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2023年杭州房地产市场形势总结与展望

中指研究院2024-02-18 17:09:11来自北京市

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2023年，全国楼市政策环境进入2016年以来最宽松阶段，但整体市场表现不尽如意。作为新一线城市的杭州，房地产市场表现也远不及2021年历史高峰，但在多重政策利好刺激、疫情放开、亚运会召开等等共同作用中，仍走出了相对独立行情。

土地市场，杭州全市涉宅用地出让金高达1803亿元（市区揽金1780亿元），位居全国第二，封顶摇号、高溢价地块频出；
新房市场，在年初小阳春和杭六条新政刺激下，市区住宅销售金额和面积指标均同比增长10%左右，但内部结构性分化行情持续加剧，改善高热不止，刚需成交冷淡；
二手房市场，全年成交量同比增长超4成，新政加持作用显著，但行情持续性转弱。

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宏观环境

全年政策脉络：政府高度控盘，政策力度由弱到强，创下2016年以来最宽松环境

2023年杭州楼市政策大松绑，一季度各区域涉及刺激楼市的拼经济政策强势出台，二季度钱塘、临平、余杭、萧山等二圈层区域差异化限购范围逐渐扩大，三季度信贷环境逐步放松，四季度迎来限购、限贷、摇号、限地价全面放松，创下2016年以来最宽松政策环境。

图：2023年杭州楼市政策梳理

表：杭六条新政主要内容

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城建发展：国土空间分区规划、重点新区规划密集出炉，城市建设迎来新的发展机遇

2023年是“八八战略”实施20周年，也是杭州成功举办亚运会和亚残运会之年，杭州城市建设依然处于高速发展期。

从全年城建脉络来看，23年上半年主要集中在各区国土空间分区规划、地铁四期新进展，以及钱塘新区条例获批等；下半年则集中公布了钱二、江南科学城、临空经济示范区等等新区规划方案。在新规划的加持下，部分区域潜力值拉满，未来或将迎来全新的机遇。

土地市场

全国占位：杭州全市涉宅用地揽金1807亿元，高居全国第二

2023年，杭州市土拍表现依旧亮眼，全市共计出让132宗宅地，总建面超1000万㎡，揽金1803亿元，牢牢守住吸金能力全国第二的地位。

土拍市场热度也较高，平均溢价率高达8.8%，在TOP20城市中仅次于合肥，投资安全性高&去化流速快，是杭州成为房企重点拓展城市之一的关键原因。

表：2023年全国宅地出让金TOP20城市（全市范围）

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宅地成交：市区宅地成交规模创近五年新低，但土拍热度小幅回升

2023年，杭州市区成交宅地123宗，较2022年↓8宗；成交规划总建面951万㎡，同比↓18.4%；土地出让金1780亿元，同比↓7.0%；成交楼面均价18719元/㎡，同比↑14.0%；平均溢价率9.0%，较2022年提高3.1个百分点。

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区域宅地成交：区域、板块分化加剧，核心封顶、外围托底

2023年，三大圈层宅地市场成交规模全线下降，余杭、萧山依旧是揽金大户，滨江区土拍表现出色；板块中，北部新城、未科、运河新城、下沙金沙湖是2023年推地主力板块；

区域热度分化格局持续存在，房企拿地资金重点向热门区域聚拢，核心&断供板块地块竞争激烈，外围板块认可度低，基本底价成交。

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图：2023年杭州市区涉宅用地成交板块溢价率分布图

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集中供地：“小规模、快节奏”供地，土拍热度呈现“前热-中冷-后分化”趋势

2023年，杭州市区采取“小规模、快节奏”的灵活供地模式，全年共计进行了15批次集中供地（含22年5批次），单批次地块不超过15宗；

从集中供地热度走势来看，呈现出“前热-中冷-后分化” 的特征，上半年整体土拍热度比较高，大部分批次溢价率维持在9%以上，封顶率在60%以上；从第6批次开始，土拍热度开始转冷，溢价率逐渐走低，封顶地块占比大幅缩减；第13、14批次恢复“价高者得”，年末土拍发力，溢价率明显提升，但“冷热不均”现象愈加显著。

表：2023年杭州历次集中供地成交情况

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房企拿地格局：本土民企表现依旧活跃，绿城、滨江拿地金额断层领先

2023年，在杭州拿地市场上，本土民企仍是最活跃的拿地主体，绿城、滨江强势补仓，全年超200亿元的拿地金额实现了断层式领先优势。

从各类型房企拿地占比变化来看，央国企和外来房企拿地金额占比均有明显提升。市场下行期，作为全国少有的销售确定性城市，杭州已然成为当前愈发谨慎的品牌房企投资拿地的压舱石。

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新房市场

住宅市场走势：2023年整体市场表现优于去年，各项规模指标均同比增长10%左右

2023年，杭州商品住宅共计成交86934套，成交面积为1137.4万㎡，同比增长11.7%，成交金额超3800亿元，同比增幅高达9.8%，整体市场表现优于2022年；

从供求关系来看，2023年上市面积同比下降5.3%，成交规模则呈增长趋势，供求关系明显改善，销供比为1.0。

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年内走势：全年成交跌宕起伏，小阳春开局，年中预冷，红盘潮下年末翘尾收官

从年内市场表现来看，全年小阳春开局，3月成交创峰值；二季度维持热度，成交规模尚可；三季度开始，预期转弱，市场进入下行周期，成交于7月探底；四季度新政叠加红盘潮下，成交翘尾收官。

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板块成交：需求持续回归主流城区，一二圈层热门板块主导板块成交，远郊去化面临停滞

2023年成交面积TOP10板块：之江、江湾新城、临平新城、未科、北部新城、申花、浦沿、闲林、良渚新城、运河新城

板块供求关系分化凸显，核心板块基本供不应求，瓶窑、仁和、闲林、下沙大学城北、龙坞景区、小和山等板块逐渐面临供过于求，临安、富阳等外围城区在售房源众多，但去化面临停滞，风险亟待解决。

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成交面积结构：刚需刚改仍为市场主流需求，170㎡以上大户型扩容明显

140㎡以下刚需刚改仍为市场主流需求，占比高达76.6%。其中刚需集中在90-110㎡三房，占比高达31.6%，刚改集中在120-140㎡四房；

从各面积段占比变化来看，100㎡以下小户型和170㎡以上的大户型扩容明显，占比分别提高了5.4和5.0个百分点，需求面临两极化趋势；100-170㎡之间各面积段市场份额均有所缩减，尤其是100-110㎡（↓4.5%）、130-140㎡（↓2.3%）和120-130㎡（↓1.7%）三个面积段。

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成交总价结构：200-400W主流总价段市场份额明显提升，550W中高端改善需求韧性足

市场主力总价段集中在200-400W之间，占比47.3%，较2022年提升了4.4个百分点；400-550W之间的中端改善需求有所缩量，占比缩小了4.6个百分点；550W以上的中高端改善需求占比共计23.1%，550-800W之间总价段产品韧性较足，占比提升了1.5个百分点；800W以上的需求整体维稳。

从面积段和总价段交叉来看，总价150-400W之间&面积段110㎡以下的房源需求最多，总价350-550W之间&面积段120-140㎡之间的产品需求次之。

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库存表现：显隐性库存表现健康，核心区房源稀缺，近郊存销健康，外围去化存压

截止12月底，杭州市区商品住宅可售面积为421.3万㎡，同比↓20.1%，出清周期仅4.9个月；隐性存量总规模950万㎡左右，大约10个月可消化完毕。

核心改善城区供应稀缺，核心四区短期出清周期1.2个月，隐性存量去化周期5个月以内；外围板块形成库存“堰塞湖” ，富阳、临安全域、余杭瓶窑、临平东湖、崇贤新城等风险积压。

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新开盘：全年推盘82138套，房票数量进一步锐减，摇号热度创近四年低谷

2023年全年，杭州市区共计推盘643次，较22年增加了83次，但推盘规模明显缩减，共计推出82318套房源，环比下降15.9%，多频次少量推盘，试探市场反应成为房企主流推盘策略；

2022年以来，杭城客户购房需求锐减，2023年客户“池子”进一步变小，全年登记客户数量仅18.6万组，同比缩减27.1%，创历史新低。

整体开盘热度也在下滑，平均去化率不足60%，平均中签率提高至44.3%，流摇项目占比接近45%，较2022年提高了近12个百分点。

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项目排行：建发云启之江、绿城馥香园、滨运锦上湾包揽2023年销售面积、金额TOP3

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房企销售排行：头部恒强趋势延续，“滨绿” TOP1、TOP2地位难以撼动

强者恒强趋势凸显，2023年杭州房地产销售额TOP20企业的合计销售额为4909亿元，同比下降2.6%，TOP3门槛升至369亿，TOP5门槛升至256亿。

头部房企表现强劲，滨江、绿城销售金额分别为1276.7亿元和631.0亿元，实现断层领先，TOP1、TOP2地位难以撼动。

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二手房市场

成交走势：2023年二手住宅成交同比增长超4成，年内市场走势波折

2023年，杭州全市共计成交二手住宅56694套，同比增长42.3%↑。

从年内走势来看，整体表现波折。一季度疫情压抑的需求集中释放，楼市迎来小阳春，杭州二手房成交量在3月创近两年新高；4月之后市场热度持续冷却，三季度成交规模跌落至谷底；10月“杭六条”新政发布，置业需求进一步释放，市场小幅回暖，但成交量在11月达小高峰后回落明显，挂牌量、贷款量也大幅下降，市场又呈现下行趋势。

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价格表现：2023年以价换量成主旋律，二手房样本均价环比持续下跌

2023年12月，杭州二手房成交样本均价为37620元/㎡，环比下降0.59%↓，2023年环比累积下跌4.21%↓。今年二手房市场以价换量成为主旋律，样本均价环比持续下降，尤其是5月后置业者观望情绪加重，价格跌幅明显扩大。

同比来看，杭州二手房样本均价从23年5月开始即进入下降通道，12月同比下跌4.14%↓，降价幅度在11月短暂收窄之后继续扩大。

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区域成交：上城、萧山、拱墅成交领跑，未来科技城板块成交量大幅领先

2023年，上城、萧山、拱墅总成交量位居前三，是杭州二手房市场成交主力，成交套数均超7000套；余杭、临平、西湖紧随其后；其余区域市场活跃度较低，体量较小；

从板块成交上看，未来科技城成交量大幅领先，翡翠城、爵士风情等板块边缘大盘颇受市场青睐；翠苑板块地段核心，老破小众多，成交量排第二；临平新城作为近郊核心板块，配套成熟、价格相对较低，成交量位于第三。

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热销小区：自住刚性需求仍主导市场，近郊配套成熟项目受市场青睐

2023年杭州二手房市场自住刚性需求仍是主流，90㎡以下刚需户型成交占比超6成。但相较去年，90-140㎡户型成交占比同比提升3.6个百分点，刚需刚改从新房外溢到二手房市场。

2023年入榜TOP20项目多为广厦天都城、翡翠城、绿城桃源小镇等近郊配套成熟、交通便捷的刚需刚改项目，均价多数在3万以内。

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趋势展望

政策预判：延续宽松基调，重点仍从激活需求和渐次放开新房限价突破

土拍趋势：整体溢价率有望走高，市场热度延续，但分化加剧，房企更谨慎且理性

土拍热度预判：土地限价放开背景下，预计2024年溢价率或将持续走高，整体热度可期，但也带来了分化格局的加剧。对于房企来说，去化预期仍是最主要考量因素，主城区仍将持续吸附资金流入，预计高溢价地块越来越多，外围板块推地难度加大。

拿地主体预判：2024年本土为主的拿地格局依旧持续，滨绿等将继续重仓；在当前市场未见明显改善下，国央企的资金优势将愈加明显，也是杭州重要的拿地力量之一。

2024年的土拍市场对房企的投资和开发能力要求或越来越高，房企拿地将愈加理性谨慎：①如继续六区执行现有政策（限地价，不限房价），热门区域利润将整体偏低（2023年第13、14批次地块限地价放开后，地价占房价的比重明显攀升），考验房企的产品品质。②如六区限价全面放开，恢复市场化，将导致房企投资逻辑的重塑，考验的是房企的产品创新、开发效率、营销能力、成本及风险控制等综合实力。

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新房市场趋势：预计2024年成交量跌价稳，板块或项目分化成新常态

市场周期：2023年市场成交有所恢复，但整体处于周期底部，市场信心尚未恢复

影响因素：

①政策走向：2024年政策预计将延续宽松基调，从六区限价渐次放开、需求端利好加码等层面激活市场；

②库存表现：短期出清周期不足5个月，中长期库存在950万㎡左右，去化周期10个月，总存量消化周期15个月，整体健康度高；

③房源供应：受推地节奏影响，2024年整体供应规模有限，且核心中高端改善房源供应缩量，去化放缓的二三圈层区域仍是供应大户；

2024年新房市场预判：市场预期未见改善，叠加核心区供应缩量的结构性因素，预计2024年全年，杭州新房市场整体成交量将继续磨底，市场热度大概率降低，且分化行情仍将继续加剧，板块或项目分化成为新常态。

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二手房市场趋势：在以价换量驱使下，成交量有望进一步提升，但价格体系或面临重塑

当前二手房市场成交走势平稳，预计2024年整体成交量或稳中有升，且不排除存在阶段政策窗口期，带来一波交易行情；

2024年，杭州二手房市场仍将面临约7万套的交付房源入市，挂牌房源储备规模巨大，市场供过于求态势或加剧，预计2024年以价换量仍将持续，部分外围或大量次新房交付的板块，如北部新城、世纪城等二手房价格有进一步下探的可能，价格体系或面临重塑；

从成交结构来看，预计2024年二手房市场仍将以低总价刚需为主，刚需房源成交占比有望进一步提升。

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?2023年度盘点

中国房地产2023年市场总结&2024年趋势展望

https://www.cih-index.com/report/detail/66205.html

2023年中国房地产企业销售百亿企业排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/66063.html

2023年全国房地产企业拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/66204.html

2023年中国房地产代建企业排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/67585.html

2023年中国房地产政策盘点

https://www.cih-index.com/report/detail/66469.html

年度盘点丨2023年楼市十大关键词

https://www.cih-index.com/report/detail/66035.html

支持民营房企融资，三支箭最新进展

https://www.cih-index.com/report/detail/65877.html

2023年房地产行业并购特征：房企出售项目回笼资金，AMC与险资积极参与

https://www.cih-index.com/report/detail/65848.html

2023中国商业地产市场年报

https://www.cih-index.com/report/detail/66463.html

2023年城市更新发展总结与展望∣政策篇

https://www.cih-index.com/report/detail/66861.html

2023年城市更新发展总结与展望∣行业篇

https://www.cih-index.com/report/detail/66862.html

?政策解读

定了！2024房地产政策如何发力

https://www.cih-index.com/report/detail/65889.html

重磅利好！落实“以进促稳”，京沪大力度优化楼市政策

https://www.cih-index.com/report/detail/65699.html

中国房地产政策跟踪报告（2024年1月）

https://www.cih-index.com/report/detail/67816.html

?企业研究

2024年1月中国房地产企业销售业绩排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/67818.html

2023年全国房地产企业拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/66204.html

债务重组进展加快，行业风险化解进入新阶段

https://www.cih-index.com/report/detail/65894.html

?房地产市场

房地产项目白名单来了！（附中指项目参考标准）

https://www.cih-index.com/report/detail/67824.html

元旦楼市表现平淡，40城新房销售面积较去年假期降幅超两成

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地价上限取消后，2024年土地市场将发生哪些变化？

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?指数研究

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2024年1月）

https://www.cih-index.com/report/detail/67839.html

最新！2024年1月十大城市二手房房价地图

https://www.cih-index.com/report/detail/68057.html

?物业研究

2023年中国物业服务价格指数研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/64874.html

2023中国房地产服务品牌价值研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/60693.html

2023中国物业服务上市公司TOP10研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/55184.html

2023中国物业服务百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/54420.html

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