主持人：
用真实的视角见证杭州楼市发展，这里是《楼里楼外》，我是史回春，很高兴请到三位嘉宾，他们是保利（杭州）房产公司营销经理傅小君先生、滨江房产集团公司海岸公司企划部主管陈侃先生，浙江动力地产策略总监胡辉女士。
随着人们对居住需求的逐渐提升，创新的房产品成为开发商开拓市场的新视点，从简单的居住需求到对生活品质的不断攀升，促使市场上出现了LOFT空中别墅、平层大宅等多种创新产品，而这些产品在市场上一度形成了热销的场面，当产品出现同质化现象时，什么才是促进它健康发展的动力，为此，我们特别针对目前热销的平层大宅进行解析，阐述其现状及未来的发展趋势。
下面请动力地产总监胡总谈一下平层大宅的特性？
胡辉：
杭州住宅发展趋向，从开始的平层发展到120平米再到140平米，有一个发展过程，它的意义点在于建筑本身，排屋跟别墅有一个两层到三层的结构，平层从字面上就可以看得出来，它的面积以及空间层面来讲。
第二点就是平层大宅可能很多购房业主关心平层大宅跟排屋别墅的区别点是什么，排屋跟别墅由于地缘属性决定，个周边有一个比较好的环境条件，这是点，第二点排屋跟别墅在城市周边，郊区别墅、郊区排屋，是以景观资源为主，其次是以交通条件为辅，而平层大宅可以说只要满足了我的一个经济指标，就是我们说拿地的经济指标，无论是中心也好，或者说具有非常好的景观资源周边的一些地缘环境也好，我都可以做平层大宅，这些跟产品特质分不开。
主持人：
2005年到现在已经有很多平层大宅项目产生了，您觉得目前杭州这个市场对平层大宅消化量，您有没有数据提供给我们？
胡辉：
其实杭州很早出现平层大宅，我个人所知道的别墅项目是“九墅”，这是平层大宅范例，它的外形以及设计含量非常高，忽略了平层大宅特质，而更注重设计这一块，“九墅”到现在平层大宅项目著名的就是滨江房产旗下的金色海岸到阳光海岸，一直到目前在操作的城市之星，都是作为平层大宅杭州目前比较出名的项目，应该说会有这样一个特点：
个，目前在操作平层大宅项目的都是国内一线开发商或者说我们浙江省省内一线开发商操作，有这样一个技术支持力量，包括它的产品品质把控力这样一个平台，这是其一。
第二个因为这些开发商本身公司品牌效应也好，或者说作为一个有责任的开发商对于产品设计当中赋予了很多品质把控，产品在户型设计一直到后整体建筑材料再到非毛坯，非毛坯上面一系列把控，导致现在所售很多平层大宅产品品质非常好。
另外一块在价格体系上面平层大宅其实跟目前排屋、别墅差异并不大，应该说目前杭州平层大宅状况还是不错的，另外它的体量不会大，在所有平层大宅开发项目里面都属于中小型排屋，不会有特别大批量出现，应该说区划状况还是不错。
主持人：
刚才动力地产的副总讲到了排屋以及其它物业类型，它的面积跟平层大宅相似的，我们可以看到在平层大宅这个产品产生的时候还是存在一些市场竞争力的，下面请滨江集团海岸公司企划部陈总讲一下，因为2005年滨江金色海岸引起业内非常高的关注，他们现在已经开发了阳光海岸，销售各方面非常成功，他们作为成功的开发者来说，对于未来或者说对于现在，他们觉得在市场上面对他们有竞争力的是哪些类型物业或者说哪些方面对你们产生竞争？
陈侃：
我延续胡总监的发言，因为平层大宅要以真正的竞争点，因为是差不多面积，跟排屋别墅面积差不多，如何突出它的价值，因为排屋别墅给人的感觉舒适、宽敞，而平层大宅和它的面积是差不多的，你在这个上面怎么超过。
首先是地段，因为平层大宅一般来说都是在市中心，或者是在风景比较好的地方，西溪湿地或者说钱塘江边，另外它有别于别墅和排屋是可以作为居所，别墅、排屋是因为政府限容积率各方面指标，那只能在近郊。
第二点，平层大宅概念并不是说光光把户型面积做得大就是平层大宅概念，因为它引申出来比别墅、排屋的舒适性，开间达到五米、六米，另外有独立的洗衣房，包括有宽敞的厨房，还有大的储藏室。
还有一点它有足够面积支撑，可以三房朝南或者四房朝南，户型结构有其优越性。别墅排屋极少作为居所，更多以毛坯形式出现，而平层大宅在市中心，可以以非毛坯方式出现，这样更节省成本，也使业主更方便一点。
主持人：
你在打造平层大宅非毛坯方案的时候，除了您刚刚说的节约成本，使业主更方便，还有其它方面原因吗，因为你们两个产品都是非毛坯的？
陈侃：
抓住市场差异化，像平层大宅这一类，基本上符合它的定位，鉴于是企业高管甚至是一些富二代，在这么好的位置，肯定要做高端、做非毛坯，这样才对得起这块地的价值。
主持人：
谢谢，因为像金色海岸或者阳光海岸，是整一个物业或者说整一个项目都是平层大宅格局的，保利东湾这个项目是别墅的，为什么有平层大宅项目？
傅小君：
平层大宅有它的特点，首先平层大宅是属于资源型豪宅定位，我们纵贯所有平层大宅，要么就是城市繁华资源占有，要么就是城市绝版资源占有，这是一个先天条件。
第二个方面，在平层大宅方面，我们本身在业内形成一些比较一致的平层大宅方面的模式和标准，在面积也好、层高也好，一系列物业配置或者说精带装修约也好，今后在整个社区文化方面跟平层大宅定位和匹配度方面，因为对于中国这种地少人多的版图来讲，就像香港一样，国家越来越对建筑限高和容积率有限制，以后相对来讲别墅排屋更加稀有，平层大宅更多成为豪宅物业发展方向，至于说保利东湾这个项目，有86万方的界面，我们做产品规划定位的时候，我们希望在产品跟地块条件对接上实现地块资源化利用，因为地块优势有两方面，方面就是它的景观资源，本来保利东湾处在湾角位置，江面开阔度是非常开阔的，另外还有政府打造的一个湿地公园，杭州可能有西湖贵、钱塘江江景贵、西溪湿地贵，西湖已经绝版了，在钱塘江跟西溪湿地都有我们的项目找到，另外随着地铁的开工，这个地块的城市便捷也是具备的，中央商务区和生活区的组合关系，可以看到处于这么一个合适的关系，所以我们在产品打造上有这么一个共性，我们三条产品线，个是排屋别墅这一块，第二条线是平层大宅，一线江景的点式建筑，两梯一户的格局，第三个产品线是我们二线江景中小户型为主。
我们这么一个定位，主要能够使项目程度利用本身这个地块赋予我们江景和湿地资源，同时我们在做相互定位的时候也有一个比较细致的客户群细分，一定是多元化客户群，这样一个定位。
主持人：
刚才说到平层大宅对排屋别墅来说是一个新兴市场，在保利项目里面这两个项目已经都存在了，在你们客户了解情况上，你觉得排屋别墅需求和平层大宅客户群是同一类吗？
傅小君：
会有类似性的，我们的平层大宅面积一般在210方左右，阳光海岸已经到了300方，甚至还有一千多方，相应的钱江新城客户购置我们排屋别墅产品，有这样类似的情况，我们有重合的地方，但是也有一些区别，相对来讲是客户群年龄层次稍微轻一点，另外谈到整体而言我感觉他们所追求的一种生活元素跟排屋别墅还是有些差别，他们更多接受了国外一些理念，比如香港豪宅居住理念，他们对里面装修元素以及物业格局，客户并不一定很喜欢三代同堂这样的沉闷格局，更喜欢独立空间，可以俯瞰整个江景。
主持人：
关于消费群体，滨江这边有发言权了，你们积的客户非常多，阳光海岸算一代，金色海岸、阳光海岸这样的客户需求，客户对产品的认可度，你们的分析主要是哪些人群？
陈侃：
我发现一个很奇怪的现象，从金色海岸到阳光海岸再到城市之星，这批客户群年龄层次越来越轻，有可能从地段因素考虑，先是从钱江新城CLD地区到CBD地区，阳光海岸是跟空中别墅像结合的，基本上是有一些积累的客户群，也只有这一批人符合他购买这类产品经济基础。
而城市之星现在户型面积比阳光海岸、金色海岸略小，200-250平米左右的样子，总价相对较低，这样更多年轻企业高管考虑我们房子，从他装修特点来说也是有一个明显变化，原来金色海岸，包括阳光海岸基本上也有现代风格，但是更大一部分是欧式的或者说古典的，现在城市之星更有特点，我做了市场调查，我这批房子购买力，无论是周边环境以及年龄层次，都需要这种现代感比较强的，它周边便利，包括是繁华都是无与伦比的，可以跟香港一些CBD媲美的，香港、纽约在市中心高档的超高层物业，一些平层大宅是非常走俏的，年龄层都是比较轻的，这批年纪轻的客户，因为年纪轻，所以接受度比较高。
主持人：
平层大宅发展趋势，不仅产品在变化过程中，人群也在随着产品变化而变化，请动力地产胡总来讲一下，这个发展趋势，是不是未来会成为年轻者拥护的产品，在其它城市是不是已经出现了，年轻话的方向在往平层大宅走？
胡辉：
我们公司在操作平层大宅以及豪宅上比较多，通过我们对客户手上项目客户人群的分析，包括我们跟排屋别墅相比，我们发现一个现象，买排屋别墅的人很有可能再去买平层大宅，而买平层大宅的人很少会去选择购买排屋别墅，这是一个很特别的现象，为什么会导致这样的现象，会从几个方面考虑。
首先个，排屋跟别墅是传统意义上的舒适度到自我身份象征，到一个中级产品打造的过程，而且就平层大宅而言，排屋别墅它的出现时间，包括它的居住感受性以及产品改造时期相对比较长，中国人本身比较传统，他有一个传统的定义和概念，再做一些调整和改变，传统意义上的人群，很多先富起来的人，他拥有了的排屋跟别墅，当平层大宅出现的时候，他出于投资考虑，更多前面傅总跟陈总都讲到，平层大宅相对排屋别墅来说，它更多在城市中心地带出现，获取更好的交通资源，CBD核心资源以及稀缺景观资源，它可以做居所，很多人会再去考虑购买平层大宅。
反过来讲，平层大宅可能在国内比较新，在国外来讲纽约曼哈顿，比如像国内一线城市，像北京、上海，其实早在2001-2002年期间就有大量平层大宅产品出现，这些产品一直到杭州，到目前为止来说，跟排屋别墅来说相比还是比较新，先富跟后富有很大的区别，从开始的万元户到暴发户再到现在有知识的阶层，传统概念人群到新锐人群变化，这也决定了购买平层大宅人群占有越来越年轻的主导因素，包括地段位置等，作为居所符合我生活工作的需要。
而年纪比较大的人，如果购买平层大宅，他考虑到西溪湿地或者说西湖边有没有可能产生平层大宅，他选择这样一个位置和区域，这跟生活调性风格有直接关联性的，而目前我们市场上出现的平层大宅，市中心板块上面非常少，因为没有土地放量出来，大多数会集中在哪里，下沙、九堡、钱江新城，就像滨江之后，在今年的4、5月的时候，钱江新城又派出一块地，地价非常高，有可能又有新的平层大宅出现，只要在市区，根据刚才的状况判断，它的年龄层次势必越来越轻。
同时购买这些房子的人有足够资本积累，平层大宅体量乘以它的单价，总价是非常高的，从我个人而言比较看好平层大宅未来发展趋势，因为同时坐拥比较好的景观资源，同时拥有非常好的交通资源，同时又有非常完善的生活配套资源，会比周边排屋别墅好得多，这是它的很大优点，对于年龄层次处于越来越年轻化的阶层而言是非常好的居所或者说第二、第三居所选择方向，我比较看好它的未来，这是客户人群。
第二点，从我刚才讲的杭州今年四月份开始土地拍卖状况而言，像申花路板块，地价从9990多攀升到接近2万的价格，钱江新城的拍地以及丁桥这些地块拍卖出去，杭州今年土地集中性放量态势已经形成，同时我们从它的土地价格上可以判断至少在后面，2011年上半年开始往后可能出现一些新的项目，个它的土地量都很大，第二它的楼面地价导致产品销售单价都会非常高，销售单价高的前提之下用什么吸引直接目标客户群体，因为楼面价格上去了，普通大众一部分没有办法购置得起，就往豪宅方向发展，在这块经济指标不适合做排屋别墅的，那这样的情况下适合于平层大宅方向发展，根据土地价格、土地位置以及目标客户群目前一种特性，平层大宅我们相信今后会越来越多出现，并且它的受追捧程度主观或者被动的也会成为一种主流方向。
第三个就是客户人群的喜好度，这跟产品的地理位置，包括它的资源优势集群所决定的。
主持人：
刚刚说到产品越来越多，开发商面临一个问题，产品差异化如何体现，金色海岸面向的客户群体是40岁以上人群，相对会比较多一点，刚才也说到年轻化，包括地价导致产品不得不往这个方向发展，产品之间如何体现自己的特色，我们说做这个产品需要一些品牌开发商来做，我也不排除一些外的企业也会做这样的产品，我想了解一下，做产品的差异化怎样体现的，滨江房产从以前产品到现在的产品也在变化，我想了解一下平层大宅的差异需要在哪些方面有所突破？
陈侃：
我觉得平层大宅归根到底是四个字“因地制宜”，不同的地块针对性也是不同，比方说阳光海岸一线江景，然后平层大宅在设计当中采用大面积的漏顶玻璃，层次可以看到江景，包括客卧开间达到四、五米以上，主卧甚至达到六米五的样子，这样更可能看到江景，这类平层大宅是在杭州乃至浙江没有的。
再举个例子城市之星，针对的企业主比较高，总的面积又比较小，把户型做得比较小，而功能比较全，那这样的话平层大宅跟其它大户型住宅有什么区别呢，所以说我们在这一点充分抓住两点，一个就是主要生活场所，一个是客厅，一个是主卧，这两块地方把面积做大，主卧开间会达到五米，客厅也是五米多，但是客房面积可以相应减少一点，此外超高层建筑我们在其它方面，比方说公共部位投入也是比较创新的，比方说架空层高度达到8.5米，这样哪怕买二楼的房子也相当于在四楼、五楼的感觉，不光是户型，从建筑立面内部结构，包括大堂都是以五星级酒店标准，因为这部分是年轻客户，他比较喜欢繁华，经常出入这些大酒店，包括一些高星级场所，所以我要让他到城市之星来的感觉和这些繁华的场所相近的，这样使他生活在这里相当于生活在繁华都市当中，这样一个感觉。
主持人：
傅经理，你们保利其实是全国性的房产企业，对你们来大城市北京也看得比较多，你们做保利东湾的时候怎么做产品差异化？
傅小君：
我们在一些CBD以及稀缺地块都做平层大宅差异化，包括是非毛坯以及空中别墅打造，这一块各个产品都有它的特点，总体而言我们在做战略思路的时候有一个宗旨不变的，首先你在划分客户群体的时候，自己有一个把握，这个房子将来是给什么样的人使用的，然后平层大宅产品相对于一般住宅产品会有更多定制化或者说增值服务以及个性化动了，这跟客户身份以及精神属性来打造系列化产品。
比如说从整个开车进小区内道关再到车库，再进电梯，进了电梯以后出门厅，然后进入房间，根据客户的生活习惯，应该说针对不同客户群有它的定制化打造，这是相对于一般住宅产品来讲有一个差别。
另外一点，我们在产品内部功能方面，在户型结构方面，平层大宅比一般中小户型更多一点，这结合本身地理位置以及景观资源来做的，可能像我们东湾来讲，的优势和资源是江景，我们在设计产品户型的时候化的突出江景，保证各个尺度奢侈度和舒适度情况下做了一个四房朝南270度观江面，整个观江视野和纵宽有二十米，本身内部配置细节上，不管设计还是尺度以及相应配备上面，包括是保姆房以及保姆通道，根据客户家庭结构做了定制化研究。
从外面一系列配置，层高也好、电梯配置也好、私家门厅配置也好以及车库的装修，都符合客户系列化配置，从目前客户群来讲，当时定位的时候在下沙做了一个平层大宅，大家稍微有一点意外，这个地方销售出乎了我们预期，客户对这样的产品认可度和接纳度以及将来对它的保值增值预期远远大于一般中小户型产品。
主持人：
钢铁提到滨江的金色海岸、阳光海岸以及保利东湾都有非常多的稀缺资源，那以后的产品开发是不是都需要有这样的稀缺资源呢，以后的产品开发怎么把握方向，请动力地产胡总讲一下？
胡辉：
我们现在广告里面经常看到我是真正的平层大宅或者我是怎样的平层大宅，首先平层这个概念我刚才讲过，那什么叫“大宅”，其实滨江项目也好，包括保利项目也好，它具有一个共同特点，平层大宅面积相对普通舒适型住宅而言面积比较大，面积区间170-180方开始进行计算，小的平层大宅可能会到250-260左右，会是这样一个面积区段，往大的去可以做到将近一千方，这是基础面积衡量。
有的物业面积不一定非常大，可能160左右，甚至稍微大一点，180的样子，也可以叫做平层大宅，如果这样的面积体量只是做到两房两厅说两个大房间加一个小房间，然后再两厅，并且这些房间都会具有一个特点“套房”，自己带有独立卫生间的套房形式，也可以叫做“平层大宅”，面积对于舒适型房源更大，另外更具有舒适性的房间结构，每个房间舒适性和尺度都达到了排屋标准或者说别墅标准，这是我们对于产品面积体量上面对平层大宅的定义。
回过来讲今后平层大宅要具备怎样的条件，其实它离不开社会发展跟城市经济发展，杭州市作为旅游业非常发达，包括目前对外经济贸易相对来说走向国家一线城市步伐而言，我们有越来越多资金流动，我们新富阶层、资本阶层偏向年轻化的特点以外，外来人口不断注入，包括二三线城市的富裕阶层往一线城市移进，再到国外技术人员以及中高层人员注入，在杭州可能有公司配备的住址，很多人喜欢杭州这样风景如画的旅游城市，选择在杭州置业、居住，这样一系列条件产生，意味着今后平层大宅客户资源应该是有，不缺。
第二块，是否都需要稀缺性景观资源跟很好的配套环境，我觉得“未必”，，不是每个项目都达到这样的条件，第二，那么多人员注入，势必带来国外先进理念带入，为什么像杭州三年前、四年前我们很少有人去办私人派对，现在这样的活动越来越多，这几年杭州私人会所，包括商务活动、聚会活动越来越多，这跟国际接轨以后产生的，平层大宅比较大，可以做家庭派对，会把住宅跟私人商务功能、私人社交功能进一步结合，两者选一或者相对来说整个周边居住环境条件具备的情况之下，平层大宅有这样的客源，势必带来一种新的生活方式，包括平层大宅不同理解和使用。
无论怎样，平层大宅需求是存在的，另外根据它的产品所能体现出来一种居住模式因人而异，而并非我必须要具备一个非常好的资源条件，当然反过来说能够具备好的资源条件，那对于产品来说附加值无限量放大，话说回来，在特别差的环境，平层大宅是不可能存在的，只能说在城市相对较好的位置，相对来性价比比较高的综合条件之下，平层大宅的存在有它的合理性，包括有非常适当的发展性。
主持人：
今天非常感谢三位嘉宾为我们诠释了平层大宅这个产品的现在和未来，我们相信在未来房地产市场，开发商会给我们带来更多更好的产品，谢谢。
