主持人：“用真实的视角见证杭州楼市的成长”，各位网友大家好，欢迎收看《楼里楼外》，我 是主持人朱佳玮。我们本期《楼里楼外》要讨论的话题是“提前探营房博会，拨开迷雾谈楼市”。今天首先我们介绍一下身边的两位嘉宾： 杭州世联房地产咨询有限公司营业部总监郭光先生 还有一位是有着丰富买房经历的房天下友（清水公寓版主）吴志杭先生。我们知道，“金九银十”对于房地产市场而言是一个令人振奋的 时节，再过几天省十六届房博会又将召开，这届房博会的主题是“稳定市场、促进发展”。如果说之前的房地产市场像是打了鸡血似的疯狂， 那么这次房交会的到来又能否给市场注入一支强效的镇定剂？今天我们将和两位嘉宾一起共同探讨一下房地产市场，也研究一下这次房博会的 一百多个楼盘。吴先生，您之前有没有参加过房博会？

吴志杭：参加过。

主持人：感受怎么样？

吴志杭：房博会参加了几次，看到了很多房地产项目，我目前的感受是现在有很多的房子特别是 像滨江还有城西的房产还是值得我们去做投资或者去买卖的。价格有些不是很高，特别是城西的房产品在杭州口碑很好，开发得很成功，包括 很多的配套设施全部跟上了。

主持人：我听说您有着丰富的买房经历，投资也是有道的，请您跟我们分享一下。

吴志杭：不是说投资经历，就是说也买了几次房子，但是通过买房又通过卖房还是有些的。

主持人：郭总您看，这次我们参加的楼盘将近160个，哪些板块是我们值得关注的？现在还有哪些 是属于价格洼地的？

郭光：刚才听了吴先生对楼盘的观点，我可能稍微有些不同的观点，因为我自己买房子更多考虑 的是投资，同时作为投资当然也是实用，我主要看有没有人口导入，第二是土地会不会持续增值，所以从这点来讲我比较看好的地方一个是滨 江，一个是古墩路。因为滨江到省内其他城市比较方便，它的外向型比较好，而且它现在价格有些区域也是可以，以后一旦地铁通了以后，它 的土地增值也会提升，而城市东边又是杭州发展未来的重点，所以说它会持续的人口导入，无论是钱江新城一直到下沙这一带，可能都是未来 无论是土地增值也好，人口导致也好都是重点。

主持人：现在阿里巴巴搬到滨江区，应该说也给滨江的楼市如注入了一把火。

郭光：对。其实任何一个房地产市场发展到后要成熟的话一定要具备两个条件，除了居住之外 另外是产业，如果没有产业的话，它的价值是提不上去的，你只要看看像成熟的地方，上海等地，它的一些重要板块，像高端板块都是因为跟 产业结合在一起的，所以这两个是密不可分的，工作和居住其实是密不可分的。

主持人：谈到滨江，我就想到吴先生买的南岸金都的房子，您当时选购它的时候是不是因为它的 配套以及楼盘的品质？

吴志杭：一个是配套，包括许多的农贸市场，我们一般住进去就要吃住一些的必需品它都能及时 供应，的是阿里巴巴就在它的旁边，阿里巴巴一般过去以后就是整个滨江的房产一下子涨了两三千，所以这可能是让我下定决心要买那边 房子。

主持人：这次房博会将近160个楼盘当中有哪些区块是我们对于现在普遍的刚需是可以进行购买的 ？

郭光：我觉得滨江如果价格合适，像有些滨江板块已经很成熟，价格已经很高了，但是有些地铁 沿线的房价还可以接受，一百多万的价格还是可以接受的，这种房源应该是自住的，因为自住者大部分承受的是一百万左右。下沙因为在很多 杭州本地人心里是比较远的概念，往东九堡可能是大家心理上可以接受的区域，差不多也是一百多万，可能要略高一些，这两个区域我是比较 看好的。

主持人：您刚刚说到两个区域也是迈入了万元大关，可能新进杭城的年轻人没有购买实力，我们 据了解在年底之前又会有大批的房源推出，但是仔细观察大部分都是大户型的，您觉得对于刚需我们到底应该在哪里能够安家？

郭光：刚需的话可以这么说，要根据自己的实际情况，为什么现在新房源价格是比较高，第 二面积也做得比较大，这是因为土地成本的持续上升，就是开发商拿的地本身成本就比较高，做普通的楼盘要承担很大的风险，所以他们要往 高端去做。如果你根据自己的经济实力，如果你不具备这种实力也没必要在年轻的时候去背很高的负债率，我觉得年轻人要么选择地段还可以 的小户型甚至二手房，要么就是交通很方便的，比如未来挨着地铁略微远一点的比如新城区。

主持人：吴先生，我知道您儿子也结婚了，房子买在白鹭郡东，当初买的时候是不是出于这样的 考虑？

吴志杭：买良渚文化村当初考虑的就是文化的价值，因为当时也有很多其他的同事他们买了郡北 的一些房子，那些地方虽然现在配套不是很好，但是整个环境非常好也非常利于人居住，交通也很方便。

主持人：我知道吴先生您整天在我们的房天下上，也是一个版主，通过我们这些房天下友，您感 觉现在网友普遍买房的心态是什么样的？是觉得房价太贵实在没法买，还是有些确实是有钱的但是又选不好房，觉得没有房子可以买。

吴志杭：就像郭总刚才讲的，实际上房子价格不是很高，关键是我们的土地是在不断的增值，土 地增值以后也就使房价会更高了。刚才我很赞同郭总的说法，就是可能有些房子会造的比较大，这些适用于一些改善型需求的业主，他们以前 的房子比较小，他们现在会想买大一点的房子，可能年轻人没有这个实力，但是不去追求很大的，我初期创业可以买一些小房子或者是二手房 ，通过我创业了以后，只要我再有收入那我以后再来改善型，有时候买房子的时候也不要一次性到位，一次性到位会让你感到有很大的压力， 但是你通过不同的改善可能你的房子也会越改善越大，你的生活也会越来越好。

主持人：我们知道这次房博会的一个主题就是稳定市场、促进发展，您这样的心态或者说众多网 友这样的心态，如果都是这样的心态市场就是稳定的。 郭总，什么样的因素能够促进市场稳定，或者说房交会在稳定市场的局面下扮演了怎样 的角色？

郭光：房博会和稳定市场应该没有直接关系，如果要稳定市场，我觉得主要的有几个条件，第 一个是因为前面也已经说了，因为现在市场上没有房源可以卖，所以这个时候是很难稳定市场的，如果要稳定市场必须要有持续的供应量，我 们也可以看到有很多三线城市它的房价相对比较稳定，原因就是它们的供应量非常大。据我了解，很多当地的人比如像无锡、常州这样的城市 ，它的供应量就比较大，所以它的房价就相对比较稳定，涨得幅度没有像上海、杭州那样，一般的工薪阶层也能够承担，主要是保持一个持续 稳定的供应，这个是很重要的。我们现在供应量跌破五千套了，所以这个时候很难保持稳定，因为没有供应，只有供应很充足才能稳定。

主持人：这次房博会期间也有很多新的楼盘推出，有没有适合网友的？

郭光：如果个人自己住的话，其实也谈不上稳定不稳定，根据自己的条件去判断，你可能买一套 市区二手房也是可以的，一定要根据自己的情况。买房你是踩不准那个点的，什么时候涨什么时候跌，所以要根据自己的实际情况，不要让自 己的负担过重。

主持人：近的楼市又有许多声音冒出来了，强的就是杭州楼市又遇到拐点了，一位是投资有 道的购房者，一位是经验丰富的专家，两位谈谈你们是否觉得在近期杭州楼市的拐点就要到来了？

郭光：拐点每个人的理解不一样。

主持人：您的定义是什么？

郭光：比如说去年这种情况可能是拐点，但是目前来看，可能多是一种阶段性调整，不至于出 现拐点，因为去年它是结合了整个金融危机，整个经济处于下滑期，两者正好碰在一起了。现在因为国家整个还属于经济恢复的阶段，应该说 整个经济是逐步往上走的，所以在这个阶段应该不太会出现大的波动。

主持人：但是我们的经济政策都有调整。

郭光：对。经济政策调整肯定也是基于经济数据，政府也是这个角度去调控的。

主持人：也就是说在近期您认为房价不会有大的波动？

郭光：应该不会有大的波动。

主持人：吴先生您觉得呢？

吴志杭：我感觉房价拐点要往下降也不太可能，目前的状态下我感觉市区特别是市中心的房子价 格还会涨，价格还会更高一些，但是从边缘来看，价格应该会逐渐持续稳定，这样可能会吸引更多的人来买房子。特别是这次把烟花大会从滨 江沿岸重新回到西湖和运河沿岸，可能这次我估计靠运河沿岸房子的房价会升高的多一些。

主持人：郭总我想再让您给我们的网友谈一下，除了杭州以外，现在全国的其他城市房交会都陆 续展开了，从举办的情况来看，许多的一线城市房博会都不会特别乐观，您觉得为什么会有这样的问题？

郭光：从市场上了解的情况来看主要是两个，一个是现有的楼盘可售的房源非常少，所以很多人 就干脆不参展或者是选择低调参展，这是一个；第二个，后续开发的项目往往还在远期，可能今年还面不了世，所以他们基本上是以展示的目 的来的，跟直接成交的关系不大。

主持人：这是不是也导致了购房者来参观房交会的人也少了很多？

郭光：有一定的关联，近几个月整体来说，上海、北京、深圳住宅成交量都有下滑。

主持人：我们知道今年五月份春季房交会我们无论参展量还是成交量都是创新高的，两位预计一 下现在即将举办的房博会是否还会迎来这样的规模？

郭光：我觉得还是参观大于成交，可能大家更多会多看一下，一方面可能因为很多政策是去年的 国家扶持政策到年底要结束，有很多人在观望，再加上本身开发商自己没有房源可以售，所以这个时候双方都在观望。

主持人：吴先生，您作为购房者今年肯定是去看房博会的，您身边的朋友是否对房博会产生很大 的兴趣？

吴志杭：房博会可以带来更多的信息，平时我们很多的网友包括业主去买房子有时候找不到那么 多的信息，他有时候会通过房交会了解到这个信息，但是也有可能他不一定会在房交会上一下子作出决策马上买，但是他可能通过房交会了解 和知道更多的楼盘信息，就是为他买房打好一个基础。

主持人：您觉得这次去参观房交会投资客比较多还是自住客比较多？

郭光：我觉得自住客可能多一点。因为投资客对市场信息的掌握程度以及政策的敏感度都是比较 领先的，他不一定完全通过房博会，其实这段时间自住客观望的比较多，所以他们会多看一下。

主持人：去参加房博会作为购房者应该抱什么样的心态？

郭光：还是多看看，多比较。

主持人：好的，今天的采访到此结束，谢谢两位！