近来，杭州的二手房市场格外冷清，“85”新政开始，房贷收紧、教育政策调整导致“熄火”、二手房指导价和房地产税出台预期的连番重压，让杭州二手房接近“窒息”。据透明售房网数据显示，10月份全杭州二手房仅成交2637套，创下自今年3月以来的新低，也是2020年2月疫情以来的值。
与此同时，10月末杭州二手房挂牌房源飚到了157322套，成交率只有1.68％！也就是说，挂出100套房，能成交的不到2套。“方大伯们”自感卖房希望渺茫，“还不如买彩票的赢面大！”方大伯叹气。
过去，方大伯所在的小区被戏称为“采荷三兄弟”，算得上杭州学区梯队。采一小学、采二小学、采三小学＋采荷中学的经典组合，具有强大战斗力，几个小学的成绩难分伯仲，是杭州原江干区（现调整为上城区）“孟母”们的心头爱。虽然全是上世纪80到90年代的老房子，但名校加身，成交量一直不低。
今年夏天，方大伯的大孙女英子在采荷二小完成了学业，顺利考入采荷中学。方大伯欣喜之余，终于觉得能“照顾”下自己的老年生活了——因为他71岁了，爬楼梯有些费劲，且这套房面积仅41.9平方米，1室1厅1卫的格局愈显局促。综合考虑，他想在二女儿所在的三里亭片区买套面积更大、环境更好的电梯房，也方便享受天伦之乐。
在二手房市场上，脱旧换新的思路有两种——“卖一买一”和“买一卖一”，前者确定性强，如能顺利脱手可根据现有资金状况再定如何换新，但如果脱旧进程不顺，心仪的新房也可能会被别人抢了先机；后者玩的是心跳，万一“新房到手但旧房没脱手”，剩余房款没到位，资金压力太大。
一辈子求稳的方大伯自然考虑前者。
8月中旬，他以290万元的价格挂出这套房，均价69212元／㎡。这个价格在当时不算贵，但中介小梁想得不一样，7月开始房贷收紧，采荷二手房已有些难卖，再加上“85”新政后急于脱旧换新的房东有些多，客户选择余地一大，“纯看不买”就多，方大伯的挂牌价不算有优势，属于“有点尬，试试看”的房源类型。
那时方大伯很乐观，采荷学区就是“金名片”，这几年压根不愁卖，像他这样的小户型低总价房源更好脱手，预计不出1个月就有人买走，两个子女再帮他添40万元，全款拿下三里亭一套100平方米的房子不成问题。
不过，事实证明方大伯不是“神算子”。从8月中到10月末，中介每次带过来的客户都说贵，他一次次妥协，降到255万元还是无人问津。
如今的方大伯，天天坐在家里等电话，刚开始一周起码2个电话，现在半个月都没一个，不仅没人买，问价的都没有。
政策接二连三，“挤牙膏式”降价错失买家
在小梁眼里看来，方大伯属于典型“弄不灵清市场，惯性思维太强”的业主。
“从8月开始，市场一天一个变，每次我知道政策新动向就和方大伯沟通，劝他一次性降价到位，增加脱手几率，但老人家固执，挤牙膏式降价，赶不上一次不如一次的坏消息。”小梁说。
有哪些“坏消息”呢？方大伯这“挤牙膏式”降价怎么讲？小梁一一道来
首先是房贷收紧。
6月开始，先是杭州主流银行的房贷利率提升至首套5.6％，二套5.7％，今年以来已三级跳；与此同时，银行放贷速度明显放缓，部分银行甚至暂停二套房房贷业务，这种情况一直延续到10月末。目前情况是房贷放款额度和进度虽有松动迹象，但普遍是首套房贷利率5.9％、二套6.0％，多数购房者还在等房贷利率下调。
第二是教育相关政策调整。
8月初，杭州住保房管局要求中介不得炒作，紧接着北京、深圳开始大力推进教师轮岗，随之相关的就是“”价值下降。虽然杭州尚未出台类似政策，但教育资源均衡化是大趋势，多数人猜测杭州或许会跟进。
第三是“二手房指导价”的出台预期。
今年2月份，深圳率先建立了二手房参考价格发布机制，目前已有十余个城市相继跟进，其中就包括浙江省内的衢州。该机制杀伤力颇大，像深圳、广州，发布的参考价对比市场价直接砍掉了1／3，高的甚至砍价超4成。而深圳二手房指导价实行半年时间，成交量持续下滑，对比政策之前总量跌去超6成。杭州“一二手倒挂”的情况依旧比较重，坊间认为跟进可能性很大。
第四是房地产税的出台预期。
按照计划，房地产税会以“先行立法-局部试点-推广”的流程进行，杭州符合房价涨幅过快、具有示范效应的城市，已经有机构预测杭州应该会被列入试点。受此影响，杭州二手房抛售恐慌加剧，购房者怕被征税止步不前。
所以，不管是已落地的还是未知的政策，层层叠加之下，卖房业主的恐慌和购房者的观望愈发浓重。
“我做中介6年了，2017年最风光的时候，我一人一个月卖出17套采荷。现在2个月没开单了，一直在做租赁业务。要是现在还有人告诉我想买，我觉得是从火星来的。”小梁说。
而方大伯这边的“挤牙膏式”降价，在2个半月只有10组客户看房的情况下，降了6次，幅度分别是2万元、6万元、11万元、19万元、30万元、35万元，最终总价降到了255万元。小梁评价，和杭州一些嗅觉敏锐，敢于很早就一次性下调几十万甚至上百万元的房东相比，方大伯这么做其实是将本就稀少的客户使劲“往外推”。
楼市逗逗2021-11-05 13:46:52
