[摘要] 近期全国房地产市场的调控日益趋严，昨日北京市房产限购再升级，二套房首付比提至60%，并且暂停了25年以上房贷。杭州房产市场也是监管层层加码的局面。辐射至金融市场，近期地产信托出现复苏迹象。
近期房地产市场的调控日益趋严，昨日北京市房产限购再升级，二套房首付比提至60%，并且暂停了25年以上房贷。杭州房产市场也是监管层层加码的局面。辐射至金融市场，近期地产信托出现复苏迹象。尽管年初房地产信托的募集规模不断下滑，但来自用益信托的数据显示，3月初的一周，地产信托的募资规模为21.9亿元，较前一周的8.95亿元大涨144.69%。接下来的一周，募资规模虽有所下降，但地产信托产品的募资量在整体的募资规模中仍占9.10%，在各类投向中排名第三。
地产信托募资规模暴涨
房地产信托业务在2016年下半年日子并不好过，根据信托业协会的数据，截至2016年三季度末，房地产信托规模为1.35万亿元，其在信托资产总体规模中的占比为8.45%，在信托资金的五大投向中排在后一位，其占比规模同比下降0.51个百分点。2016年四季度开始，信托公司继续收紧房地产信托业务，直至今年年初，成立规模还在一直下滑。来自用益信托的新统计表明，今年1月和2月，分别成立了38款和33款房地产信托产品，成立规模分别为102.18亿元和75.82亿元。去年12月的数据显示，当月成立的房地产信托数量为57款，成立规模为170.08亿元。
但这种局面从3月开始打破，统计数据显示，3月周集合信托成立市场环比呈暴涨局面。其中，成立规模环比增长达1.32倍，成立数量也环比大幅增加了43款。同时，发行市场与成立市场齐头并进。其中，发行规模环比上涨高达79.57％，发行数量也环比增加了10款。从发行的信托产品投资领域来看，房地产领域规模23.65亿元，遥遥领先。此外，金融领域规模12.29亿元，工商企业领域规模17.67亿元，基础产业领域规模13.3亿元。
市场人士认为，传统的房地产信托业务再次受到市场和资金的青睐，房产信托在2017年或许再次迎来规模增长的局面。
“4号文”利好房产信托发展
2月13日，中国基金业协会发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称“4号文”），适用范围包括证券公司、基金公司、期货公司，以及它们的子公司等。文件规定，私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。这16个热点城市，具体包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州等地。
市场人士认为，4号文直接封堵了私募资管计划在16个热点房地产城市的投放，这一新规或将导致部分地产业务回归信托市场，利好房地产信托短期发展。而近期房地产信托募集成立的“爆发”，或受益于此。
用益信托首席研究员李旸分析认为，虽然从短期来看，房地产信托产品的募资规模和成立数量有所起伏，但短期变化不能改变今年地产信托业务总量或将上升的现象。李旸认为传统的房地产信托业务当前仍是信托公司主要经营业务之一；在房企融资渠道变窄的当下，信托渠道更容易成为部分资金链紧张的中小型房企的。
房地产信托率可能会回升
从投资者关心的率来看，2月以来成立的集合信托的平均率仅有6.12％，已逼近6％大关，而1月集合信托的平均率仍有6.28％。3月初一周成立的信托产品预期年化率为6.19％，环比小幅下跌了0.09个百分点。
不过，房地产信托率可能的回升也已经被投资者关注。市场人士认为，随着对房企融资收紧，部分房企会将融资渠道转向信托，同时融资成本也将抬升，这或意味着房地产信托产品的率可能会有所增长。基于这一判断，目前已经有投资者开始寻求在率一定的情况下更倾向于购买短期产品。因为预期以后发行的信托产品率可能更高，尤其是今年房地产政策收紧，房地产信托利率下半年总体看涨。
不过，需要提醒的是，在2017年房地产调控逐步深化的环境下，房地产信托融资的风险管控要求更高，房地产信托融资无法独善其身，投资者更要警惕信托项目出现违约情形。今年2月份，某律师事务所发布了一份《关于信托行业纠纷诉讼研究报告》，该报告收集并梳理已公开的自2008年1月至2016年12月信托纠纷裁判文书162份。《报告》显示信托行业纠纷案件所涉行业领域高度集中，从部分已披露的案件来看，房地产领域的纠纷规模占比高于60%，2015年新增的诉讼案件主要集中在房地产领域。
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