已经落户杭州10年的张丽（化名）没想到，在看不到样板房、进不去售楼处的情况下，能幸运地“盲摇”到亚运村一套约120平方米、价值近600万元的房子。
幸运的是，8月5日杭州出台调控新政之后，杭州出现了积极的变化：在加大新房入市规模平抑购房需求的同时，在杭州缴纳社保年限越长的家庭也出现了积极变化。
随着调控新政的实施，社保年限的限制、“房票”政策的出台以及社保年限的大幅下降，使得房地产市场的调控效果逐渐显现：随着房地产市场的调控力度不断加大，房地产市场的调控力度不断加大，房地产市场的调控力度不断加强。
据统计数据显示，截至8月29日，杭州楼市调控政策发布后，短短两周内，杭州市区共发放64张预售证，新增供应18235套。
近年来，杭州新房和二手房之间一直存在价格倒挂现象，导致市民购买新房的积极性很高。但是，以往杭州新盘中签率较低，在调控新政实施后，缴纳社保年限长而无房的家庭买到新房的概率大大提高，更坚定了他们在楼市打新牌的决心。
调节可以抑制市场热度
8月5日，杭州“8·5楼市新政”进一步提高了购房门槛：在杭州市居住时间不满5年的家庭，在满足连续2年社保的条件下，才能获得一张“房票”。
浙江省住房和城乡建设局房地产发展处副处长杨鸿在接受当地媒体采访时说，这意味着一大群人暂时失去了购房资格。据测算，此举将减少约30％的“房票”，有利于平抑市场热度。
刚到杭州工作时，吉喆在江苏南通老家自建房有很大的拆迁机会，所以他没有放弃农村户口，也一直没有在杭州落户。新政策出台后，吉喆不断联系人社局等部门确认的落户政策。就算我现在落户杭州，也要等两年才能拿到房票，最后决定趁着南京市的政策尚未收紧，参与江北的摇号。
虽然在楼市新政的影响下，杭州“房票”持有量大幅下降，但本地居民对参与摇号的热情并未下降，一大批具有社保缴纳年限优势的“房票”持有者在中签几率上有所下降。
按照新政的要求，所有购买杭州“房票”的购房者，将首次按社保排序进行摇号，社保年限从2006年开始。中，细分为无房家庭、普通家庭、高级人才家庭等类别。最后，这三类购房家庭分别入选10∶1公证摇号。
杭州壹号院公布的21栋意向登记入围名单显示，无房家庭和普通家庭都有15年社保顶格参加摇号，这也是杭州楼市新政后首次需要限购。根据该项目的置业顾问李伟（化名）介绍，目前推出的住宅只是小区最后一栋楼，只有82套，户型为330平方米，已经有一位院士级人才预订了6套。
李伟直言，这次开盘很多人都不看样板房，甚至还没到售楼处就冻报名了。他说：“社保年限稍短一些的我基本上劝回来了，社保不满15年的人报名就是浪费‘房票’。
杭州壹号院最终入选的摇号家庭有2471个。其中，高层次人才家庭110户，社保年限为7年4个月；无房家庭和普通家庭分别为745户和1616户，其原因是缴纳15年社会保障的过重人口并列入围内。
平均中签率提升明显
＂在众多一二线大城市中，杭州之前的限购门槛相对较低：落户要求年龄在35周岁以下，缴纳1个月社保即可。平安戴维斯综合房地产销售及顾问部主管、董事李培凌表示，新政发布后，购房门槛提高，投资水分进一步被挤压，在某种程度上维护了无房家庭和家庭需求，从而使刚需“上车”买房的概率大大提高。
每一个新政，都会有“红盘潮”。根据统计数据，截至8月29日，在发布楼市调控政策后的短短两周内，杭州市区共提供64张预售证，同比增长100％。
供应量大幅增加，也让近九万名“房票”持有者入场摇号。这轮“红盘潮”中，除了杭州壹号院外，号称“亚运村三兄弟”的绿城桂冠、华润亚奥城、万科万科城、杭州壹号院等楼盘均已售罄。其中，绿城桂冠东方城体量，房源超过2700套，预售许可证也拆分为3份申请。
最近，上述三个项目的营销中心都是采用预约制，但是每天都发出几十个预约名额，很难抢到。同时，在申请截止日期前几天，售楼处大部分已经关闭。
绿城桂冠东方城一名工作人员告诉记者：一直有限流的售楼处，其实也没必要看，里面有沙盘，也没有样板房，销售人员都在酒店里给客户整理报名资料。
同时，由于大量楼盘扎堆入市，同时加上一张“房票”只能报名一项或一张预售证，对于购房者来说，选择哪个项目报名，提高中签率便演变成一场“脑力游戏”。
根据记者统计，在“亚运村三兄弟”销售过程中，共有33884个家庭入选，中签率均高于10％，只有华润亚奥城启动了“拼社保”机制。具体地说，华润亚奥城公证处公证处共有8417户，其中高级人才370户，无房家庭2867户，普通家庭5180户，普通家庭社保标准为108个月，项目整体中签率为11.2％。
另外，万科日耀之城项目共有5170户入围，平均中签率超过14％；绿城桂冠东方城3张预售许可证分别有6158户、8315户入围，平均中签率为15.2％、16％和14.6％。
根据不完全统计，今年上半年杭州约有57处房产限售，21759套，中签率仅为1.58％。与上半年杭州新盘中签率屡创新低相比，楼市调控后整体中签率上升明显，缴纳社保年限长的无房家庭和普通家庭购房机会大幅增加。
行业人士认为，这也是在新房大量集中供应下，“红盘分流”的效果。
价格倒挂催生“打新热”
据了解，“亚运村三兄弟”的新房售价约为4.7万元／平方米，而周边二手房价格早已“破8”。因一、二房价格存在倒挂，在“买到即赚”的心理预期下，大量购房者不断涌入新房市场，杭州楼市“打新热”不止。
对李培凌来说，今年杭州楼市出现“新鲜热”的根源是，2020年杭州净流入人口达到158万，楼市压力加剧，供需矛盾加剧。庞大的人口和市场红利下，投资商也不断涌入杭州市场，加上先前杭州落户、购房门槛相对放松，导致这种现象愈演愈烈。
打新热和二手房贷款政策也有一定关系。目前，杭州二手高盘贷款基本被暂停，资金流动性受到限制，众多二手房市场需求回流二手房市场。因为新房限价严格，预计杭州“打新热”将较长时间存在，但随着后续红盘陆续释放完毕，热度将逐渐下降。由于杭州楼市分化严重，七月以来出现流摇的楼盘数反而在增加。
杭州二手房市场也降温明显。数据显示，今年7月杭州全市成交6326套二手住宅，环比下跌22.3％，同比下跌40.3％，创近两年来单月成交量新低。
针对这一点，李培凌认为，与新房市场不同，杭州二手楼市当前的主要矛盾是卖方对后市的期望仍然很高，而买房者开始观望，导致交易量逐渐冰冻，信贷政策收紧也很大程度上抑制了二手房的流动性。
整体而言，杭州作为当前为数不多的新房打新潮的城市，供给依然紧张，但随着供应增加、调控收紧，市场也逐渐趋于平稳。
繁华楼市2021-09-06 09:10:56
