法拍房降价2万/㎡，文锦苑仅2轮出价，杭州法拍房继续“降温”

作为杭州名校的风向标，文鼎苑几乎每一次司法拍卖都备受关注。

近日，一套学军本部中大文锦苑，2轮出价准时结束争夺引起热议。

被拍卖的是文锦苑20幢3单元601室，建筑面积143.47㎡，起拍价1125万，市场评估价1500万，折合起拍单价与市场评估单价，分别为78523元/㎡、104551元/㎡。

注意，该价格并非由专业评估机构评估，而是拍卖当事人议价确定。

早在今年1月17日，该小区曾网签了一套高楼层的145㎡（总高11层），总价1500万，折合单价103171元/㎡。

与今天拍卖的这套评估价接近，起拍价接近市场价的75折。最终仅比起拍价贵了1万成交，折合成交单价77655元/㎡。

“这套房子房东曾挂牌卖过，后来又不卖了。”跟中介老胡聊起这套房子能拍到什么价时，老胡直言：现在这行情没法判断，这小区好几个月没成交了。

由于学区政策波动频繁，像中大文锦苑这样面积偏大、又带优质学区的老商品房小区，已经3个月零成交。

不光是中大文锦苑，本月初（7月6日），隶属学军小学紫金港校区的知名中大文鼎苑，一套一楼的126㎡，17次出价便迅速成交，比市场评估价便宜了169万。

文鼎苑素来被视为杭州名校的风向标，结果一出，全城哗然。

3个月前，同样是文鼎苑，一套高楼层的180㎡，出价次数多达367次，最终以高于市场价135万成交的光辉时刻，还近在眼前。

据不完全统计，6月初至今（截至7月26日），杭州一共拍卖了267套房源，其中，高于市场评估价的，仅有41套，占比15.4%；流拍+低于市场评估价的，足有208套，占比高达78%。

造成这一结果的原因有很多：比如房源优劣，同一时期高话题度房源频繁被拍卖，拍出高溢价率的可能性更高。

今天结束拍卖的房源中，就有两套市中心的老房子。一套位于景芳四区，7月2日一拍流拍，二拍56折起拍；另一套位于萧山北干二苑，二拍起拍价比一拍便宜了44.8万。

这俩小区在拍卖市场上，热度虽比如网红次新房，但前两年一拍便能顺利拍出，不像现在，落得个降价二拍。

比如周期性波动，相比二手房，法拍房周期性变化更快。尤其是今年3月，杭州法拍房被纳入限购后，一大波没房票的人被拦在门外。

但更深层次的，还是金融端收紧。

据来拍法服数据，杭州参拍法拍房的竞买人，有6成需按揭贷款。如今，各银行贷款额度本就十分紧张，法拍房又不是任一银行都能按揭。此前就有消息称，杭州已有银行暂停法拍房贷款。

再加上法拍房按揭，多数都有付清尾款的期限。来拍法服区域经理张建芳在接受媒体采访时表示，根据各法院要求，不少要求竞买人拍下的20-30天内，要走完银行的按揭流程。

现在的情况是，别说一个月，4-5个月才能放款的，比比皆是，竞买人需做好付清全款的准备。

多重因素作用下，杭州热门法拍房拍不出高价，也就不足为奇了。