楼市遭遇“小问题”，2022年郑州怎么办？

01 引 言

2021年下半年，特大暴雨和3轮疫情接连袭击郑州，各行各业均遭受重创，降价、裁员、暴雷、停工频繁出现在网络平台，震动各行各业，重创市场信心。对于处于市场整体下行状态的房地产行业而言，受疫情叠加防汛影响，部分项目出现了延期交付、停工情况，郑州房地产行业发展更加艰难。

2022年春节后，郑州本土房企名门地产迫于严峻的经营环境开始集体放假，放假期间，每个员工每月发放保障工资2000元。除名门房企外，城开集团、新合鑫集团、碧源集团、瀚宇集团等多家郑州本土地产公司均发放类似通知。这种动荡不安的局面，引发了政府层面关注。2022年2月15日召开的“郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会”上，郑州市代市长何雄着重表明“郑州房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。”

02 郑州房地产行业交易现状

自2021年4月起，郑州市商品住宅价格持续下降。2022年1月，郑州市商品住宅价格下降至11543元/平方米，相比2021年同期下降26.67%；2022年1月郑州商品住宅面积为78.59万平方米，相比2021年同期大幅提升88.7%。

2022年1月郑州商品住宅市场规模为90.71亿元，相比2021年同期提升38%，在销售淡季叠加疫情的情况下，市场规模相对比较可观。

自2021年7月以来，受到暴雨和疫情的双重影响，郑州土地市场量价齐跌，表现十分惨淡。2022年1月，郑州宅地成交规划建筑面积为26.3万平方米，相比2021年同期大幅下降68.9%。2022年1月，郑州宅地成交楼面价为1885元/平方米，相比2021年同期大幅下降58.3%。土地平均溢价率持续下降，土地市场热度锐减。

03 郑州楼市政策现状

目前郑州仍执行限购、限售、限贷政策，楼市政策相对严格。

• 限购政策

限购区域：郑州市市内五区(中原区、二七区、金水区、惠济区、管城区)和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，新郑市、荥阳市、中牟县。

非限购区域：巩义市、登封市、上街区、新密市。

限购数量：郑州市户口限购2套，单身的限购一套；非郑州市户口限购1套。

非郑州户籍人员满足4个条件之一，即可在郑州购房：1、连续缴纳社保满24个月;2、连续缴纳个税24个月;3、在郑州工作的全日制本科或者以上学历毕业生;4、在郑州工作的副高级(高级技师)职称或者以上职称的对象。

• 限贷政策

在限购区域内，居民的首次购房贷款比例仍为30%保持不变。居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房，或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录，再次购买普通住房，均按照60%的首付比例执行。

• 限售政策

在郑州市12个限购区域内，2017年5月3日之后所购买的住房，自取得房屋产权证书的那一天起不满三年的不可以上市销售和转让。

04 郑州楼市应对之策

• 吸引人才留郑买房，加速去化

2022年郑州计划出台政策吸引大学生20万留郑。按照“智汇郑州”人才政策，大学生留郑落户口，每月可领取生活补贴，毕业三年内买房将有购房补贴，具体为“双一流”高校本科生补助2万元/套，研究生补助5万元/套，博士生补助10万元/套。

• 降低二手房交易个人所得税

目前，郑州正在执行的二手房税费政策是，对家庭未满五的房源，二手交易时卖方要缴纳（官方指导总价-原发票总价）20%的差额税费。这项政策使得很多具有改善需求的购房者，碍于换房成本高、交易税费等原因不敢轻易换房。“20%差额税”是造成郑州的二手房交易不活跃的主要原因。

郑州市代市长何雄表明基于对郑州改善型住房需求的客户，将从政策端降低交易成本，鼓励卖小买大、卖旧买新。计划通过降低二手房交易个人所得税等措施，拉动市民改善型住房消费。如纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额和契税额。一旦该政策后续落地，对带动改善型住房消费，促进改善类住房去化将有明显效果。

• 提升楼盘的资源占有比

郑州市代市长何雄表明，将为空置率相对较高的地块，配置优质交通、教育、医疗资源，提升区域就业人员和居民的置业预期，并将预期转换为实际的购买行为。在未来几年内，西南片区、航空港区等地块，将实现高铁南站通车、k2线开工、郑开快线通车，同时增加优质教育资源、建设医疗圈，改善区域整体宏观环境。

• 推进安置房货币化安置

棚改货币化安置是短期内提振楼市需求最有效的手段。通过发钱释放需求，可以推动大量的购房需求向商品房转移，带动市场热度的提升，同时带动土地市场进一步活跃。

郑州将大力推进安置房货币化安置，鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置。同时盘活已建安置房，转化为保障性租赁住房。郑州作为租赁住房试点，2021年已经回购转化4万套安置房，2022年将按计划再回购回租一批安置房。

• 信贷放水，降低购房成本

目前郑州多数楼盘的房贷利率与2021年相比均有小幅度下调。2022年春节前，郑州所有银行首套房普遍贷款利率均在5.88%以上，目前郑州商品房首套利率在5.635%到6.25%不等，普遍降至5.88%，邮政储蓄银行，在5.3%左右；二套房贷利率从5.88%到6.37%不等，普遍降至6.125%。。除了房贷利率下调，银行放款速度也变快了，手续齐全的情况下，房贷一周至半个月左右就可办理下来。

房贷利率降低，放款速度加快，对刚需、改善、终改等任何购房群体均是明显的利好。