多个城市启动“商改住”，房价定得准吗？

在国家政策的推动下，许多城市开始尝试将商用房改为保障房，但实际操作中如何定价成了难题。无论是大城市还是二线城市，都面临着资金和政策执行方面的挑战。未来需要探索更多的融资渠道和优化政策细则，才能更好地解决住房问题。

最近，国家政策引导下，许多城市开始试行“商改住”政策，也就是把现有的商用房转为保障房，这样可以更好地利用现有的住房资源，缓解住房难题。但是，保障房的定价成为了一个大难题。从4月份的政治局会议提出要解决存量房问题以来，很多城市迅速响应，现在已经有22个城市发布了相关公告，包括北京、上海、广州和深圳这些一线城市，也有杭州、苏州、南京这样的二线城市。然而，许多公告并没有明确具体的收购规模和资金来源，使得实际操作充满不确定性。

在定价方面，大多数城市选择了“重置成本定价”的方式，这种方法比较公平透明，能够较好地反映房屋的真实价值。重置成本包括土地成本、建造成本和不超过5%的利润。土地成本按照同地段的市场价格计算，建造成本则涵盖材料费、人工费和管理费等。虽然这种定价方式相对公平，但在实际执行中面临不少挑战，尤其是土地和建筑成本波动较大时，如何准确计算成本成为一大难题。

除了“商改住”，各地还采取了其他去库存的措施，例如房地产以旧换新、降低首付和贷款利率、优化供地结构等。房地产以旧换新可以加快旧房市场的流通，推动新房市场的发展，但对老旧小区的改造和居民换房的意愿提出了更高的要求。降低首付和贷款利率可以减轻购房者的经济负担，特别是对首次购房者和改善型购房者来说，这是一个利好政策。优化供地结构则需要城市规划和土地管理部门的紧密合作，通过合理调整土地供应，增加保障性住房和共有产权住房的供给，以平衡市场的供求关系。

政策形式虽然多样，但各地的执行进度却差距明显。例如，杭州临安区从5月份发布公告以来，一直处于评估阶段。推进速度慢的原因主要有两个，一是政策细则不明确，很多城市尚未明确具体的收购规模和资金来源，导致执行层面存在困难；二是资金来源问题，目前很多城市依赖国资平台自筹资金，但资金缺口较大。未来需要探索更多的融资渠道，比如发行市政债券、引入社会资本等。根据“十四五”计划，2024年下半年到2025年，保障房的最大收购空间预计为1.6亿平方米。要达到这个目标，各地需要尽快明确具体的收购规模和资金来源，探索多元化的融资渠道，提升政策执行的速度和效率。

总的来说，收购存量房用于保障房是一项重要的政策，其顺利实施需要各方的共同努力。通过合理的定价机制、多样化的去库存措施和多元化的融资渠道，才能真正解决存量房问题，为居民提供更加稳定的住房保障。