22城迎来集中供地，“华山论剑”哪城称王？

01 引 言

2021年，22城开启了“两集中”供地新模式。22个城市包括了北上广深四个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个新一线和二线城市。集中供地初衷在于提升透明度，为市场主体房地产企业提供更多的机会；并且通过集中放量，降低土地市场竞争热度，稳地价。

2021年集中供地三批次实施过程中，22城土地市场基本呈现由火热至低温至部分回暖的趋势，房企拿地态度由疯狂抢地到拿地热情退减，后期频繁出现底价成交、地块流拍，央企国企成与部分本土房企为集中供地主要参与者。

2022年以来，房地产市场环境不断改善，政策利好不断释放，土地市场也迎来集中供应期。截至2022年3月31号，土地供应“两集中”的22个重点城市中，北京、福州、合肥、上海、青岛、武汉、厦门、成都、重庆、长沙10个重点城市已公布首批次集中供地，宁波和无锡开启了首批次供地“预申请”模式，北京、福州、合肥、青岛、厦门、重庆、武汉7个城市完成了首批次土地集中出让。

02 土地竞拍规则

部分城市土地供应批次增加，由“三批次供地”变为“四批次供地”。青岛、武汉、厦门、重庆和济南已明确全年供地计划分四批次供地。“两集中”供地批次的提升，减轻各批次供地压力，便于房企灵活应对，有利于土地市场的稳定。

部分城市房企开发资质放宽，土拍“准入门槛”进一步下降。合肥本次集中供地竞买企业开发资质由一级开发资质降为二级开发资质，部分地块对竞买企业开发资质不设置要求；北京2021年集中供地部分土地涉及“资格预审环节”，本次出让无该要求。

部分城市保障房和安置房比例下降。武汉和厦门取消配套“保障房建设”要求，青岛和成都取消配建“人才住房”要求，北京含保障房建设地块占比下降至。配建要求接近全面降低，房企利润空间进一步上升。

部分城市提升建设标准，品质要求提升。青岛城阳区部分地块装配式建筑比例由40%提升至50%，黄岛区智慧化基础设施也从“舒适级”提升至“品质级”，北京定高标地块比例由8%提升至50%。房子逐步回归“居住属性”。

03 次集中供地推出情况

从供地挂牌节点来看，首批挂牌城市供地时间提前。2021年首批集中供地挂牌时间节点集中在4月与5月，与去年相比，2022年首批集中供地挂牌时间节点普遍提前1-2月。其中，北京次集中供地开始，在1月7日便开始首轮集中供地。

从供地规模来看，2022年已挂牌首次集中供地的10城供地规模大幅下降，合计首次集中供地面积较去年首次集中供地下降52.74%。除合肥和厦门外首次集中供地规模小幅增长外，其余8个城供地面积均大幅度下降。其中武汉下降幅度最为明显，较去年首批次下降92.37%，、79%和68%。武汉供地批次由三次改为4次是较大影响因素。

从供地结构上看，2022年首批集中供地主城区面积占比提升。首批集中供地中，6城主城区供地面积占比提升。长沙、武汉与重庆三市主城区供地面积占比提升较高，均超过15%；上海、北京主城区供地面积占比下降明显，降幅接近20%。

04 次集中供地成交情况

截至3月31日，北京、福州、合肥、青岛、厦门、重庆、武汉先后完成首批次集中供地，成交量价齐跌。除厦门成交面积小幅上涨外，其余6个城市成交面积较2021年首次集中供地均出现大幅下滑。北京、青岛、重庆、厦门4市成交楼面价大幅下滑，福州、合肥、武汉由于主城区供地力度增加，成交楼面价上行。

从市场热度来看，7市批集中供地溢价率均有不同程度下降，除合肥市，其余6市土地成交溢价率均不超过10%，土拍市场热度下降明显。合肥市场表现较好，竞拍热度较高，19宗成交地块中15宗达到限价进入竞报高品质住宅方案阶段。青岛土地市场保持冷淡态势，本批次无地块达限价。重庆土地市场降温最为明显，溢价率较2021年下降37.5个百分点。