[摘要] 近日，为贯彻落实新修订的《杭州市物业管理条例》《关于进一步加强城镇老旧小区物业管理工作的通知》等有关规定，杭州市住保房管局通过认真调研论证，起草了《杭州市物业管理委员会组建运行管理办法》《杭州市老旧小区物业管理区域确定及调整工作操作规程》。
近日，为贯彻落实新修订的《杭州市物业管理条例》《关于进一步加强城镇老旧小区物业管理工作的通知》等有关规定，杭州市住保房管局通过认真调研论证，起草了《杭州市物业管理委员会组建运行管理办法》《杭州市老旧小区物业管理区域确定及调整工作操作规程》，目前分别在杭州市政府网站和杭州市住保房管局网站公开征求意见。
物业管理委员会如何组建运行？
杭州新修订的《杭州市物业管理条例》（以下简称《条例》）共九章九十三条，将于2022年3月1日起施行。
《条例》有一项重要的物业管理制度——创设物业管理委员会，并对物业管理委员会的组建情形、组建主体、组成人员、工作职责、任期、解散等作了较为明确的规定。然而，“物业管理委员会到底怎么组建”“如何确定人选”“怎样运行”等都需要进一步细化。
为细化规范物业管理委员会的组建运行，有效弥补业主自我管理组织的缺失，推动杭州物业管理活动纳入基层社会治理体系，杭州住保房管局起草了《杭州市物业管理委员会组建运行管理办法》（以下简称《办法》），共三十条，分别从适用范围、部门职责、组建条件、组建时间、人员资格、组建流程、工作职责、变更重组、移交解散等方面进行了规定。
物业管理委员会什么时候需要完成组建？
街道办事处、乡镇人民政府应当按照以下情形及时间要求组建物业管理委员会：
（一）本办法施行后新交付的物业项目，在首期交付之日起两个月内完成组建；
（二）本办法施行前已交付的物业项目，尚未成立业主大会的，在本办法施行之日起三个月内完成组建；
（三）业主委员会任期届满的，在任期届满之日的两个月前完成组建；
（四）业主委员会任期内因缺额、罢免等原因终止需要重新选举的，在发生上述情形之日起两个月内完成组建；
（五）建成时间较久的居住区为实施物业管理需要的，在划分明确物业管理区域之日起三个月内完成组建。
《办法》还明确了业主代表资格要求。对物业管理委员会中的业主代表除了规定应当符合《条例》明确的参选业主委员会成员条件外，还规定了七种不宜担任的负面情形。
有下列情形之一的，不宜担任业主代表：
（一）正在被立案侦查，或曾受过故意犯罪刑事处罚未满三年的；
（二）正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）曾参与邪教组织、黑恶势力及非法上访的；
（四）在物业管理区域内因违法违规搭建、装修等行为被执法部门责令整改尚未整改到位的；
（五）不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
（六）不按规定或约定交存物业专项维修资金、需要业主共同分摊的费用，或恶意拖欠物业费的；
（七）有法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会成员的情形。
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