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高地价下奥体板块未来走势如何

青年时报   2017-03-30 08:31

[摘要] 上周五,萧山迎来了杭州2017年首场土地出让会。终,两块起价仅17001元/㎡的宅地,双双以破30000元/㎡的楼面价成交。由此,萧山土地楼面单价成功站上3万+的高岗,并刷新了萧山区宅地高单价纪录,也让奥体板块的热度进一步升温。

上周五,萧山迎来了杭州2017年首场土地出让会。终,两块起价仅17001元/㎡的宅地,双双以破30000元/㎡的楼面价成交。由此,萧山土地楼面单价成功站上3万+的高岗,并刷新了萧山区宅地高单价纪录,也让奥体板块的热度进一步升温。

那么,在高地价和新政刚启动的背景下,奥体板块目前的购房力如何?该板块还有多少可售楼盘?专家又是如何看待板块未来发展蓝图的?

现状

板块市场购买力强劲

“一房难求”局面成定局

奥体板块的楼盘,当之无愧成为今年楼市的焦点。上周,记者实地探访奥体板块若干个新老楼盘,听到置业顾问说多的话是:“蓄客已经饱和了”“目前已经没房子卖了”“三房的已经售罄了,要不要考虑四房?”等等。

位于萧山奔竞大道与书音路交叉口的融创·时代奥城项目,已于3个月前首开1、2、3号楼,共224套房源,为107㎡、117㎡的三房户型。目前时代奥城是无房可售状态,预计4月份加推7、8号楼。该楼盘置业顾问透露:“4月推出的100余套三房房源,周边价格在35000元/㎡左右,售价待定,现在蓄客量已达到3000余人,实在供不应求。”置业顾问还表示,5月会推出四房户型的13号楼,直到今年年底才会推三房。“虽然现在的四房和三房总价差距有点多,但是若等到年底买三房将和现在买四房价格相差无几,要买房还是得趁早。”

位于奥体板块建设四路和博奥路交叉口的另一个热门楼盘龙湖·春江天玺,目前项目19号楼和20号楼已售完,近期将推出16号楼,户型建筑面积在89-119㎡,售价待定。据售楼处工作人员介绍,目前蓄客量已上千,虽然政策出来了,但是市场热度还是没有降低,预计仍将处于一房难求的状态。

旭辉·君悦府样板房已于上周五向Vip客户开放,即将首开两幢小高层和一幢洋房,其中洋房为毛坯出售,小高层为精装修出售。小高层主力89㎡、125㎡,洋楼主力135㎡、143㎡,周边售价25000元/㎡。售楼处置业顾问表示:“目前蓄客量已经达到4:1的状态,首开共推出180套房源,目前已经有700多位意向客户了。”

此外,记者从其他售楼处也了解到,目前该板块主要以改善型客户为主,虽然新政出来对市场有一定影响,但是目前客户的购买热情还是没有减退,预计短期来看该板块还会比较热门。

调查

20余个楼盘竞相开盘

从去年以来,杭州房地产市场迎来了销售高峰,市区商品住宅存量确实下降得挺快,但同时,市区商品住宅用地的供应也在同步加大,后续的商品住宅房源供应并不缺。

从已经领取预售证的可售房源来看,截至3月26日,透明售房网可售商品房房源97931套(不包括建德、富阳、临安、桐庐和淳安),可售面积1234万㎡,其中住宅可售套数42563套,可售面积达552万㎡。其中,萧山区的商品房可售套数达17138套,可售面积244万㎡。从住宅存量来看,住宅房源存量达9074套,可售面积约119万㎡。

据透明售房网统计,目前奥体板块在售楼盘共7个,其中不乏有碧桂园、融创、万科等大牌房企。并且,该板块待售楼盘也不少,有14个之多,保亿绿城·奥邸国际公寓、龙湖·天璞、融信保利·创世纪、融信·江南学府、长龙·领航城、旭辉·君悦府等都将在今年陆续面市。此外,该板块还有不少商住项目,如碧桂园·深蓝国际中心、京港国际等。其中碧桂园·深蓝国际中心位于奥体中心东侧,为30万㎡综合体,由3幢180米超高层现代玻璃幕墙建筑组成。

改善型住宅是主打产品

高地价催生高房价,高房价催生高端产品。从奥体板块即将出售的楼盘中,记者发现改善型住宅是开发商的主攻产品。

如龙湖·天璞项目位于金鸡路与奔竞大道交汇处,距离奥体博览中心不到1公里,称得上是奥体的核心区域。2016年7月,龙湖以总价25.25亿元的价格摘下23号地块,楼面价约19285元/㎡。根据规划,龙湖·天璞建筑面积约18万㎡,绿化率高达30%。住宅业态含精装洋房和高层,针对的是改善型客户群,主力户型为105-168㎡,其中,洋房主力户型为158㎡和168㎡。据龙湖地产营销部策划经理高萍表示,目前项目在建中,天璞售楼处暂定4月下旬5月初开对外开放,届时将推出158㎡、168㎡的洋房,“天璞的洋房是精装标准高的楼盘,无论在装修的用料上还是其他方面,洋房预计售价在50000元/㎡左右。”

再看融信去年在萧山拿的两块地也将陆续面世,如与保利合作的项目创世纪,该楼盘位于奔竞大道与民和路交汇处,奥体中心,距地铁2号线盈丰路站约250米。据悉,项目规划为15栋31-32层高层,中轴+组团式围合景观,全闭环风雨连廊设计,据了解,今年上半年售楼处和样板房也将对外开放。江南学府立基萧山文化中心,以建筑面积约143-160m2市心叠墅、89-139m2平层观邸两大臻品物业。

另外,位于博奥路东侧的保亿绿城·奥邸国际公寓项目也于本周对外公开,总建筑面积约37万㎡,住宅主力户型185-216m2;绿城九龙仓·桂语江南的规划为高层公寓+叠墅产品,项目全精装交付,300㎡无边镜面泳池,以及二代高层升级版的优雅立面,或将成为大奥体有辨识度的风景之一。其中,该项目首创了7层的临水叠墅,户型为145-200㎡。

●专家分析

核心区域未来价值仍被看好

市北、新城等或受政策影响

那么,奥体板块未来发展如何?

我爱我家品牌总监周包军表示,奥体板块整体上还是有不少有利条件,城市新城的定位,亚运会大事件带来的规划和配套红利,高地价一定程度上是板块价值的体现,同时又有推升周边温度的作用。不过在调控背景下,整体市场的降温已经几成定局,特别是高地价下高定价的区域,在多套限购限贷的背景下,高总价大户型的部分受到的影响会比较大,所以奥体整体依然看好,对于个盘,要看产品能力了。

合创地产机构市场研展中心总监许小芳认为,现在萧山3万多元的地价对比周边整个价格还是略高的,目前看整个萧山奥体、钱江世纪城、市北等地的供应量非常大,基本都是高地价的土地。如果政策一旦波及面比较大的话,受影响大的可能是萧山,因为其供应量实在太大了。对于奥体核心区像时代奥城片区,优势集中,虽然有几块地但供应量相对较少,而距离奥体比较远的例如市北、新城、老城,对于这些区域来说影响会比较大。

独立评房研究院院长李坤军觉得奥体板块的走势还会一路走高,上周这场土地的拍卖不仅仅影响的是奥体和萧山,而且已经影响到了整个杭州,奥体板块的价格只能往上涨。对于奥体板块的**,李坤军认为,奥体板块正在打造成新城市的中心,再加上未来金融港的落地,奥体板块的前景是值得看好的。

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