来调控房价。其实刚刚说到了下半年三到五月份都是全国上半年成交的高峰期，这个时候就需要有冷的政策来压。

主持人：它是历来的高峰期？

许小芳：对。相对比较火爆的时候有这么冷的政策会达到比较好的政策，所以这个时间点会不同。

主持人：其实我们仔细阅读那一天的决定文件可以发现，“在今年土地利用计划下达后，统筹新增和存量以前五年平均年均供应量并适当增加，要优化结构调整，把政府工作报告确定的今年300万套保障性住房，280万套棚户区改造任务在各地供地计划中要落实”。这样的要求会不会改变我们全国各个地方原有的土地供应计划？

秦喆：我觉得现在的需求都是投资性需求为主，而改善我们的棚户区也好，保障性住房也好，在房地产开发里面是非常低端的市场，特别是在杭州、上海、北京一线城市，那个实际上属于非商品房的范畴，它是政府该出的社会福利而不是正常的商品生产该有的统筹进去的概念，所以我现在觉得这对于现在既定的推出土地还会推出，只会把更偏远的地方拿出来作为保障性住房或者是棚户区的改建。

主持人：我们一直很疑惑，它的300万保障性住房，280万套棚户区改造任务是怎样的概念？会不会影响到《读地手册》当中容积率、规划、包括供地量都会有改变？

许小芳：我觉得应该会有一点的变化。因为可能有些城市之前以商品房的土地出让为主，如果在整个供应总量情况下保障性的住房出来之后可能会影响到商品房的用地减少，量上面可能会有减少。刚刚讲到有一点，保障性用房郊区话，其实像现在杭州丁桥、下沙这种地方的供应可能会增加，因为它需要有些保障性用房。

主持人：所以说可能我们的供地量上也不会有太大的改变？

许小芳：不会。

主持人：中间还提到了要控制大套型住房供地。这之前有个相关消息以后会对别墅有个重新的定义，秦总你是怎么看的？

秦喆：我记得2006年的时候国家就有政策，好象是不再批纯粹的别墅用地，但是结果我们发现现在卖的还是有好多别墅、排屋、独栋、联排的等等，有需求肯定会有相应的产品开发出来，不住别墅照样住平层公馆，所以像这种政策制定出来都是有一定的局限性。

主持人：但是它有个大套型的规定。

秦喆：需求被抑制了，照样要找一个点来突破，需求是不是可以通过这种方式抑制它，我觉得应该是引导。

主持人：但是过渡开发大套型住房以后，普通住房者该去哪里买房？

秦喆：我的观点可能会偏激一点，这是没有办法的事情。比如说你有钱，你当然可以占据资源的地方，没有钱的话可能就要住到偏远的地方。这就像为什么长得又帅又有钱的帅哥可以吸引到美女一样，对于美女的吸引就是一个基因争夺战，我觉得这是一个规律，不是经济学里面可以解决的一个问题，这是和人性，和伦理学是有关系的东西。

主持人：其实也是一个竞争的必然产物。

秦喆：对，就是这样的。

主持人：许主任您看，这个消息放出来之后会不会对目前正在销售或者即将销售的一些大户型或者是别墅排屋的项目的价格或者是市场热度带来影响？

许小芳：我觉得应该会有影响。虽然说是国家是这么规定的，刚才也讲到了它可能会有一部分会改变，但是整体的大势不会变的，就是未来大户型肯定会越来越少。昆仑公馆是个特例，它是刚刚在放松90/70时候出来的，那个阶段是2008年到2009年底的阶段其实已经有一点变化了，它重新再从紧肯定会导致大户型的供应减少。其实大户型需求我觉得处于一个发展的阶段，通过2009年大户型或者平层大宅或者别墅激发了人们对大户型需求的愿望，所以这个需求是呈上升的。

主持人：现在包括像昆仑公馆、蓝色钱江都非常的好卖，越贵越好卖。
许小芳：这里就有个矛盾，供应下降，但是需求上升会导致大户型在未来会越来越好卖，不是说卖不了而是买不到。

主持人：有个著名的开发商说过越贵的房子应该让有钱的人来，然后通过税收来造福老百姓。

秦喆：香港有钱人都是住在山顶别墅，没钱人住在四五十方的小户型，四十平方做三房，我觉得这是以后社会发展的必然趋势。当然了，希望所有人通过自己的奋斗之后都去住上大户型，但肯定也有一群人还是要住小户型。

主持人：刚刚我们也聊了，你们两位是专家，所以对目前四月份土地零出让的事件还是比较冷静客观的，但是对于我们专业知识欠缺的普通购房者来说，您认为这个现象的出现对2010年的土地或者楼市有怎样的改变？

秦喆：我有几个朋友听到这个消息之后问我是不是该马上买房子？我说从长远来看，房地产肯定是保值增值的，这个不用怕，但现在我们处于上升阶段的时候，虽然是处在上升通道，我建议卖房子，因为套利。

主持人：就是当大家都存在恐慌心理的时候。

秦喆：对。你去投资一些成长性更好的产业，比如说现在期货可以，或者是其他的比如像信托，你直接买信托，投入到开发商的行列里去。

主持人：但是他们会认为这些都太专业了，买房子更简单。

秦喆：一百万起，一百万对于买三四千万豪宅的人来说是个小数子。我觉得在这种行情之下就是要避免自己成为后一棒，当然这个后一棒不是的后一棒，在一段时间冷过之后，就像2007、2008年那样再上去，但是再来一拨金融危机的话就惨了。

主持人：也就是说现在购房者有些是恐慌的，但是你就是劝他们不要急。

秦喆：我想稍微冷静下来仔细的想一想，现在都在讲租价比，租售比，现在这个比例已经很不平衡的。任何行情都是有波动的，从长远来看能承受的就买，买就没有问题，如果你害怕这个资源以后再也没有了，那你去买，如果你只是想通过这个行为投机或者短期投资的话，现在是获利的时期而不是买入的时机。

主持人：许女士您跟我们的秦总是不是一样的观点？

许小芳：我觉得投资的多一点，但是自住需求是现在很重要的一块。我身边跟我同龄的人基本上处于准备购房的阶段。刚刚讲到的需求其实不仅仅是由政策决定的，还包括经济收入，还包括现在的成交量、价格还有整体的购房氛围，这些都决定了你是否现在去买房子。刚刚说的政策仅仅是一方面，我觉得这个空窗期可能会导致未来供应会减少，会引起一阵恐慌，就觉得是不是以后的房子供应得少了，房价会涨上来，会有这样的影响，我觉得问题不是很大，因为它是由多方面决定的。

秦喆：我倒不觉得会形成空窗期。

主持人：大家可能会认为市场会渐渐的反映过来。

秦喆：如果理性去分析它的话，开发商在选择开盘的时机都是有讲究的，并不是大家都开盘的时候我也开盘，它肯定会选择一个比如说以后供应不是很足的时候自然会开盘，房子还是有的，地还是有的，供应量还是充足的。

许小芳：我的意思是对购房者心态上的影响更重要，他可能因为这段时间担心供应减少了，房价会上来，这个对心态的影响多一些。

主持人：我的朋友表示看着政府好象是要支持保障性住房了，现在大户型又卖了那么多，会不会担心土地的规划一出之后到时候普通购房者买房子的选择余地更少了？

秦喆：我觉得这就是所谓行内人和行外人看问题的区别了。大家都知道，我们在做一个房地产住宅定位的时候肯定会根据周边的竞争环境、规划等等一系列做出来，不会说政府规定60方或者70方我们只做60方或者70方，没有变通的方法；还有刚才许女士所说的，实际上是行内人和行外人看问题的角度，行外人可能会觉得很恐慌，所以我希望借这个平台告诉大量的购房群体千万不要恐慌，没有必要，这样的行情从2002年开始到2007年到今年已经有三拨政策，大家不要恐慌。

主持人：其实从客观上来说，无论是今年的住房供应量还是土地的供应量跟去年比其实都是有多无少的。对于行内人包括开发商，他们对于这次四月土地的停止出让关于他们开盘的情况以及市场预期会不会有改变？

秦喆：我觉得开发商的消息比我们更加灵通，这个社会上赚钱就是赚在信息不对称上。我觉得特别是作为老总层次，他们心里面肯定有底的，特别是比较高端的开发商的老总，但是对于我们的销售经理或者是营销策划来说这是一个天大的喜讯。

主持人：为什么这么说呢？

秦喆：就是选择这段时间开盘，日光盘会比较多，过段时间一些政策出来了，那么日光盘的现象就会越来越少。

主持人：它其实是迎合了购房者的心态。

许小芳：我觉得对开发商的影响是很少，我们在服务的开发商觉得这一个月没有出让土地对他们几乎没有什么影响，因为他们都有长期的计划，他们拿地不是说非得在四月份拿，他们有年度的计划或者明年的计划都是持续进行的状态。

主持人：在我们的一手房也好、二手房也好进入四月会不会有一些波动？

秦喆：波动已经有了，成交量就是直线往上窜，北京的成交均价已经超过两万五了，但是这个波动是不是正常值得商榷,这种波动是透支未来的购买力。

许小芳：我觉得应该不是政策受影响，其实受土地供应量的多少不能立竿见影影响现在的房价，然而土地的价格是能够影响，例如今天土地出让达到五千一个平方，可能马上就反映到明天楼市的价格上，但是量的多少是一年甚至两年以后才能反映出来，所以近期成交量的上扬跟这个政策没有很大的关系。

秦喆：买房子就是买个预期，大家都抱着这个心态买房的话，供求关系肯定会发生变化。

许小芳：这个跟今年一二月份供应量太少有很大的关系。

主持人：三月好象有个回升。

许小芳：三月主要集中在月底的时候，经过一二月份很多人本来想买房子，因为那时候政策还不是很明朗，到了三月份以后房源出来以后有些人会觉得合适，所以上扬得比较快。

主持人：其实我们多次谈到今年土地市场的供应，我们也谈到今年跟去年相比供应量只会多不会少，我们可以发现在三墩、祥符、申花、拱墅板块供应量会比较大，您觉得供地方向的转变是否会影响各个板块的热度？

许小芳：我觉得肯定会有影响。刚刚讲三墩、祥符、申花在去年土地出让的很少，我们可以发现对比下沙、九堡这些区域，三墩、祥符和申花2009年涨幅比较小，特别是像三墩区域，它现在还没有超过两万的价格，哪怕现在是下沙，像保利东湾平层大宅已经超过了两万，这个价格跟前几年不是在同一个水平上了。如果从2010年开始，三墩、申花板块土地能够出让得更多的话，那这个价格肯定会上扬的。像下沙、九堡可能会保持一种比较平稳的态势，因为它毕竟已经涨到一定高度了，它会对不同板块的价格形成新的发展态势。

秦喆：去年三墩、下沙会那么热，实际上每天钱江晚报或者其他报纸可以看到，今天又有哪宗土地成交了，价格是多少，当然消费者的目标就是跑到那边去了，他们觉得下沙热，然后就去买，今年也是这样，如果老是有土地公告出来，老是有地王产生，投资者的眼光也会被吸引过去。明年地铁开通以后，九堡、下沙再会有一拨上涨的行情。

主持人：实实在在摆在那里的是我们中央对楼市，对我们土地市场调控的信心，您觉得近“组合拳”土地的政策能否改变楼市现在的状况？

秦喆：我记得从2005年国五条开始出了那么多政策，每年都有政策，这个政策出来之后可能会有一定影响，但是这种影响在一定层面上我觉得不能扭转整个大趋势。

许小芳：房地产是个很系统性，有各方面的影响，仅仅是土地政策只能从单方面影响某一部分的楼市，不能说是从整体上去影响，这还是需要有很多不同的政策，哪怕以后的物业税，这种不同杠杆体现出来可能会对楼市有影响。但是从目前来看，这样的政策影响不会特别大。

主持人：今天我们跟两位嘉宾聊了很多关于我们的土地市场，关于我们的楼市，但是不管怎么样,我们还是希望中央政策能够对我们的房地产市场带来一个更加健康和良性的发展，谢谢各位网友收看我们的活动！