多地松绑“商改住”：保障房定价究竟怎么定？

在政策推动下，多地探索收购存量房用于保障房。然而，如何确定保障房的定价标准成为了最大的挑战。本文探讨了当前背景下，重置成本定价的机制以及各地去库存的措施，并分析了政策执行中遇到的困难和解决路径。

在国家政策的推动下，很多城市开始考虑收购现有的房子来用作保障房。这一做法不仅能更有效地利用现有住房资源，还能缓解住房短缺的问题。不过，如何给这些保障房定价却成了一个大难题。本文将讨论在现有政策背景下，不同地方如何确定收购存量房的定价标准。

自4月的政治局会议提出解决存量房问题后，不少城市迅速响应，积极探索将存量房转为保障房。截止到5月，已经有22个城市发布了相关的收购公告。这些城市包括北京、上海、广州和深圳等一线城市，也包括杭州、苏州和南京等二线城市。尽管如此，大多数城市的公告并未明确具体的收购体量和资金来源，这给实际操作带来了一些不确定性。

在定价方面，多数城市采用了“重置成本定价”这一相对公平和透明的方法。重置成本定价是基于同地段保障房的土地和建造成本，再加上不超过5%的利润设定上限。这种方式能够客观地反映房屋的真实价值，避免因定价过高或过低带来的问题。重置成本定价包括土地成本、建造成本和不超过5%的利润上限。尽管这种定价方法能够保障交易的公平性，但在土地和建筑成本波动较大的情况下，如何准确计算成本成为一大难题。

除“商改住”外，各地还采取了多种其他去库存的措施，如房地产以旧换新、需求端放松以及优化供地结构等。这些措施相互配合，旨在多方面缓解房市压力。房地产以旧换新通过鼓励居民将旧房换成新房，不仅能推进旧房市场的流通，还能促进新房市场的发展。然而，这一措施对老旧小区的改造和居民的置换意愿提出了更高要求。降低首付比例和贷款利率，旨在减轻购房者的经济负担，激发购房需求。这对首次购房者和改善型购房者来说，是一大利好政策。通过合理调整土地供应结构，增加保障性住房和共有产权住房的供给，平衡市场供求关系。这一措施需要城市规划和土地管理部门的通力合作。

收购存量房用于保障房是一项非常有意义的政策，但要成功实施，确实需要各方的共同努力。首先，政策细则需要尽快明确，特别是具体的收购体量和资金来源，这样才能有效指导实际操作。此外，解决资金来源问题也非常关键。目前许多城市依赖国资平台自筹资金，但资金缺口较大，未来需要探索更多的融资渠道，如发行市政债券、引入社会资本等。最后，提升执行效率也是重中之重，加强各部门协调，提升政策执行的速度和效率，将有助于尽快实现政策目标。

根据十四五计划，2024年下半年到2025年，保障房的最大收购空间预计为1.6亿平方米。为了实现这一目标，以下几点亟需关注：完善政策细则，各地应尽快明确具体收购体量和资金来源，为实际操作提供依据；多元化融资渠道，探索更多元的融资渠道，解决资金来源问题；提升执行效率，加强各部门协调，提升政策执行的速度和效率。总的来说，收购存量房用于保障房是一项意义重大的政策，但其顺利实施需要各方的共同努力。通过合理的定价机制、多样化的去库存措施和多元化的融资渠道，才能真正实现政策的初衷，解决存量房问题，为广大居民提供更加稳定的住房保障。