杭州土拍启用“一次性报价”！什么是一次性报价？

3月23日，杭州市规划和自然资源局官网发布《2022年杭州首批集中供地公告》，共涉及60宗地块，将于4月25日正式出让。据了解，此次杭州将采用新的土拍竞价规则——“一次性报价”，并“以次高报价的原则确定竞得人”，次高价者得为杭州首创。

根据规划条件显示，该批土地报价分为三个阶段：

阶段一

报价未达到中止价，以报价价确定竞得者。

阶段二

报价达到中止价，网上竞价中止，转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人，设置固定报价区间，一次报价应是报价区间内任一万元整数，以次高报价的原则确定竞得人，其所报价格确定为该宗地最终报价。

什么是一次性报价？一次性报价怎么报

阶段三

若在阶段二有相同报价，则转入线下公证摇号方式。

举个例子，地块起始总价10000万元，封顶价为11000万元，一次性报价区间为11000-11220万元，若该宗地块有3家房企参与一次性报价，报价分别为A单位11100万元、B单位11200万元、C单位11210万元，B单位报价11200万元为次高报价，则B单位确定为地块竞得者。

《公告》显示，此次拍卖的60宗地块出让土地面积为256.6万平方米、起拍总价为798亿元。其中，上城区的常青夕照区块项目、四堡七堡单元地块，庆隆小河地块、钱江世纪城奥体等是此次拍卖的热门地块。值得注意的是，去年第二批中止出让的翠苑地块重新挂牌，取消了10％的公租房配建要求。

此前，杭州土地竞拍规则多次调整，如限地价、限房价、现房销售、竞自持、定品质、线下公正摇号等，此次规则调整取消了此前实行的封顶价摇号定归属。

某房企华东区域投拓人士分析，“接近平均价者得”的规则会使得企业在报价区间内，尽可能地去接近中止价和价之间的平均值，而在“次高价者得”规则下，企业会更加向“顶格”报价靠拢，这样才能加大拿到地的机会。

“这也意味着，虽然不会超过上限价格，但是溢价率会在一定程度上被拉高。”他表示，比如在这次杭州土拍中，一次性报价环节中，在起拍价的110％-112％之间，企业会倾向于报得接近起拍价的112％。

在一名参与过2021年杭州土拍的房企人士看来，此次规则调整或与去年杭州土地出让行情不无关系。

他表示，2021年，杭州批集中供地时，吸引了大量房企入局，争抢激烈，但第二批集中供地时，受利润和市场预期的影响，房企参与度下降，土拍大面积流拍。

至去年第三批集中供地时，杭州对土拍规则层层“松绑”。从溢价率来看，杭州去年第三批供地溢价率上限由15％下调至10％。同时规定，当土地竞价达到上限价格时，不再接受更高报价，所有竞买人在此价格基础上，转为公开摇号确定竞得人。并且，还做出了提升新房限价、将竞品质改为定品质等调整，拉高了房企的利润空间。

此外，去年第三批集中供地恢复了“出让预公告”和“勾地”制度，意味着房企又能以5000万元的预约申请保证金参与竞拍，能较大程度缓解房企的报名资金压力。

这也使得去年杭州第三轮土拍明显回暖，35宗涉宅地中，24宗地块触及封顶价摇号出让，占比近7成，总成交额759.54亿元，综合溢价率7％。

值得注意的是，今年杭州轮土拍规则又取消了预公告和勾地制度。而为抑制土地市场热度，预公告和勾地制度曾在去年第二次集中供地时被取消，在去年第三次集中供地时恢复。

在上述房企人士看来，此次规则调整既可以避免像去年第二次杭州土拍中出现的，地太贵，房企拿地意愿不强导致大面积流拍，又不会像去年第三批土拍中，政府需要通过松绑规则变相“让利”和“降价”，导致地块被卖得太便宜。