主持人：“用真实的视角见证杭州楼市的成长”。大家好，欢迎大家收看期的《楼里楼外》节目，我是主持人冯霁雯，期节目我们要和大家探讨的是10%留用地的问题 。
在不久之前，杭州市政府出台了一份名为《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅纠正了此前民间混淆的杭州留用地项目与小产权房的概念误读 ，也更是让村级留用地项目有了底气，10%留用地从此也成了近期杭州楼市讨论的热门话题。然而不少人在对留用地侃侃而谈的时候并没有深入了解10%留用地的内在含义，以及政策背后的现象。到底什 么才是10%留用地的正确含义？在留用地上置业存在多大的风险？新政到底应该如何操作？本期栏目中我们将为大家一一解答。
首先我来介绍一下身边的两位嘉宾：
天邑国际副总经理阳锦锋先生
浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬老师
我们首先探讨的个话题是什么是10%留用地？先请虞老师给我们讲一下。

虞晓芬：10%留用地是政府为了保障村集体经济组织，特别是村级的售后保障，在土地增收的时候，按照征收总量10%用于发展三产，通过三产的收入来保障村民的收入。所以， 假如说村里征用了四百亩的土地就可以有四十亩的地用于发展三产。

主持人：怎么样理解这个三产？

虞晓芬：三产主要是非住宅项目的开发，比如说像商业、酒店、办公楼这些都是属于这个范畴的。

主持人：之前民间对留用地和小产权房是有一定的混淆，这次政策的颁布也可以说是让大家认清了留用地和小产权房到底是怎么样的区别？请阳总给我们谈一下本质区别到底在 哪里。

阳锦锋：小产权房和留用地从之前网络的搜索或者媒体上的报道来看，大家往往会把这两个进行混淆，其实留用地是作为一个杭州地方性非常特殊的一个用地政策。首先我们觉 得从法律上应该做一个界定，留用地首先说它是非常合法的、而且也是非常符合操作规范的用地性质。作为小产权房，大家也知道北京或者深圳的乡产权，它的批建手续只停留在乡镇或者村一级的，而 并不是像现在房子的留用地已经上升到杭州市国土的层级。所以从法律的界定上，留用地这块是一个合法性的开发。另外乡产权严格意义上是违法的建筑，它是不具备法律上的保证。

虞晓芬：我觉得这两个完全是不同的概念，10%留用地实际上就是我们通过比较规范的程序以地方政府的名义拿出一定的指标留给村集体经济组织，然后对建好的房子怎么做产权 证都有明确的规定。而小产权房是村里或者乡镇自己建的房子，然后把这个房子卖给城市里的居民。大家知道国务院三令五申都在强调城市居民不得购买农村集体用地上的住宅，所以小产权房是不合法 的。

主持人：也就是说，小产权房肯定是一个不合法的房子，而我们10%留用地是属于合法的性质。杭州现在小产权房还多吗？

虞晓芬：可能周边地区像安吉、临安可能有一些少量的，小产权房主要集中在北方地区。

阳锦锋：典型的就是画家村，它其实也是遗留的问题，它是当初村民自主组建的，再慢慢延伸出来小产权的概念，它那个是不具备上市交易的。

虞晓芬：所以现在小产权房纠纷现在特别多，像画家村，当时北京周边的农村经济不发达，人气也不旺，所以画家用比较低的价格买了农民的房子，但随着画家的入住，随着人 气的集聚，那里的房价就增值，那么今天就带来了很多的纠纷，有些农民就开始毁约了。这种纠纷如果进入到法律程序的话，这些画家其实权益是得不到保障的。比如说农民现在要毁约的话，法律还是 支持农民的，因为合同本身是不合法的。

主持人：从刚才这个解读来看，我们也可以知道其实在10%留用地和小产权房它们的土地性质也是不同的，是什么样土地区别？

虞晓芬：10%留用地经过征收以后实际上变为国有土地了，只不过按照老的政策，上面建好的房子不能分割到户也是为了保证房子主要用于发展三产，用比较好的现金流去支持或 者保障农民的利益。假如说房子建好之后不能分割出售，那么农民只能获得一次性的收入，今后源源不断的现金流就没有了。所以当初出台这个政策，也就是产权不能分割到户目的主要是用于发展第三 产业，发展楼宇经济。

主持人：在前两年有一个政策是说可以分割到层，是不是有过这样的政策？它有没有具体的落实？

阳锦锋：留用地政策早杭州是1999年开始有初步的政策出来，到现在十年时间关于留用地专项的政策和意见将近十条了，基本上每年都有更完善的政策出来。杭州早的一批 是在天目山的国力大酒店，它其实也是之前村级留用地，那么它现在已经全部办好手续了。后面一部分可能逐渐的放开，随着房地产的发展，村里包括村集体经济逐渐走向市场化，也对一些更具实力的 开发商进行合作，然后再进一步演化出来分层，根据整个市场的流通性来考虑，包括投资者合作方的权益上来考虑。目前在办理的过程当中杭州也有几个项目在进行，但是也有时间段，因为它们是属于 不同部门的。

主持人：目前杭州10%留用地有哪些项目？

阳锦锋：杭州留用地项目非常多，毕竟发展了十年，杭州我们觉得具代表性的，或者说早的像黄龙世纪广场，这个之前都是属于村级留用地。村级留用地其实是根据整个城 市发展的途径包括发展的趋势不断延展出来的一个产物，基本上这些土地都是在之前所谓的城郊结合部，目前杭州放大之后都是在市区的范围，所以像这种用地主要集中在像以前的城郊结合部，像蒋村 这一带都比较多。目前杭州具代表性的像古墩沿线这一带，包括斯坦图等等一系列项目都是目前杭州已经建设完毕的留用地项目，从整个市场的反馈情况来看是不错，因为它毕竟有自己的优势在里面 。

主持人：刚才虞老师给我们解读看出现在很多留用地项目都是拿来做小综合体？

虞晓芬：对，一般10%留用地下来，一个村里头也有一定的规模，这样一定规模上开发一般来讲都是可能有两种用途或者两种以上用途的复合，比如下面是商业，上面可能是办公 楼或者是商业跟其他的酒店、公馆这种复合，所以很多10%留用地成为城市小型的综合体。

主持人：这个政策出来对于酒店式公馆的影响还是会有的，那么酒店式公馆现在的价格和周边的楼盘价格是怎么样的？

虞晓芬：10%留用地的出台主要还是能给村集体经济组织有一个物业产生长期的现金流。在发展过程中我觉得也是走了几步，步，10%留用地一开始是依靠村集体经济组织自 己开发，开发过程中发现村集体经济组织很多没有资金实力，也没有开发的能力，所以第二步就进入到村集体经济组织，就通过跟开发商联手进行合作开发，这个开发过程中，开发商肯定出钱，村里出 地，出现的这么模式比较多，那么政府也发现了，这种模式里头也有一些问题。特别是开发商开发过程中要追求资金的快速回笼，跟政府原来希望它给村民长期的现金流目标是不一致的，那么私下合作 过程中开发商就像把这些东西卖掉，这样就出现了有一部分少量了以租代售，包括酒店式公寓这块。酒店式公寓的产生在10%留用地里面我觉得有两个背景，个背景是杭州总体写字楼开发量比较大， 市场对写字楼的沉积能力有限，开发写字楼的风险相对就大一点；而住宅的话，杭州是人口密集的城市，所以对住宅的需求量也很大，特别是一些年轻的、创业在杭州的人要求面积不是太大，但是要有 比较好的服务，所以就产生了这样酒店式的公馆或者公寓形式。我觉得这个量总体不大，有些项目是这样在做。由于我们原来的政策上面不允许分产权，不允许分割到户的，所以这些买的就是租赁权， 那么这些租赁权跟在出让土地上拿到的70年的住宅权益上当然是不一样的，它不能抵押，而且水电费都很贵，所以它的价格相对的比周边的楼盘要低。以剑桥公社为例，好象要低将近50%。

阳锦锋：像虞教授所说的，它确实存在市场的门槛，一般作为开发商对于这种小的综合体在整个市场的产品分析研究上都会倾向于我做一些配套，我为商务楼或者整个商业的用 房也好适当的做一些类似于SOHO办公这样的配套，但是整体的量不会很大，这个只是说作为经济发展包括年轻白领现在也比较多他们对于这种产品的需求也是比较大的。现在比如分割到层的商务办公楼 有很多是根据企业的要求做定制，很多企业都是总部性的企业，他们会考虑到员工今后在生活上面的需求，所以会做一些相应的产品。至于价格方面，使用上生活资本相对比普通住宅要高，它主要是体 现在水电费还有物业管理上，因为它所有标准是按照商业性标准来进行管理或者收取费用的，所以在政策上面有些区别。再就是从它的租金价格来说，因为它不能分割到户，那么它只能到层，到户的话 对于个体，假设租那么一户的话，它丧失了二次交易或者二次转让，这个相对来说在交的难度上比较大。

主持人：您是认为我们在二次转让的时候是难度比较大，而不是不能转让。

虞晓芬：转让难度当然很大，因为它毕竟没有小证，也就是说落实到这套房子的所有权证跟土地所有权证，所以这个房子不能抵押，转让的时候人家心里也有顾虑，比如市场上 有很多房子可以选择的时候，那这个房子没有明显的价格优势，那很多人不太会考虑的。

主持人：可能很多人也担心比如说这套房子在二十年以后要转租给别人，如果开发商不在了，那我还能转租吗？

虞晓芬：村集体经济组织还在。

阳锦锋：杭州在制定留用地政策的时候就已经考虑了这个问题，经济的波动、外部环境的变化对合作方这块来说可能会存在很多不确定性，但是作为村集体经济组织，我想这个 是有利的一个保证，对于你说的后期存在的变化性来说。为什么法律上严格要求村集体经济组织在整个项目中占50%控股的地位也是为了促使整个后期它的操作可持续性。

主持人：转让的话需要办什么手续？

阳锦锋：一般都会采取一个是公证的方式，比如有二次转让或者二次转租的情况，一般通过第三方组织公证，再就是开发主体项目公司里面也需要进行备案，必须得到确认之后 才能认可双方之间的转让或者转租的行为。

虞晓芬：为什么近政府对10%留用地又出台了新的政策，也就是开发商要参与10%留用地的开发要通过招拍挂的程序，其实从政策上就把开发商开发的合作可以合法的进入市场 ，就可以把产权分割到户，这个问题就解决掉了。因为从开发商的角度来讲，比如说参与开发，因为开发商的特点决定了参与开发以后制定要追求资金的快速回笼，这个就跟原来它要参与10%留用地你不 能让它分割到户，不能让它卖就产生了一种矛盾，所以市场上就变相出现了一些相当于以租代售像剑桥公社的房子。
这次新的办法出来以后实际上就是要解决这个问题，也就是开发商49%的股份进去以后，那10%留用地就可以合法的上市，这样子做有利于保护消费者的利益。

主持人：新政其实主要是两点，一点是土地通过招拍挂的形式，以前是怎么样的操作？以前是不是村里面我跟开发商关系好一点就让他来做吗？

虞晓芬：我们不能讲开发商关系好一点，换句话说是村集体经济组织跟某开发商也都是选择的过程，它综合权衡的结果来确定到底选择哪个开发商，包括对它的资金实力、品牌 、理念，当然也不排除也有个人的一些关系在。现在通过公开化招拍，公开化招拍之前也不排除村集体经济也接触了很多的开发商，他们内部也达成了一些意向，所以比如事先接触过的开发商，那么在 土地招拍挂的过程中可能就占有一定的优势。

主持人：之前我们也有其他开发商有一个疑虑，就是说这块地本来就是属于村里面的，比如说国家四百亩地有四十亩地给村里面，为什么要招拍挂呢？

虞晓芬：因为我们国家法律上规定经营性用地必须要招拍挂。

主持人：这是和我们之前的大法相吻合的。

虞晓芬：第二个，通过公开化的招拍挂是更好的保障农民的利益，因为挂招拍的过程实际上是开发商竞争的过程，也有利于实现土地价值的化，限度的去保护农民的利 益。在原来我们也不排除比如村集体经济组织暗想操作。

主持人：阳总，对于开发商来说，我们通过招拍挂拍得地，您有什么样的想法？

阳锦锋：我们之前的地块都是根据出让的性质，或者合作的双方协议的方式，现在经过整个留用地的操作，为什么每年都有针对留用地相应的政策出台，这个出台的目的也就是 要逐步的规范留用地的操作。这个对于开发商来说，它解决了我们很大的顾虑，因为一般的消费者认为这是非法的，可能也是不透明的，它如果说一旦实现公开招拍挂，从舆论导向或者实际意义来说是 非常巨大的，它跟商住用地处在同样竞争的状态下，这样消费者也更容易接受。
另外招拍挂还有一点就是可以分割到户，针对合作方的一定比例，比如现在占到整个建筑面积的49%，这部分物业可以按照规划的小单位来进行分割产权，对于我们开发商来说 ，成本压力就会相对要大，因为它是可以上市流通的，包括今后二次转让它就合法，而且可以光明正大的在市场上进行挂牌交易，这点是非常好的，有利于留用地的市场化操作，对于开发商来说可能成 本上相对会提高，这样可以不断的筛选不规范或者资金实力不强的开发商，反而有利于留用地的市场操作，而且有助于项目的运作包括品质等等各方面，它其实也是设定了这个门槛逐渐把不规范或者不 正规的一些操作开发商或者说整个运作管控能力比较差的开发商淘汰掉，我觉得是比较好的政策。

主持人：政策里有没有讲关于招拍挂以后土地的钱是怎么分配的？

虞晓芬：这些钱一方面要交一部分给国家，国家有些规定，招拍挂的费用扣掉以后其他部分据我了解都返还给了村集体经济组织，所以村集体经济组织还是能得到相当一部分资 金的。

主持人：意思就是后土地成本有部分还是归于村里的？

虞晓芬：是土地相当部分归村集体经济组织。

阳锦锋：是这样的，对留用地专门出台了留用地出让金返还的政策是非常好，除了像虞老师讲的，缴了相应的大的市政配套费用，市财政会提取部分用于市政建设的费用以外， 一部分的出让金会按照一定的比例，因为这个比例根据土地等级包括留用地之前的定性，比如现在有两种，一种是开发性安置的，还有一种是货币化的安置，这里就有不同的方向包括可能返还的出让金 比例不一样。

主持人：其实就是在实际操作中也许这笔钱就拿来作为项目的初始资金来用的？

阳锦锋：对，通常我们是这样操作的。因为这里出让金的投入基本上是作为合作方进行全额投入的。

主持人：假设这个房子是有产权证的，那么势必价格就会上去，价格上去之后，但是我们的成本也许比商品房要来得低，是否会对商品房的市场有一定的冲击？

虞晓芬：按道理来讲，冲击应该更小一点，因为开发商通过土地招拍挂以后开发的这些房子可以以合法的形式进入市场，再就是产权可以分割到户。产权分割到户以后这些房子 的价值、价格肯定跟周边的商品房价格基本上是接近的，而不像原来比如个别楼盘在10%留用地上开发的房子，因为产权证不能分割的因素所以使得在售的房子价格明显低于周边商品房价格，这种情况肯 定对周边商品房实际上是一种不规范的竞争。所以从这个角度上来讲，不会冲击商品房市场。另外一个担心的是10%留用地开发的量，杭州10%留用地已经搞了十年，所以这个量也不是今年一下子去冲击 市场，所以基本上是可以接受这个量。

主持人：阳总对留用地接下来推出的量有没有进行分析？

阳锦锋：杭州主要集中是三个区域，一个是西湖区，这是杭州早进行留用地建设和开发的，还有就是包括城北的拱墅区以及江干区，这三个城区因为从十年前看它是属于杭 州的城郊结合部，随着整个城市进程的加快和建设，现在周边的留用地位置都非常不错，所以他们现在一方面为了要保证村民或者说现在股民的一些利益，所以他们要进行经营性的开发，或者他们有的 是自主经营，主要目的还是为了保证村民的利益，量还是比较大的，像西湖区目前的统计是5600多亩。我们现在操作的祥符区有560多亩，因为牵扯到整个规划的问题，留用地是要纳入杭州市整体规划的 ，所以它整个建设或者产品开发必须要符合杭州相关的规划调整和要求。

主持人：留用地上面会涉及到哪几类人群？

阳锦锋：留用地现在所处的区域位置都非常有优势，目前像杭州几个留用地项目区域都非常好。因为它的用地性质和一般的普通住宅是不一样的，这样就限制了它规划的产品也 是跟周边的商品住宅有差异的，现在目前杭州主要的像产品的类型用留用地做的产品主要是像小的综合体，或者说作为一个区的商业配套，杭州这边大多数会跟大卖场或者是一些商业街道、商业街区以 及商务办公还有就是像酒店类型的物业，酒店的物业类型基本上每个留用地项目都会涉及到，因为这里面就具有很好的现金流，很好的解决村民今后在产品上的保证，另外是会做一些补充性的产品 ，比如酒店式公馆作为整个项目的部分。大范围的话是企业商务办公，个人的话一些是投资客，或者是过渡性需求，比如一些商务人士在这类产品上还是有过渡的需求。

主持人：我们知道今后会有大量的10%留用地面向市场，我们政策接下来会不会有一个后续？

阳锦锋：从政策延续性上来讲，作为我们开发商来说，现在的政策比如说可以招拍挂，也可以分割到户，这个政策的实施对留用地来说我们都可以看得出在政府层面肯定是逐渐 的把它规范化，逐渐的让它运作的流程尽量能够跟我们现在商品房，按照我的理解肯定是往这个方向考虑，按照这个流程来操作，因为这里存在着很多合作方的利益关系，所以从这个层面，包括建设资 金的监控、开发商的选择上以及合作产品审批上，它的要求比一般的要高，从开发商角度我觉得这个问题不是很适合谈，因为我们开发商当然很希望在政策上、审批上在时间上拖的比较长，我觉得今后 在周期上包括整个报批环节上再进一步的有相关的政策来解决周期问题。

主持人：之前这个政策推出的时候问过一些开发商，因为他们是在这个政策出台之前才拍得的地，“对你们有没有什么样的利好”？他们觉得“跟我们好象没什么关系”。也有 开发商认为希望有后续政策，比如在这个政策出台以后我们拍得的地是有部分的产权分割到户，会不会有后续的政策在拍得之前拍得的地也有可能可以拿出分割到户的可能性？

虞晓芬：这个很难讲，假如说我们对原来的政策网开一面享受新政以后的新政策，可能也会带来一些负面影响。要享受负面的政策，我觉得对原来的项目也比较难，因为毕竟后 面的土地招拍挂以后它政策交了一定的钱，包括向国家、区里的市政配套这些，所以这里也有很多的问题。

主持人：我们节目做到这里有请两位嘉宾，关于这一期的观点，就是10%留用地政策出台对于楼市来说有一个什么样的影响？请两位嘉宾做一个总结。

虞晓芬：对开发商来讲提供了一个进入10%留用地的开发的新的领域，或者说扩大了我们开发的范围，提供了一个新的市场。对消费者来讲，又提供了一个新的选择，供给增加了 。当然对农民、村集体经济组织来讲，这个新政通过规范的招拍挂形式把有实力的开发商吸引到了10%留用地的开发，有利于提高10%留用地上面这些物业的开发的品牌、价值，从长远来看我觉得更有利 于保护村民的利益。

阳锦锋：留用地经过这次政策进一步的延续包括意见进一步的补充，对于留用地进入公开或者说进入土地市场既可以保证整个村集体经济组织的利益，也可以吸引更具实力更具 操作经验的开发商关注这个用地的产品。因为像这个用地有两个比较突出的优势或者特点，一个优势就是它基本上是处于发展的位置，所以它的地段优势非常强，另外就是它的产品因为土地用地性质属 于三产服务性的，作为商业性的用地，大家都看到杭州周边都在建住宅，但是缺乏商业的shoppingmall或者商业的服务设施，而这些用地恰恰弥补了商业的空缺，也可以辐射到周边住宅的开发，包括小 区可以减少很多生活上的不便。所以，留用地这块如果真的能够尽快的实施，能够公开的招拍挂应该对整个留用地市场是非常有助于整个杭州房地产市场发展的，尤其是包括像现在新建的大型居住区， 对于进一步提升它的可居住性我觉得还是有一定的促进作用。

主持人：谢谢两位！