[摘要] 今年杭州出炉了多块面粉贵过面包的高价地，调控后少数地块风险初现。做装修中 产品成普遍选择，一些房企考虑引入合作伙伴。
今年杭州出炉了多块面粉贵过面包的高价地，调控后少数地块风险初现。做装修中 产品成普遍选择，一些房企考虑引入合作伙伴。
“新街单元D-01地块由21号竞买人（阳光城）竞得，总价178210万元。”今年9月20日的萧山土拍会现场，位置偏远的新街单元土地楼面价刷新板块纪录至12760元/m2。土拍会刚结束，就有周边某楼盘宣布调高售价至18800元/m2——这是调控之前，杭州土拍市场的典型场面。
随着近期调控政策陆续出台，楼市心理预期明显转变。新街地块 这个一度上调售价的楼盘，目前成交均价已降至14400元/m2。这对于拿地房企阳光城来说，并不是一个好的信号，因为新街地块的保本价就接近20000元/m2，如要保本甚至盈利，则需要周边房价未来能够持续上涨。
今年，杭州各板块出炉了不少高价地块，面粉贵过面包的现象也不罕见。调控之后，高价地块目前情况究竟如何？记者调查得知，部分购入高价地的房企已经放缓了开发进度，进入观望状态，也有房企从拿地时的自信满满到如今颇感忐忑，开始考虑寻求合作伙伴。 分析认为，一些位置相对偏远的高价地风险增大，未来保本艰难。
面粉贵过面包
上半年以来高价地频出
自1月6日天阳以高价拿下佑昌照明地块以来，杭州的土地市场一路上扬，几乎每个月的土拍会，都会刷新板块楼面价纪录。
令人咋舌的要数信达收入囊中的两块涉宅地块，分别为楼面价36680元/m2的南星地块，以及楼面价21576元/m2的奥体地块。南星地块当时板块内的楼盘售价还在45000元/m2左右。
在接下去的几个月里，随着楼市回暖传导至土地市场，土拍会上高价地块频频出现。
值得注意的是，在这些高价地中，出现过不少“面粉贵过面包”的情况。今年6月27日，江苏中南和东原地产分别以18200元/m2和15282元/m2的楼面价拿下未来科技城宅地。7月，阳光城又以19664元/m2的楼面价拍下未来科技城123号地块。这几宗地块出让时，未来科技城大部分在售房源的成交价格还不到19000元/m2。
楼市降温
房企转入观望状态
楼市调控政策效果立竿见影，此前不断上调备案价的开发商们也停下了 的脚步，购房者的市场预期发生了明显的改变。接下来的市场走向如何，对于这些还未入市的高价地来说至关重要。
江苏中南、东原地产、阳光城三家房企相继在未来科技城高价拿地后，板块内多个楼盘“封盘”调价，不少楼盘将价格陆续上调至30000元/m2左右。
但记者了解到，如今在政策调控下，已经有某个未来科技城楼盘在暗中售卖特价房，隐性调低此前的高房价。对这三家拿了高价地的房企来说，它们的保本价在30000元/m2左右，如果接下来几个月市场降温、房价回落，套牢的风险将大大增加。
记者了解到，这几宗地块目前都还在规划阶段，没有明确产品形态和定位。某拿地房企的工作人员告诉记者：“今年大部分房企的任务已经完成了，接下去供应量也不大，但对于明年的市场现在都不好判断。因此，地块和产品的规划迟迟没有定下来。”
“如今市场处于调控期，更多的开发商本能地选择原地卧倒不动，可能会有态度上的不明朗，延缓了进度是很正常的。”业内 表示。
做中 装修产品
引入合作伙伴
这些高价地大部分还在规划阶段，从目前了解到的情况看，基本上都要做中 的装修产品，将在明年的第二季度前后入市。
对于拿地房企来说，做装修一方面是出于新政的要求，另一方面则是精装修能够带来一定溢价。
“做装修成品，开发商直接向供应商拿货，成本比较低，比如5000元/m2的装修标准，在开发商这里可能只要一半的价格就能搞定。”上半年拿地的某房企营销总透露，他们在萧山的新项目就将做装修交付。
此外，有不少缺乏 物业打造经验的房企就选择寻找合作伙伴来分担风险。信达地产就是典型的案例。资金实力雄厚但不擅长产品开发的信达，拿下的两宗地块都选择了本土房企滨江集团作为合作伙伴之一。
颇受关注的绿城潮鸣地块，地价高达45368元/m2，近日引进了新股东——福建龙头房企建发。据悉，建发出资获得了30%的股份，该项目仍由绿城团队操盘，打造的排屋产品预计售价在15万元/m2。
合景地产也在考虑引入合作伙伴。今年5月和7月，合景分别在萧山北干和申花两个板块摘得宅地，成交价格都不低，申花板块这宗地块28781元/m2的楼面价更是刷新了板块纪录。合景的相关负责人对记者表示在政策调控后波动的市场下，合景放慢了开发进度，申花地块项目目前还在前期规划、申报的过程中，可能会选择与其他房企合作。
偏远地块风险初现
房企应该理性拿地
众多高价地块在接下来将陆续入市，会有房企被套吗？
业内人士认为，高价地会不会遇到风险，还要看未来几个月市场稳定后的走势。这一轮进杭州拿地的开发商，无论是对政策的变化还是资金上的腾挪应对，都是有准备的。一方面，上半年拿地的房企大多资金实力比较雄厚。另一方面，开发商对未来的市场走向早已做出判断和预估。
业内人士透露，有些拿地房企赌的可能是五年后的市场行情，现在的地价放到那时候也许大有利润空间，但关键要看房企的资金链撑不撑得住。如果房企的资金实力不足，撑不到市场大热的行情，到时候这些房企将不得不选择亏本销售，这也是眼下一些高价地块的风险。
但也有业内人士指出，位置偏远的一些板块市场关注度明显下降，上客量也大不如前几个月：“按照这个趋势下去，这些板块的楼盘下调房价是很正常的，等到这里的高价地入市时，房价甚至可能和地价堪堪持平，套牢的风险显然存在。”
汉嘉地产副总经理陈焕春指出，今年上半年，房企们拿地的城市集中在有利润空间的一、二线城市，竞争十分激烈，高价地频现。但如果拿不到地可能就会面临无法存续的问题，因此即使地价不断攀升，房企也只能硬着头皮拼下去。陈焕春表示，房企们为企业生存发展而抢地无可厚非，但不能忽视市场信号。出手还需理性，当市场波动时也应淡定以对。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
