严控经营贷之后，下一站是开发贷？浙江发文要求加强开发贷管理 严防资金通过影子银行入楼市

相比于北京、上海，浙江此次的通知除要求各金融机构按照通知对2020年以来发放的个人住房贷款、消费类和经营类贷款进行自查外，还要求全面自查房地产开发贷款以及“冻资”等业务，并于3月15日前报送自查和整改报告。

在业内人士看来，对于经营贷、消费贷、开发贷等严格要求，从各方面加强住房信贷资金审慎管理，将进一步规范房地产市场，降低银行信贷资金风险。

严禁资金通过影子银行等违规入楼市

今年1月以来，上海、北京等地下发通知要求银行自查经营贷、消费贷情况，严防违规资金挪用至房地产。浙江此次下发的《关于进一步加强住房信贷审慎管理的通知》亦要求各金融机构全面自查个人住房贷款、消费类和经营类贷款等，并多举措要求严防经营贷、消费贷违规流入楼市。

其中，《通知》明确规定，要加强客户资质和信用状况审核，关注还款来源等。审慎开展第三方合作贷款业务方面，《通知》要求，如审核发现为借款人违规获得经营性贷款提供“过桥”资金、以“空壳公司”包装借款人资质等行为的房地产中介机构，应立即终止业务合作，并及时上报相关线索。

此外，《通知》还要求，各金融机构严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严禁资金通过流动资金贷款、物业经营性贷款、项目贷款和影子银行业务等违规流入房地产领域。

“市场或存将经营贷等资金通过变换用途或通过中介辗转流入房地产市场（或用于购房或转移给开发商）的情况；也有的银行通过建立理财资产池将企业或个人的理财资金（客户资金来源也可能是经营贷等），通过信托通道等进入房地产等。”光大银行金融市场部分析师周茂华表示，这种情况如果任其发展，会严重削弱宏观调控政策，容易导致局部房地产泡沫化风险集聚，银行资产负债结构失衡，对创新创业资产产生虹吸效应和抑制创新创业等，透支国内中长期经济发展潜力，甚至潜藏局部系统性风险。

在周茂华看来，通知中相关规定也意在表明监管层强调严格限制资金通过违规方式流入房地产，释放监管部门也在出重拳进行整治的信号。监管的本意是，经营贷等要回归产品设计初衷，避免移花接木通过各种渠道违规流入楼市。

要求加强房地产开发贷款管理

相较于上海等地，浙江此次下发的《通知》中，金融机构自查内容还包括房地产开发贷款。有业内人士指出，这意味着监管对楼市信贷资金的管控，已经从消费端向房企端延伸，双管齐下严控资金违规挪用现象。

《通知》明确提出，切实加强房地产开发贷款管理。要求各金融机构要严格审核房地产开发项目合规性，落实房地产开发贷款资金封闭管理要求，根据项目工程进度放款，杜绝超规模超期限放款，防止贷款资金挪用。同时，严禁向四证不全、资本金比例不到位的项目发放房地产开发贷款。发现开发贷回流至借款企业或划转至股东等问题，要及时采取相应措施。

一位券商分析师对财联社记者表示，一方面，在去年疫情影响之下，当下不少房企资金紧张问题频出，急需资金。另一方面，今年经济情况较好，对于房企来说不乏投资好机会。而开发贷一般金额较大，所以确实存在被挪用于补充自身资金不足、投资其他领域的可能。一旦这类大额信贷被挪用，就会大幅增加银行信贷的风险。

另外，《通知》指出，在审慎经营原则下，严格规范房企表外短期融资业务。

植信投资研究院高级研究员马泓表示，从往年房地产开发资金来源的分布来看，预收款和按揭贷款大约占比为一半，大约三分之一的资金是自筹资金，银行贷款在六分之一左右，表外短期融资大部分属于自筹资金范畴，占比不小。因此，有必要对融资资质不足的房企，在审慎经营原则下进行严格监管。

“规范房企表外短期融资业务以前没怎么提过，该规定也意在防范房企通过承兑重复融资以及限制通过银行保函置换预付款监管资金。”一位国有大行信贷人士指出，开发贷监管一直较为严格，浙江此次发文再次予以了强调，将规范向不合资质的企业项目发放贷款。

此外，某券商分析师还表示，在“住房不炒”对总体持续调控之下，监管出台“房地产贷款集中度新规”严控银行房贷占比；同时今年又是“资管新规”过渡期的最后一年，表外房地产类贷款相对较多，地方监管要求银行对此进行排查，或为未来更好执行这些政策安排做准备。

重点关注房贷占比提升异常机构

《通知》还对房贷集中度管理要求作出规定。要求严格落实房地产贷款集中度管理。

《通知》明确，超出集中度管理要求的金融机构应稳步有序落实调整方案，逐步向管理目标收敛。符合集中度管理要求的金融机构，应稳健开展房地产贷款业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。

同时，《通知》指出，对于占比提升异常的金融机构，金融管理部门将予以重点关注，并采取相应措施。

周茂华表示，这一规定也是落实此前监管出台的银行房贷新规，这一新规出台初衷是优化银行资产负债结构，稳健经营，夯实金融体系稳定基础；同时，房贷集中度新规与其他房地产调控措施形成合力，防范资金无序流入房地产，导致房企杠杆过度上涨和经济脆弱化风险等。另有业内人士表示，对于占比提升异常的金融机构予以重点关注也是防范相关风险。

财联社此前获悉，多地下发了地方版的房地产贷款集中度细则。其中，浙江对第四档、第五档相关银行房地产贷款集中度上限分别提高1个百分点、2个百分点，第三档相关银行房地产贷款集中度上限与央行层面要求保持一致。