主持人：房天下友大家好，欢迎收看《楼里楼外》3·15维权日特别节目，今天我们要探讨的话题是“关注购房者，房天下在行动”。首先介绍一下坐在我身边的这位嘉宾，他是来自浙江浙联律师事务所的戴和平律师，还有来自我们的论坛部主管来琪敏女士。

如今，买房对于每个人，每个家庭来说都是一件大事。许多人用了大半辈子的积蓄才买到一套房子，买了这套房是不是就万事大吉了？事实上，许多购房者会在买房过程中，甚至入住后会遇到各类房屋纠纷，面对这些问题，我们的购房者应该如何来应对？今天我们就和戴律师以及小来一起探讨这些话题。

戴律师接触房产纠纷应该十多年了，在你的印象当中哪些纠纷是发生多的？

戴和平：主要的纠纷是合同没签好，现在几乎所有的财富都是用合同的形式固定下来的，比如就和男女结婚一样，结婚证书就是一份合同，如果没有这份合同的话，两方面关系就不稳定。买卖合同也一样，关键就在于商品房买卖过程当中签订的合同，如果这份合同签订得好的话，那么以后一切就会平安无事，就是出现一点点小纠纷也有个处理的标准，所以我们一直强调，合同签得具体明确，要完备、合法性，这样以后的问题就比较少，真的出现一点小问题的话也容易解决。

主持人：合同是白纸黑字的形式应该是板上钉钉的，但就是合同问题，购房者其实是头大的，因为对于他们来说根本不知道怎样是一份比较清楚完备的合同，这方面请您给我们介绍一下。

戴和平：我们一直讲开发商跟购房者之间两者地位是悬殊的，强弱是很明显，为什么这么说？开发商每天都在做这个专业事情，而且还养了一批顾问，包括专业律师为他们服务，这简直是如虎添翼。作为买房子的人，一辈子就买一套房子，多的也就买三套房子，这个专业方面的水平相差实在太大了。现在关键就在于，我们作为购房人怎么样签订好这个合同，光是我们说一下或自己看看书的话也学不到，所以我们建议如果你真的想购房的话，我觉得你就不在乎再花点中介费用，律师的服务费用，由专业人士帮你买房，你进去住就可以了。就像我们香港特区，它的买房就这样子的，先把意向到律师行说好，要什么时间居住，是投资还是投机,方方面面具体明确之后，律师就按照你的要求给你处理好，你自己就看到现成的房子了，任何事情只要专业性服务,对自己才是的利益保护。所以我们一般建议购买房屋请一位律师，比如花两三千块钱，这就相当于我们打预防针，打预防针的话，十块二十块钱，如果一旦感染上之后住院动手术的话费用就大了，所以我们一直建议专业人士为自己服务，这就是扬长避短，这是对自己权益维护的办法和途径。

当然，想省点钱，如果房产很简单的也可以的，关键是双方主体要合法，这是签订合同的大前提，也就相当于男女结婚一样，你一定要符合法定婚姻条件才行，要不然就是无效的。像开发商的买卖还好，因为都是固定格式，里面有需要修改的也不多，但是在二手房买卖过程中可能牵扯到的问题就比较多，房屋的时代比较久，里面设施、房屋的所有者有几个人，这里面的关系比较复杂，所以这时候在二手房买卖过程当中更需要律师或者专业人士为自己提供服务，这样比较有利。 我刚刚在来之前还接到客户的投诉，他就是二手房买卖过程当中，签订的合同只有先生一方签字了，他现在讲房价已经涨上去了，已经纠缠了三四个月解决不了，所以这里面就牵扯到很多的法律问题，如果有个专业人士在身边的话就不会出现这些事情的，所以我一直强调在二手房买卖过程当中请一位专业律师或者专业人士为自己提供服务，为自己签订审查合同，这样子比较好。

主持人：小来，戴律师也重点提到合同是非常重要的，在你与网友的沟通过程当中他们有没有这样的意识？

来琪敏：大部分网友有这样的意识，但是没有这样的专业水平，他们会需要专业的意见来看购房合同。

主持人：戴律师，您接触的客户过程当中买新房邀请律师陪同的概率和比例大不大？

戴和平：不大，到目前为止5%都不到。大家可能会觉得这无所谓，这可能跟我们国家执法环境，法律意识方方面面都有关系。我们目前情况往往是法律的效力比法官的效力要小，法官的效力比政策效力要小，政策效力比行政人员效力还小，所以这方面造成执法环境不是依法办事，而且违法违规的成本也太低，这样子就让人钻了空子。人家就感觉到我遵守交通法红灯老是走不过去，一到绿灯的话人家违规我也过不去，所以这是两难，比较麻烦，目前关键是环境需要改善。

主持人：您觉得怎样改善环境？

戴和平：我是一直强调，我们目前为什么社会出现好多的不和谐现象，关键是两点没做到，一个是我们普遍的人对法律没有一种敬畏感；第二个，没有信仰感，这两种乱掉的话，整个秩序就会乱掉。比如说闯红灯一样，大家都走过去，十个人九个人违规了，我一个人站在那儿，人家笑我傻，所以法律意识是的问题。像有个笑话，美国留学生跟一个女的谈恋爱，有一次过马路，他觉得闯红灯无所谓，于是推着女朋友过去了，结果那个女的马上跟他断了关系，因为那女的觉得他法律都敢违背，以后不敢跟他交往了；后来他回到了北京，很自觉的遵守交通法规，但是他的女朋友觉得他连红灯都不敢走，所以又跟他分手了，所以这是个两难。

主持人：您在接触的众多购房合同当中，到底哪些条款是经常存在猫腻的？

戴和平：像一手房里面关键就在于房屋里面的结构和周围的环境，里面设计变更、面积差和里面装修的材料以及交房的质量标准，比如说达到什么样的条件可以交房，以及产权登记，这些方面产生的纠纷是比较多的。在二手房里面又不一样，一个是双方主体关系，比如说这个房子是夫妻两个人还是夫妻两个加上父母亲的，这种主体纠纷比较多；第二个，里面的设施，有几台彩电，或者装修什么东西，或更换，这块不仔细；第三，比如说里面的物业管理费、水电费，还有个就是由于违约金定的高低和定金签收的问题。

主持人：一旦涉及到专业领域还是有请专业的律师团队为我们出谋划策的。

戴和平：对。前面不打预防针，觉得这点钱能省就省，到后出了事情的时候花一万两万三万都愿意，很大方，人到了这个程度就没办法了，也就是下了水他就要命了。

主持人：小来，作为房天下媒体的话，我们其实在论坛当中也会经常遇到网友的投诉案件，请跟我们分享一些典型的案例。 来琪敏：网友投诉案件一般在交房的时候比较多，比较印象深刻的是去年在下沙有个楼盘，世贸江滨花园，当时这个楼盘质量问题还是比较严重，当时我们论坛上有比较多的业主在进行楼盘的投诉包括文字上以及图片上做展示，给其他业主看到这样的现状。当时看到比较夸张的是业主罗列了十八条房屋的质量问题出现在论坛上，也确实是有这样的问题，就是在到交房的时候，业主才会把之前的合同翻出来说按照合同一条一条对，说这个房子现在是什么什么问题，交房的时候才来跟开发商沟通这些问题。

戴和平：有关质量问题，很多实际上是误区，比如里面有一点点小的裂缝或一点点空鼓我觉得都是很正常的，就像美女一样都会有一点瑕疵，这点叫普通的瑕疵，我觉得都是允许的。其实在这个过程当中，有个别的验房师把这个扩大化之后，验房的费用才好收取，这方面起了一定的误导作用。好多人一点小小的裂缝或空鼓，或门窗关得比较累点的话说“我不收房”那后吃亏的是自己。我就碰到了一个案例，我当时是站在开发商的位置，但这个都是相互融通的，他就坚持了两年，他说有点渗水或问题就坚决不收，开发商收拾好给他，他不来收，过了两年，要求赔十五万，我们说一分钱不赔，到后法院让我们调解。之前我们考虑到方方面面建议开发商给他一万块钱，这是安慰式的，也不是赔偿，因为根本不具备赔偿的条件，到后坚持两年多不肯，打官司，后法院驳回，驳回就一分钱都没有，他自己还付出了律师费，还有诉讼费用。我跟他律师说，“你不具备索赔要求的条件”，我处理所有的事情都是摆在桌面上的，后法院全部驳回，后这户人家还是服我了，因为我都讲道理给他们听。

主持人：戴律师，您刚刚也提到维权的意识，其实在去年有一件事情我们非常关注，那就是上海的“楼倒倒”事件，这个事件到后其实是媒体、政府等多方面都参与了，您觉得对于那批购房者来说他们是不是权益得到了保护？

戴和平：我觉得他们的权益没有得到全面保护，因为他纯粹就是退了房，按理说应该按照有关法律规定，他退还退掉的时候应该考虑到当时的市场价，这部分的差价损失作为开发商应该给他赔偿，但这部分没赔偿，可能考虑方方面面工作，方方面面和谐，大家以稳定社会和谐为大局，老百姓也比较听话，作出了必要的牺牲。我们觉得中国老百姓比较体谅社会，体谅有关行政人员的苦衷。

主持人：所以我们总结来说，买房子的时候防患于未然或者是未雨绸缪当然是好的，真的买了房子的时候遇到烦事了，起了纠纷的时候，购房者该怎样拿起法律武器维护我们的权益？

戴和平：你只要前面预备工作做得好，我们所谓“预”就是有关合同签订的比较明确、具体、详细，不会产生疑义，不会产生两三种说法，连标点、文字都写得好好的，所以我们一直强调双方签订的法律应该依法成立，而且里面的内容必须是完备、完整的，而且也是具体、有明确的，不要含糊其词，怕就是含糊其词，一旦如果含糊其词的话吃亏的肯定是我们购房者，这是一个大前提；第二个，如果我认准了之后，我就秋菊打官司坚持到底，如果你觉得这里面花得时间多，不合算，因为有的官司可能不是很顺利，但只要你坚持，法律明确的话就好，有时候一种意识，一种意念。所以是合同签好了，第二，合同签好了之后，认准了法律就坚持到底，这样就得到了保护。

主持人：但实际操作过程当中我们总感觉到购房者是被动的，面对这样的情况我们应该怎么办？这段时间3·15维权日快到了，近购房者跟您的沟通应该也很多，这段时间哪些问题比较热？

戴和平：我在接受浙江房产报道的时候讲到，目前由于价位上下浮动比较大，这方面引起的纠纷比较多。比如前两天就碰到一个房屋，它当时晚上挂的是120万，但业务人员给买房子的人介绍是125万，结果买房的人花了125万买了这个房子，再过了三天之后，看到网上挂的还是120万，他就觉得上当受骗了，这个时候就产生了纠纷，而且这里面也包含了他到小区里面实地考察以后觉得这个房子多值110万，他觉得很痛苦，所以他就要求退房，现在这个事情还在协商中。第二个，也是房价的波动，有的人会见利忘义，这也是价格问题；第三个，由于违法违规成本太低，这也是容易引起纠纷的原因；还有就是房产由于现在价格，特别是前面买到天花板上的房价，现在有质量问题，他就会讲究这个质量问题，这样他心理才平衡一点，这也是引起不愉快的根源之一，我觉得这方面也是一个；后就是开发商目前的交房程序跟法律法规应该是颠倒的，但已经习惯于这么交了，所有的消费者也没办法，我觉得这方面消协能不能出面集体谈判，就像工会出现代表全体职工谈判一样，这方面可能是对消费者利益保护比较好的。比如房子觉得质量不好，不符合双方约定的，但他就不给你房子，要你接收了以后才给房子，这个程序肯定是不对的，我觉得这方面呼吁一下，改变一下比较好，那就是的维权。 主持人：其实维权也有很多方面的，请戴律师后跟我们网友分享一下在正常的买房过程当中有哪些地方是可以合理避免的，买房者在买房过程当中应该树立怎样基本的法律意识。 戴和平：首先要认真看看开发商的历史、社会评价怎么样；第二、对房子的地理位置进行仔细的考查；第三、买房的目的要清楚，方方面面考虑好了之后再定下来签合同付定金。第二个，刚才前面提到了签合同一定要认真、仔细，一定要花点心血，请专业律师或专业人士帮忙；第三，在付款过程当中，一旦签订好之后一定要严格按照合同的约定来履行自己的义务，要不然合同签了之后自己吃了亏还不知道。后，真正到交房的时候按照合同再重温一下，合同整个看看，然后按照合同标准看看是不是具备合同里面约定的交付条件，如果都具备了再收房屋，如果不具备的话，马上书面形式写给开发商，要求开发商签收，这样自己的利益才能够得到全面的维护。

主持人：其实的方式就是在买房过程当中都有一位专业人士的陪伴，这样更有利于我们买到称心的房子。 谢谢戴律师今天来参加我们的节目！