[摘要] 老孙家的房子拆迁已经是10年前的事了。当时，被拆迁的房屋里在册人口只有孙老太一个人。老孙家共有5个子女，孙子小添是老二家的孩子。房子拆迁时，孙老太得到一套经济适用房的指标，就因为这套经济适用房，惹得祖孙俩因矛盾一路打到了法院。孙子说自己是借名买房，但老太太说没这么回事。
老孙家的房子拆迁已经是10年前的事了。当时，被拆迁的房屋里在册人口只有孙老太一个人。老孙家共有5个子女，孙子小添是老二家的孩子。房子拆迁时，孙老太得到一套经济适用房的指标，就因为这套经济适用房，惹得祖孙俩因矛盾一路打到了法院。孙子说自己是借名买房，但老太太说没这么回事。借名买房到底能不能成立？法院对此做出了判决。
孙子要求奶奶赔偿房屋增值损失
近日，小添将自己87岁的奶奶孙老太告到北京市朝阳区人民法院，他觉得奶奶在房子拆迁时就已经和他们一家协商好，将安置房的购买权让给了自己，也就是说他借用奶奶的名义购买了现在这套经济适用房。
当时，小添父亲替他办理了拆迁协议、购房合同、选房交款及新房交付等全部手续，并支付了25万余元购房款。2011年10月，入住手续办完后，小添装修了房屋，便一直和新婚妻子居住在这套房子里。
家庭矛盾自2012年开始。小添称，奶奶对允诺他借名买房反悔了，多次要求他们小两口腾房。祖孙三代的战火越演越烈。
多年来，矛盾始终没有解决，于是小添正式将孙老太告上法院。他认为，他与奶奶之间已经形成借名买房的关系，涉案房屋几年后就可具备过户的条件，奶奶依约履行合同是完全可行的。
为证实自己所言，小添向法庭提交了一份“经适房购买说明”。当中载明，在平房拆迁之初，孙老太已将此安置房的购买权和今后的产权让给了孙子小添，待日后办理过户手续，落款口述说明人是孙老太的签字，落款日期为2009年。同时，小添还提交了一份2014年底与孙老太的一段谈话录音为佐证。
在小添看来，这几年北京房价涨幅剧烈，奶奶违背当初借名买房的承诺强行要求他腾房，但按照现在的市场价他要购买同样的房子，损失巨大。因此，小添起诉要求法院判令孙老太返还购房本金及相关费用，并赔偿他涉案房屋的增值和装修损失近180万元。
奶奶反诉孙子腾房并支付相关费用
然而，孙老太却称没有借名买房这回事。据孙老太讲，当初房子拆迁时，给了两个经适房指标，一个就是本案中涉及的这套房，另一套已经登记在了小添父亲的名下，而且有一部分拆迁款也给了小添父亲。孙老太有五个子女，不可能将拆迁款和两个购房指标都给一个儿子。
孙老太称，当初因为小添要结婚，她心疼孙子，只同意他住其中的一套，且小添父母承诺照顾孙老太。但2012年老伴儿去世后，孙老太住进小添父母家，他们却不履行照顾的承诺，还将她逐出家门，孙老太这才要求小添搬离房屋。
关于“经适房购买说明”，孙老太说她不识字，后来上了电视调解节目，她才知道这份说明的存在，之后便做了撤销声明。
整个诉讼，孙老太的另一个女儿成为她的委托代理人。在该案审理期间，孙老太也将孙子、孙媳起诉，要求小两口子腾房，结清物业费、煤气费、水电费，并支付房子使用期间的租金等。
法院判决
借名购买经适房合同无效
案件审理过程中，法院委托评估公司对涉案房屋在2009年和诉讼时的市场价值分别进行了评估。
结合该案证据，法院经审理认定，小添与孙老太之间存在借名买房的关系。但由于涉案房屋是经济适用房，因此双方之间的借名购房合同应属无效，对此双方均存在过错。最终，法院判决孙老太返还小添25万余元购房款，并赔偿小添包括装修费在内的房屋增值损失55.5万余元。
在孙老太诉孙子孙媳腾房案件中，法院判决小添两口子腾退房屋，并将房屋的钥匙、购房合同、相关协议、发票，以及电卡、煤气卡等交给孙老太。此外，小添在法院判决其应腾退房屋后而未腾退房屋期间，应按照每月3500元向孙老太支付房屋占用费。目前，这两起案件的判决均已生效。
案例分析
为何经适房借名买卖无效
负责审理这起案件的赵法官解释说，2008年4月北京市住建委发布了一则《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，以2008年4月11日为分水岭，2008年4月11日之前签订购房合同的“老经适房”，满5年后，可直接上市交易；2008年4月11日之后签订购房合同的“新经适房”，若满5年后上市交易，需要先由区县住保部门出具《已购经济适用住房上市出售意见》，同等价格条件下，区县住保部门可优先回购。区县无力回购的，可由市保障房建设投资中心实施回购。
赵法官说，由于所谓的借名买卖实则是为规避限制上市交易的政策规定，所以2008年4月11日之后的经济适用房，借名购房合同通常被认定为无效。
对于借名购房合同被认定无效后产生的损失该由谁来承担？赵法官表示，这从法律上讲叫“缔约过失”。谁存在缔约过失，谁就应当对损失承担赔偿责任。在孙老太的案件中，由于违反政策规定，借名购房合同被认定，孙老太和小添都有责任，因此双方应各自承担损失的50%。对于小添来说他的损失就是由于房价上涨造成的差价，而这个差价孙老太应负担一半。
法官提醒
借名购房应事先考虑清楚
如今在很多老公房的拆迁或房改中，都曾出现过本案中孙老太家的情况。尽管当时的购房价格现在看来实在低廉，但在那个年代仍然不是所有人都能拿得出钱来。所以经常是其中一个有经济能力的子女出钱，约定以老人的指标购房。但后来由于房价上涨，便由此引发出父母子女、兄弟姐妹之间的家庭矛盾。
对此，赵法官表示，如果不是涉及经济适用房，又不存在其他合同无效的情形，那么产生纠纷后，法院通常会按照当初借名购房合同的约定处理。所以，对于老年人来说，如果有子女要借名买房，还是要综合方方面面的情况考虑清楚，以免引发不必要的家庭矛盾。据北京晚报
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