[摘要] 连出调控政策后，杭州楼市的高歌猛进得到有效遏制，尤其对于房价来说，基本没有了过往的那种上冲势头。
连出调控政策后，杭州楼市的高歌猛进得到有效遏制，尤其对于房价来说，基本没有了过往的那种上冲势头。
然而楼市的盘整，也让很多人有些茫然，现在到底是不是还能进楼市？如果进的话，到底该买怎样的房子，又会不会成为“接盘侠”？要是不进的话，未来楼市是不是还会上行？
因为房子在 的消费中，差不多占据了重要的份额，也因此，对于房子，我们总是又爱又怕。那么未来的楼市到底会如何演绎？楼市在现阶段呈现出怎样的状态？今天我们希望能用一组稿子，来做一个小小的探讨。要强调的是，这些仅代表作者个人的观点。
城市的因袭让我们难以下手买房
现在的楼市，可以说是越来越难以下手，这是为什么呢？除了房价本身外，另一个重要的原因是我们承袭了城市太多的过往。
譬如说，我们觉得未来科技城的房价今年涨上来了，并且有些出乎很多人的意料，我一位朋友本来想买这里的房子，后他放弃了。因为他太了解这个区域的前世今生了。在他的眼里，未来科技城那一带还只是仓前，还只是老余杭的一个偏远的乡镇，那里的大记忆是每年到了秋天，四面八方的人过来“掏羊锅”。虽然后来 开始打造未来科技城了，再后来阿里巴巴西溪园区也搬过来了，但他始终固执地认为，离 这么遥远的区域，房价是不可能像现在这样的。他理解中该区域的房价，就应该是青枫墅园前些年卖的那个价格，八九千元。现在即便成熟点，也应该卖EFC开始时的一万多元差不多了，而现在的价格是他无法想象的。
与我这位朋友类似，很多人也经常会跟我说，怎么萧山的房价也要卖到这么高了；怎么石祥路南的房价也涨了；怎么前些年没什么人提起的之江房价也变天了……正是因为我们对区域过于熟稔，甚至看着区域一步步走过来，我们会觉得我们了解这片土地的价格，它根本不应该值这个价的。
个体这样，开发商拿地也这样，为什么现今拿地的本土房企越来越少，除了资金实力外，另一个原因也是因为他们的因袭，早年间这边什么地价，这个城市的人对这 域有多大的认同感，区域内的房价是怎样慢慢涨上来的，诸如此类的问题，他们一清二楚，因此对于要用很高的溢价去拿地，他们瞻前顾后，犹豫不决，竞拍开始时试着举几次牌后，就草草收兵了。
但回过头来，那些对这座城市并不熟知的房企，或是那些并不太了解这座城市的 客，他们的思维完全不同。因为不甚了解过往，他们没有包袱，打开地图看看，觉得这里交通方便，那里产业有概念；这里配套齐全，那边人口集中，他们以大城市的思维来看待杭州，以资源的多寡来判断杭州，于是才有了完全不同的拿地气势和胆魄。那些外地 客也一样。看到城东新城，觉得离高铁站这么近，房价还才这么点，果断下单；看到滨江如此有前景，居住需求如此旺盛，房价跟上海什么的完全不能比，直接刷卡。不知道我的那位尚未买房的朋友，看到人家的豪气，又会做何感想。
因为熟悉，我们自认为更了解这座城市，脚下的这片土地。但也许，正是这样，也局限了我们的眼光和想象。就像很多房企在杭州拿地，他们不需要拿地报告，因为按照市场逻辑来，他们根本拿不了地。现在拿地，很多时候凭借的是想象。买房也一样。
中国的房地产发展到现在，其实很多时候都远超我们的想象，但我们似乎都在慢慢接受。也许假以时日，如今涨起来的区域，回头看看，又会责怪自己，我怎么又错失了。
可以考虑卖掉手里的 老房子
调控楼市的决心明确，楼市有可能将会在高位盘整一段时间，但楼市的基本面仍在。这样的时期，对于某些房子来说，可能是售卖的一个好时机，譬如说， 老旧的房子。
何为老房子，广义上来说，就是那些房龄上了25年，同时缺乏现代意义上物业打理的房子。
我这么说不是信口开河，而是有市场依据的。
有媒体报道，2011年，小林购买了德胜新村一套30方的小房子，上世纪90年代建造的，当时买入价是66万元。本想着今年行情好，高价卖掉它，结果发现今年的房价跟5年前买入时差不多，这意味着小林一旦卖掉还要亏上5年的按揭利息。
小林的房子不是孤例，湖墅南路一带的二手房，房价5年里一直比较稳定，50平方米-60平方米的房子，总价一直在110万-120万间徘徊，直到今年的9月，才蹿升到150万左右。同样，朝晖一带的房子，也是如此。
这些房子的一个共同点是有比较长的房龄，但都占据 的位置。按照原先观点， 的房子总是值钱的，但现实显然并不如此。反倒那些原先在很多人看来很远的房子，像闲林、仓前、萧山、之江等地的房子，房价都跃升得很快，很多地方都已是3万+了，其增幅远在这些 的老房子之上。
老房子相对不值钱了，一个重要的原因是城市的外扩和配套的外迁，还有就是轨道交通的完备以及新兴特色区域的崛起。住在 ，原先无非图个交通和配套方便，现在这些 正在被消解，而区域本身却没有成长。
而相较于新房， 的这些老小区，在舒适度上差距甚大。无论是户型、功能、房产品品质、绿化景观、停车位配比、物管等，全方位落后。很多房子甚至都没电梯，上下楼 不方便。年轻人不喜欢在这样的小区居住，也鲜有人愿意买这里的二手房。我有一位朋友曾租住过 的老房子，但连续几次停车被蹭，无奈之下只能匆匆搬走。
因此， 的二手房，渐渐成为中低收入购房者和外来租客的市场，这反过头来，更制约了房价的上涨。德胜、朝晖的二手房成交每年都名列前茅，低房价因素明显。
而现在 采荷一带的二手房之所以还有不错的房价，更重要的是得益于 ，等到这个支撑点哪天万一发生动摇了，房价也会一落千丈。
因此，我一直建议持有 老房子的人，尽早抛售掉手中的物业，因为随着时间推移，老房子会更加不值钱，或者说越来越跑不过更新地块的新房子的价格，而现在，这些房子都还有市场。至于很多人设想中的等待拆迁，这更像个赌局，说实话，真的没有太多的人拆得起这里的房子，因为成本太高昂了。
购物 后，社区商业也许正迎来春天
我今天要说说一个与大家当下的认知有些悖论的话题，我个人觉得，在未来，社区性商业将大有可为。
现阶段的商业地产，为火爆的无疑是“购物 热”，作为一种商业模式，席卷大江南北。然而等到购物 遍地开花后，其中的弊病也显露无余。
一是同质化。大部分购物 都一个面孔，容易造成恶性竞争；二是泛化。动辄 10万、20万平方米的购物 里，如果不是有 好的导视体系，找寻一件商品并不容易；三是受电商冲击严重。三年前开始杭州的很多著名购物 都在进行整改，购物 基本沦为餐饮、电影、电玩的天堂，而其他零售类业态销售额急剧下滑。
在 2015 年前的消费大潮下，不管买什么，大家会选择去超市购物，因为物品丰盛。而现在相比于购物 ，原来不起眼的社区底商，却开始“野蛮生长”，大家会更愿意在社区楼下的便利店消费，他们在社区便利店可以快速地满足基本的餐饮、零售等多重需求，也能够选购到和购物 大超市里基本一样的品牌。除此之外，社区商业也呈现出越来越多元化的业态结构形式，基本的吃喝玩乐、家居、家装、儿童培训、托管 等都能满足，而且只需要步行 2 即可实现。所以我认为，未来社区商业介入居民生活的程度越来越深，他们在居民消费中所占的比例，会越来越高。
电商影响了购物 ，却成就了社区商业。电商对购物 的影响极其巨大，但是社区商业却借助电商迎来了春天。借助于电商，社区商业的客群覆盖可以达到周围5公里，甚至10公里，营业额也正在急速攀升。
这几年下来，我们发现一些如甘其食、可莎蜜儿、一鸣甚至是沙县、兰州拉面等社区商业里的轻餐饮品牌，日子过得很滋润。前段时间，我出差到上海，经过一家快餐厅，位置、装修都是中低档次，但一到饭点，店里站满了前来接单送单的美团、百度外卖，询问老板，老板说至少60%以上的订单是通过电商出去的。在当下的消费背景中，只要餐厅口味好、价格实惠，大量的外围消费者，会通过电商来消费，定位中端、客群基数大的这些社区餐饮，有了电商的助力，经营反而越来越红火。
首先，对于商铺产品，高低来源于经营状况良好与否，比如杭州目前的一些典型的刚需板块——丁桥、闲林、下沙等，周围有 的居住人口，这些群体基本都是自住的年轻群体，这就保障了社区商业的经营基础。
其次，是开发品牌，定位不专业、也没人招商、没人打理的商铺好不要买，有专业商业经验，能提供招商、有一定运营保障的品牌，才是 的选择。
第三，是良好的产品力。社区商业虽然站在了风口，也能借电商之力，但是回归商业街的核心本质，一定要让人爱逛、愿意逛，所以商业街周边形象、交通导向、店招包装上都必须过关。其次在硬件条件上也必须达标，楼层高，面宽大，进深短、管线少，有了这些条件，商业才能招好商、经营好，否则一切都是白搭。
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