[摘要] 本周一，春节前杭州最后一场土拍收官，滨江房产以自持41%、总价40.12亿元的大手笔补仓萧山湘湖地块。事实上，从2017年至今，滨江房产已经通过招拍挂途径在杭州拿下6宗宅地，在温州和义乌也拿下两宗商住用地。对房企来说，要想实现千亿元的年销售额，首先得有充沛的土地储备。但景瑞通过并购合作方式，获得了老盘阳明谷、青枫墅园等项目未销售部分，增加其杭州市场的储备量，这些项目因为年代较为久远，甚至都淡出业内人士的视野，但实际上仍有不少房源未售。
本周一，春节前杭州最后一场土拍收官，滨江房产以自持41%、总价40.12亿元的大手笔补仓萧山湘湖地块。事实上，从2017年至今，滨江房产已经通过招拍挂途径在杭州拿下6宗宅地，在温州和义乌也拿下两宗商住用地。然而即使在土拍市场上斩获颇多，滨江仍然求地若渴。近日，滨江房产在几家报刊上公开打出广告，向发出“土地合作邀约”。
这并非房企首次公开求地。早在去年，恒大地产就曾在多家报刊上刊登整版广告，广撒网，寻求地块合作开发。
房企频频打广告求地块，这背后，与土地市场地价不断飙升不无关系。传统的土地招拍挂市场，开发商拿地成本和风险在加大，因而私底下寻求地块收购、合作开发模式成为开发商增加土地储备的。
滨江今年销售目标冲千亿元
仅靠土拍储备远远不够
“滨江争取2018年做到1000亿元，2019年做到1000亿元以上。”2017年度风云浙商颁奖典礼上，滨江房产集团董事长戚金兴直抒胸臆，定下了雄心勃勃的目标。
一年销售额达到1000亿元，这是什么概念呢？
先看一组数据。中国房地产测评中心数据显示，2017年销售额破千亿元的房企共17家，同比2016年增加了5家；年销售额在500亿~1000亿元的房企数量，从2016年的11家增长到21家。
这意味着，未来若想在该榜单中名列前茅，那么年销售额达千亿元以上，成为进入该排行榜的硬杠杠。如此高的销售额，放在三四年前，是众多房企想都不敢想的。
杭州透明售房网数据显示，2017年度滨江房产集团在杭州市场的销售金额（操盘榜）为234亿元。截至2018年2月6日，在公开的土地招拍挂市场，滨江房产拿地且尚未入市的土地储备量货值不足200亿元（土地储备主要集中在萧山以及大江东）。
对房企来说，要想实现千亿元的年销售额，首先得有充沛的土地储备。“千亿是企业战略，拿地这个战术要服从及服务于战略。”滨江控股集团有限公司副总经理朱立东说。
滨江房产之前属于区域性房企，拿地主要集中在杭州及浙江省内，但仅以浙江的地块储备规模，难以支撑千亿级别的销售额，因而两年多前滨江便跨出浙江，到上海、深圳等一线城市拿地。尤其是深圳，滨江通过城市旧改获得颇丰的土地储备，一旦这些项目入市，以深圳目前的房价水平，未来能为滨江房产增加极为可观的销售额。除了在公开的土地招拍挂市场拿地，素来风格稳健的滨江房产，这些年在拿地方面的表现呈现开放式，通过入股、合作开发等方式获取了不少土地储备。“锦绣之城就是滨江入股其他地块的一个典型案例。自那之后，滨江与其他房企的合作增多，杭州年销售额排名前十的房企，大多与滨江有过合作。”业内人士告诉记者。
2015年滨江着力做代建，签下6个代建项目，如钱塘印象、铂金海岸等，对方提供资金，滨江全权负责操盘及工程、物业等事宜，获取一定的代建；2016年至今，滨江则主要通过房企合作、并购等模式，获得多个项目的开发权益，诸如信达滨江壹品、信达杭州壹号院、定安府等。“直接选择参股，既降低了拿地成本，又扩大了总盘数量。”业内人士分析道。
从滨江房产此次刊登在报刊的求地广告中可以看到，滨江土地合作邀约面向的区域，不仅局限于浙江、华东、珠三角，还包括京津冀、中西部中心城市。记者获悉，该广告出街当天，滨江房产就收到30多个来自各个城市的相关来电。
公开招拍挂市场拿地难
房企纷纷转向并购合作
如今，公开招拍挂土地市场拿地难已成为房企间的共识，因而不少房企选择更为稳妥的拿地方式——并购。
比如这两年风头颇劲的闽系房企阳光城，自2016年9月20日后，便未在杭州土地招拍挂市场上拿过地块，但阳光城在杭州的土地储备量却不少，其来源主要就是并购。
2016年11月29日，阳光城以104.69亿元并购杭州老牌房企中大集团，获得中大旗下诸多房产项目，其中包括中大银泰城、荀庄、中大普升等；此外，阳光城位于拱宸桥东的袖珍地块，也来自于收购；在富阳，阳光城收购的清源上林湖项目，除了大家看到的未销售房源外，还有大量未曾开发的土地，目前富阳区住宅地块在公开的招拍挂市场上楼面价已破万元，而通过收购方式获得土地，相比土拍拿地更为保险，且目前整个富阳区库存量并不多，收购项目入市后，按目前行情，销售量可期。
另一家外来房企景瑞，在杭州土拍市场上也是久未拿地。追溯起来，上一次公开拿地还是2016年5月5日拿下的现景瑞天赋项目。但景瑞通过并购合作方式，获得了老盘阳明谷、青枫墅园等项目未销售部分，增加其杭州市场的储备量，这些项目因为年代较为久远，甚至都淡出业内人士的视野，但实际上仍有不少房源未售。比如之江板块知名的阳明谷项目，目前剩余可售房源虽只有50余套，但该楼盘为低密度别墅，面积段在280~380m2，中指研究院数据显示，2013年4月至今，阳明谷先后成交了19套房源，平均成交单价在58700元/m2左右。可以预见，阳明谷未来能为景瑞杭州公司贡献可观的销售额。而景瑞阳光城合作的临平法兰公园项目，也来自于收购，其前身为美好·春暖花都。
即使是排名前列的房企们，也有不少并购动作。比如融创通过并购金成，获得金成在闲林一带大量的未售房源及待开发地块；万科收购坤和和家园剩余未售房源。
“相比公开市场上土地拍卖，收购成本更低，但盈利却不少。”业内人士直言。
多家房企面临“粮荒”
再不拿地现有团队将无项目可做
其实，目前不少房企在杭州已面临“粮荒”，尤其是一些仅拿过一两宗地块的外来开发商和规模中等的本土房企，再不拿地，待项目收尾工作完成，现有团队将没有项目可做。
华南五虎之一的雅居乐地产，2013年7月30日拿下余政储出【2013】42号地块，也就是现在的雅居乐国际花园项目后，便一直未在杭州土地招拍挂市场竞得地块。经过近3年的销售，总房源量近4000套的雅居乐国际花园项目已接近尾声，透明售房网数据显示，雅居乐国际花园目前可售房源数量仅154套，即便加上104套限制性房产，整个项目的可售房源也不足300套。作为刚需型楼盘，这一可售数量仅占2016年总成交量的20%，若是推盘，按目前的行情很快便能去化完毕。这意味着，若是2018年雅居乐地产在杭州再不拿地，那么整个团队2018年将“无米下炊”。
房地产行业，销售类员工的薪资与楼盘销售额挂钩，眼看着房子卖得差不多了，又没新项目，员工免不了会有跳槽念头。这也是为什么有些房企明知现在土地价格这么高，但还是硬着头皮拿地。不拿地来年没米下锅，拿地至少还有盈利的可能性。
在杭州土地市场上拿不到地的房企，纷纷外溢到省内其他城市拿地。雅居乐在2017年2月初，就以近10.1亿元的总价拿下嘉兴国际商务区地块，首度迈入嘉兴市场。
“虽然集团给的拿地额度宽裕，但现在杭州拿地风险也高，拿地后能否盈利也难说，而省内其他城市相对会安全一些。”某房企负责人分析。
“杭州的地块动不动要自持，对于自持部分，集团又没想好该怎么做，也不敢轻易拿地。”某外来房企负责人表示，虽然年后杭州土地拍卖部分地块不再设封顶价，但又面临价高者得的结果，可以说是两难。
而一些新入杭的房企，为了争取市场，即便地价高，作为公司战略布局，也要择机进入。正如业内人士说的，此时不进，以后要想在杭州再拿地，就更难了。
也有的房企，暂时选择退居幕后，以资金入股的方式，参与到一些地块中，占一定份额的股份，但并不操盘，甚至在楼盘案名上都未体现。但这样操作的风险低，同时还能分得市场的一杯羹。待土地市场行情转变时，则趁机再拿地开发。
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