[摘要] 早在限购政策出台之前,刘晨光就前瞻性的指出房产政策两个重要出发基点:各项投资指标平稳和资产价格的稳定,而目前各项指标已经回暖,政府会持续调整,直至稳定。
早在限购政策出台之前，刘晨光就前瞻性的指出房产政策两个重要出发基点：各项投资指标平稳和资产价格的稳定，而目前各项指标已经回暖，政府会持续调整，直至稳定。
近期，杭州接连经历了多次政策调整，其中落户限制应该是暂时的，刘晨光认为，这种调整有迹可循，将杭州置于楼市发展中，抽丝剥茧之下，不难发现杭州政府的政策逻辑和杭州楼市未来的发展机会。
土地缩量不变，行业周期式微，金融政策尤为重要
楼市整体延续环比下滑走势，但趋势有所好转，二线城市内部分化加剧，重点城市存销比继续下降，土地端补库存任务艰巨且不均衡，土地缩量的大趋势导致住宅供给侧缩减，典型城市供不应求，价格高涨。
2016年1-8月，除深圳之外，各热点城市供应建筑面积同比减少6%，8月一手房价格指数为1226.4点，较上月环比上涨1.43%，同比上涨12.14%，自2015年5月起，房价指数一路攀升，11月增速加快，5月份出现拐点。
分能级城市来看，分能级城市来看，一线城市房价增速持续趋缓，北上深房价环比增速持续回落。二线方面，近九成城市房价环比上行，其中合肥涨幅大，环比增幅高达5.07%；厦门增速其次；苏州增速回落明显。
从客户需求来看，4月以来，来电量持续回落，7月降至新低，8月份开始持续上升，并出现同比正增长；伴随着“金九银十”销售旺季的到来，来访量如期大幅回升，前瞻指标乐观。
据此，专家认为，行业周期式微，已经突破22个月的长景气周期，因城施策和调控的绵软无力导致逆周期布局或落空，行业周期让位于城市周期。
对于房企而言，上半年业绩超额完成，土地储备捉襟见肘、库存告急，拿地需求高涨，高杠杆进一步推高低价，地楼比高企会大大压缩企业利润状况，当前行业周期式微的情况下，希望于逆周期拿地的房企可能落空，建议更加关注城市周期和基本面。
目前情况下，多个城市接连出台限购，但政策强度偏弱，对市场影响不足，在金融政策出现变化之前，楼市出现大的变化可能性小。
杭州政策友好，供求关系影响后市
杭州近期调整政策接连出台，表明了政府的态度，但从政策强度来看，仍然是相对温和的，从“托底盖帽去杠杆”的政策大背景下，因城施策导致各城市周期发展差异，行业周期不明显，城市周期更能起到指导作用。从政策侧面看，有三点值得注意：
缩减土地供给是此轮房价上涨的重要原因，但热门城市会增加供给，缓解价格上涨。明年中部城市和三四线城市会有很大的想象空间。
稳住运营型资产，号召去库存，主要是去四五线城市库存，商办库存累积将加大对核心资产的压力。
价格过分上涨是禁忌，房产开发的动机格外重要，以扩容城市、促进发展为目标的开发是房产开发的安全线。
就杭州现状而言，各项指标趋于稳定，土地、房产市场在可控范围内，属于“乖孩子”型的城市，长期来看，政策不会警示杭州。因此，后市而言，目前影响大的是供求关系。
国家主导土地缩量大局不变，合理库存区间是8-20月，杭州政府目标是10个月，杭州日前出台土拍政策时，公布了出地计划，能够适当缓解市场的焦虑情绪，未来杭州土地供应会有增加与周边的上海、南京、苏州相比，杭州土地价格体系与新房售价体系更为合理健康，层次结构更为成熟。而近半年来，一直处于成交高、供应缺的情况，供不应求的矛盾不断加剧。
从成交客户看，外来购房者急剧增多，9月18日，政府出台“限外令”也侧面证实了外来购房者集中入杭，推高房价的现实。
从杭州目前的发展情况来看，已经形成了自身的发展环线，新房价格体系重塑，从发展空间来看，以石祥路、紫之隧道、彩虹快速路为界的二环以内是楼市发展坚实的区域，目前内部也存在较大的价差。（详细观点指路风口上的杭州，基建快速扩容下的“冷”思考）
而在城市基建不断扩张的情况下，政府需要土地收入来平衡财政收支，而在土地供应上，会优先地铁沿线及基建配套完善的区域。从板块看，杭州目前已经不存在高风险的板块，全杭各区域均具备不同条件的投资机会和周期机会。
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