01 2022年杭州集中供地推出情况
2022年3月23日，杭州首批集中供地正式挂牌，共计挂牌60宗涉宅用地推出、其中包括2宗租赁用地，总出让建筑面积580.7万方，总起价797.9亿元，计划4月25日出让。
区域分布上，萧山、余杭区为供地主力、供地建面均超百万平方米。
其中萧山区出让达16宗、规划总建筑面积为 156.9万平方米、占比达27%；其次为余杭区共计出让11宗、规划建筑面积合计为125.1万平方米、占比为22%；临平区供地量也较多为10宗、规划建筑面积合计为89.5万平方米、占比为15%；另外，钱塘区出让6宗、上城区出让5宗、临安区出让4宗、拱墅区出让3宗、西湖区及富阳区各出让2宗以及滨江区1宗，总的来说，本轮集中供地主城区供地量相对较少，萧山、余杭、临平等周边地区为重点供地区域。
02 地块投资热度预判
中科财金研究组通过构建模型的方式对杭州2022年首轮集中供地相关地块的投资热度进行预判。
通常，地块的投资价值以板块和区域的价值为基础，板块的经济、人口、配套等因素对地块的投资吸引力影响重大，因此，研究组首先从板块实力、投资潜力两大维度，区域人口、经济、出口、消费，板块住宅成交量价及涨幅、新房二手房房价价差等17项指标，通过赋份、赋权的方式对板块投资价值进行研判；其次，综合考虑地块本身属性与板块投资价值，结合地块周边项目分布情况，输出地块投资热度指数。
从各板块总体指标表现看，2021年房价涨幅分化明显，周边板块涨幅更大、中心板块受限价等因素影响，房价涨幅较小甚至出现小幅下跌。
新房二手房房价倒挂现象减弱，二手房房价明显高于新房房价的板块仅有奥体博览城、未来科技城等8个板块。
显性库存方面，39个板块库存总体较为健康，闲林、闻堰等少数板块出清周期超过10个月。
（一）板块投资价值研判
杭州本轮集中挂牌的60宗地块共涉及39个板块，其中包括奥体博览城、未来科技城、采荷、翠苑、良渚新城、运河新城、下沙金沙湖、江湾新城、三墩、青山湖科技城、银湖科技城等。研究组运用波士顿矩阵模型对上述板块的投资价值分为以下四类：
1.投资潜力、板块实力均高：这类板块有未来科技城、良渚新城、奥体博览城、翠苑、申花、铁路北、南部卧城7大板块，这类板块所在区域经济实力领跑、居民购买力强、楼市健康，区位优势明显，新房二手房房价倒挂最为突出，具备较大的投资价值。
2.投资潜力高、板块实力一般：这类板块实力处于中等水平，人口具备一定规模，房地产市场发展逐步成熟、市场热度较高，主要为相应区域的热点板块，属于流量型板块。其中包括采荷、江干科技园、江湾新城、青山湖科技城、银湖科技城、东湖等。
3.投资潜力较小、板块实力强：这类板块所在区域经济实力强，但近期楼市表现欠佳，尤其为利润空间较窄、区位优势总体不明显，属于典型的块机会型板块。其中包括北部新城、闲林、闻堰、空港新城、瓶窑、任和、临浦、戴村等板块。
4.投资潜力低、板块实力弱：这类板块所在区域经济实力、楼市表现均处于弱势，大部分板块离中心城城区较远，各项配套资源有待完善。其中包括江南新城、玲珑、新湾、河庄、锦北、径山等板块。
（二）地块投资热度分析
基于地块所属板块的投资价值，综合考虑地块本身属性及房企关注度，研究组最终输出60宗地块的投资热度指数。投资热度指数分为五个等级，等级越高热度越高。
本轮集中供地涉及的60宗地块投资热度指数呈梭形分布，其中投资热度被评为：
五等级的地块共计10宗、占比16.7%，主要分布于奥体博览城、未来科技城、江湾新城等板块；
四等级18宗、占比30%，主要集中于北部新城、三墩、浦沿、东湖等板块；
三等级19宗、占比31.7%，主要集中于崇贤新城、宁围、青山湖、银湖科技城等板块
二等级11宗，一等级为2宗，两等级合计占比21.7%，主要集中于河庄、玲珑、江南新城、戴村、临浦等板块。
表：2022年首轮集中供地地块热度指数
热度指数为五等级的10宗地块中，尤受关注的有：
未来科技城核心板块——奥体博览城的奥体博览中心单元BJ1704-13地块
庆隆小河单元GS0304-R21-02地块
杭组团YH-18单元YH地块
奥体博览中心单元BJ1704-13地块
规划为商务金融用地、普通商品房，商业比例60%，令购房者振奋的是，这位于高热度板块的地块精装限价较去年附近楼盘壹品限价降低了1000元/为4.6万元/。研究组预测滨江、绿城、德信、招商蛇口、万科等品牌很可能为本宗地块主要竞拍者，上述开发商对萧山区域的关注度较高，其中滨江近三年于萧山区拿地占自身在杭州拿地金额比为64.6%、德信占比51.8%，绿城为28.8%,万科为40.8%，招商蛇口高达91%。此外，碧桂园、旭辉由于在周边项目较多，参拍概率大，这些潜在参拍房企总的来说财务较为健康，综合实力较强，兼具参拍意愿与能力。
庆隆小河单元GS0304-R21-02地块
位于申花板块，东至规划永固路，南至规划GS0304-08地块、规划GS0304-28地块，西至婴儿港，北至登云路，离地铁5、10号线和睦站600余米，交通通达。该地块规划建筑面积6.4万平方米，配建10359的公租房，配建比例约16%，2021年集中供地推出的周边5宗地块4宗封顶摇号。保利、建发、大家房产、中海、万科、地上集团等房企或将成为本宗地块的主要角逐者，其中保利、建发近三年于拱墅区拿地占自身于杭州拿地金额的比例为100%、万科34.4%、大家房产38.9%，中海地产58.3%，地上集团81%。
余杭组团YH-18单元YH18H-R21-09
为纯宅用地，规划建筑面积10.2万平方米，位于杭州云城、西站枢纽核心区，距杭州西站及其综合体不到500米，是西站枢纽核心区首次推出的纯宅用地，区位优势突出。预测潜在主要竞争对手有绿城、德信和大家房产，其中绿城近三年于余杭区拿地占其在杭州拿地金额的9.8%，德信、大家房产则在地块周边三公里内项目较多，参与竞拍的概率也较大。
03 2022年杭州首轮集中供地政策
3月23日，杭州市规划和自然资源局官网发布《2022年杭州首批集中供地公告》，共涉及60宗地块，总面积3849亩，总起价约797.58亿元，并将于4月25日正式出让。《2022年杭州首批集中供地公告》对本次集中供地竞买资格、购地资金与竞得人确定方式作出明确要求。
竞买资格要求：中华人民共和国境内外具备房地产开发资质的法人、其他组织可参加本批次地块国有建设用地使用权挂牌出让活动。同一集团成员企业不得同时报名竞买及联合竞买同一地块。同一集团成员企业包括但不限于与集团公司存在关联关系的公司(含全资公司、控股公司、参股公司)。
购地资金要求：竞买人的购地资金（含竞买保证金、出让价款）来源应符合我国法律法规政策规定。竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
竞得人确定方式：本次挂牌出让宗地设定土地中止价、上限价格（溢价率不高于12%），当土地竞价未达到中止价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到中止价时，网上竞价中止，转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人。
2022年杭州集中供地规则与2021年集中供地规则相比，在保证金政策、竞得方式与品质要求方面有明确改变。
勾地保证金政策取消，采用报名保证金模式：意向竞买单位需在报名截止日足额缴纳地块起始总价20%保证金后方可参与竞买。对比之前按起始总价10%、以5000万元为上限的勾地保证金，20%保证金将大幅提高地块报名门槛，制约了房企报名竞买地块的宗数规模，从而降低块地竞拍的激烈程度，有利于稳定地价。
采用“一次报价+摇号”方式确定最终竞得者：本次挂牌出让宗地设定土地中止价、上限价格（溢价率不高于12%），当土地竞价未达到中止价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到中止价时，网上竞价中止，转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人。一次报价中房企只有一次报价机会，一次报价应是报价区间内任一万元整数，以次高报价的原则确定竞得人，其所报价格确定为该宗地最终报价。如有多家房企的一次报价价格一致，则进入线下公证摇号环节。
品质明确2个要求：2021年杭州第三批次土地出让中首次提出了“定品质”，竞得企业需签订“住宅品质住宅承诺书”。本次出让地块则在规划条件中明确提出了2个要求， 一个是要求建筑层高3米；另一个是要求建设4米高的架空层。
04 结语
总而言之，杭州此轮集中供地地块主要集中于非主城区，中心城区地块相对较少，较2021年第三批集中供地的地块质量总体有所下降且供地量较大，后期周边区域楼盘的去化压力将有所增加。但配建要求有所降低，不少地块的限价有一定的上调，土拍规则更为灵活，一定程度上降低了开发商的拿地成本，但土拍规则的进一步收紧，对房企来说是一项重大考验。本轮杭州集中供地将呈现什么样的景象，值得大家期待！
附：2021年杭州集中供地房企拿地占比
中科财金2022-04-19 11:46:51
