[摘要] “这次新政至少使30％客户失去了购房资格，针对这些客户我们主推不限购的公寓。”杭州购房限购升级后，杭州滨江区中介机构销售人员小张对中国房地产报记者说，现在公寓成交不错，价格也涨了不少。
“这次新政至少使30％客户失去了购房资格，针对这些客户我们主推不限购的公寓。”杭州购房限购升级后，杭州滨江区中介机构销售人员小张对中国房地产报记者说，现在公寓成交不错，价格也涨了不少。
8月5日，杭州住房限购升级，要求对落户未满5年户籍家庭，在购房之日前2年起在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。非杭州市户籍家庭，从之前的社保2年调整为在购房之日前4年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在杭州市限购范围内限购1套住房。
在接连针对一二手房发布楼市调控新政下，杭州楼市正在发生变化：中国房地产报记者在实地走访中发现，有楼盘一二手房价出现倒挂相差上千万元情况；受住宅限购新政影响下，杭州40年产权不限购公寓价格大涨。
数据显示，2021年8月，杭州酒店式公寓成交2039套，其中，杭州嘉里中心12889元/平方米[拱墅]嘉里中心套在售成交均价9.25万元／平方米。
一二手房价倒挂差距大，公寓价格超过住宅售价，已成杭州楼市一大特点。
杭州公寓价格上涨
刘先生因杭州新政失去了购房资格，他颇为无奈的说：“原以为非户籍2年社保可以买房，7月刚准备好首付，8月新政一出来就失去了购房资格”。由于社保年限不够，刘先生在中介推荐下于滨江区买了一套不限购公寓，计划等有购房资格再换住宅。
因没有购房资格，转而购买不限购公寓的购房者不少。杭州奥体博览中心一房产中介小张对记者表示，最近公寓成交情况比较好，大多都是社保年限不够的购房者，“公寓价格也在涨，杭州国际办公中心60平方米公寓一个月前4.5万元／平方米，现在4.8万元／平方米，涨了3000元／平方米。”
记者在滨江区咨询多家中介机构了解公寓售价时也发现，公寓价格快速上升不是个例，位于杭州市滨江区旭辉华庭的一家中介机构销售部王经理直言：“公寓价格涨幅很大，奥体板块公寓半年前售价4万元／平方米，现在普遍在5万元／平方米左右，每平方米涨幅近1万元。”
据王经理介绍，周边深蓝国际现在115平方米公寓售价约7万元／平方米，85平方米公寓售价在6.5万元／平方米；位于奥体滨江路臻奥院，一年前公寓开盘价约3.5万元／平方米，现在臻奥院二手公寓价格约6.5万元／平方米，涨幅3万元／平方米；臻奥院大平层公寓现在售价8万-10万元／平方米。此外，钱潮IN、奥旋城等公寓售价都有不同幅度上涨。
王经理说：“一手住宅价格低但摇号人多，摇中率很低。商业公寓不限价，能交易。”8月31日，记者又来到信达中心臻奥院销售中心了解情况，楼盘现场销售人员表示，住宅最后一栋已经全部售罄，正主推一批200平方米以上40年产权不限购公寓，售价8万元／平方米起。
记者咨询为何公寓售价比住宅价格还高时？该工作人员直言：“住宅限价，公寓不限价，市场有需求，买的人也多”。该工作人员介绍，臻奥院推出的40年产权公寓目前已售出不少。记者查阅多个网站发现，该楼盘2020年交付的小面积公寓挂牌价目前约6万元／平方米。
对于杭州公寓价格比住宅售价高现象，同策研究院研究总监宋红卫对记者表示，产权公寓价格比住宅持平甚至高说明核心区域住宅供应量少，市场需求旺盛，核心区域项目中签率在5％左右，也就是说95％人买不到房子。周边二手住宅价格倒挂价差更大，只能求其次买产权公寓。
一二手房价格倒挂差距大
一二手房价倒挂差距大也成为杭州楼市一大特点。
对于新政发布后杭州新房市场情况，中国房地产报记者来到刚刚公布摇号名单的臻奥院（杭州壹号院
杭州壹号院待定4.12分奔竞大道与飞虹路交叉口0571-87608888）了解情况，该楼盘位于杭州滨江区奥体板块，此次推出高层建筑面积约330平方米改善型房源82套，销售均价4.8万元／平方米。
8月31日，臻奥院公布入围摇号结果显示，本次入围E类社保月数为88个月（约7年），无房家庭和普通家庭入围社保月数为187个月（约15.5年），入围家庭2483户，认购比30：1。
尽管摇中成功率低，但有购房资格的购房者依然蜂拥而至，不惜代价试水。
据记者了解，一二手房价倒挂是臻奥院抢手原因之一。
记者在杭州多个中介网站看到，2020年交楼的臻奥院一二期二手房对外挂牌价近12万元／平方米，臻奥院此次新房均价仅4.8万元／平方米，一二手价格相差约7.2万元／平方米；以臻奥院2020年户型135平方米计算，一二手房总价相差上千万元。此次臻奥院推出的330平方米户型，一二手房总价差额将高达2000多万元。
“二手房价格那么高，有资格摇号一定要试试。”一名入围臻奥院的购房者说。
对于杭州楼市现状，中房数据研究院院长陈晟对记者表示，一二手房价格倒挂体现了市场供需问题，新房市场因政府限价与调控导致无法购买的购房者转向不限购的公寓，也推高了公寓价格。
杭州某中介房友销售经理王先生对记者表示，目前杭州超过12万元／平方米二手房不能对外挂牌，臻奥院实际成交价在13万元／平方米，超出部分购房者要另给业主费用。
对于目前杭州二手房市场情况，陈晟表示下半年随着土地出让政策调整、土地溢价率降低，参与建设房企增多，供应量增加情况下可以避免购买新房获得投机差价行为，同时要加大二手房价管控。
业内人士表示，要想真正使二手房市场稳定可以从两方面着手，，出台交易限定价格，而非指导价格，对阴阳合同进行严格管控；第二，对新房限价解除，在二手房市场实行国际上通用的房地产税，增加持有成本。
“如果不管控二手房价，即使目前新政砍掉30％社保和新落户购房者，依然会有大量抱着炒作心态的人涌入，推高楼价。”上述专家表示。
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