[摘要] 开发商缺资金时常常会选择用房子抵工程款等费用，双方按照常规的购房流程签订《商品房买卖合同》。但从事工程施工的姜先生遇到这样的情况：开发商抵工程款的房子，产权一时无法过户，虽然向法院起诉，后却难以维护自身权益。
开发商缺资金时常常会选择用房子抵工程款等费用，双方按照常规的购房流程签订《商品房买卖合同》。但从事工程施工的姜先生遇到这样的情况：开发商抵工程款的房子，产权一时无法过户，虽然向法院起诉，后却难以维护自身权益。
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案例：
抵工程款的房子
产权却不能过户
姜先生平日里的业务主要是跟大型建筑公司合作，承包部分工程业务。2014年6月30日，通过投标，姜先生的施工团队竞得临平山北某楼盘外立面干挂石材幕墙工程，并与楼盘总建设单位签订了《工程项目经营目标责任书》。
开发商支付了484.4万元工程款，剩余165.49万元，经开发商、建设单位与姜先生三方协商同意，由开发商以房产抵押的方式，将该楼盘2幢1单元1401室、4幢1单元2201室两套房产过户给姜先生，用于偿还未付清的工程款。
2014年10月10日，姜先生与开发商签订了该楼盘2幢1单元1401室的《商品房买卖合同》，房子价格为853600元。合同签订前，姜先生从开发商口中得知这套房子有抵押，抵押期限到2015年5月31日为止，当时双方口头约定，待抵押到期后，也就是2015年5月31日后办理这套房子的过户登记手续。
签订完《商品房买卖合同》后，拿到房子的姜先生对该套房子进行装修。眼见着约定的抵押期限已到，为尽快完成房产过户，姜先生一直催着开发商办理房屋产权变更登记手续，但开发商方面却一直拖着。姜先生于是向法院起诉，要求开发商尽快完成产权更名手续。
开发商方面的工作人员表示，正在跟姜先生积极协商，但何时办理产权更名手续，仍需要公司领导决定。
法院在审理过程中发现，姜先生购买的该楼盘2幢1单元1401室房子存在他项权证，以1573700元的高债权数额抵押给了平安银行股份有限公司杭州分行，约定的期限为2013年12月19日至2018年12月18日。所谓的他项权证，是指房产抵押给他人，根据《担保法》规定，有抵押的房产处置权会受限制，在未经抵押权人也就是平安银行同意，不能进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。
姜先生表示，虽然知道这套房子有抵押，但在签订合同前已跟开发商确认，房子的抵押期限是到2015年5月31日前，而不是法院查到的约定期限到2018年12月18日。由于购房合同里未写明房子何时过户，对于姜先生的说法，法院并未采信。
法院认为姜先生跟开发商签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表达，内容并没有违反法律法规的强制性规定，购房合同应视为有效。按照购房合同约定，开发商理应协助姜先生办理房子过户登记手续，但现在因为房子抵押未到期，是客观原因导致姜先生无法实现该楼盘2幢1单元1401室房子的产权过户。
因此，姜先生想要在短期内完成房子产权过户的诉讼请求，被法院给驳回。
点评：
有抵押的房子债务未解除
无法完成产权过户
胡增冬：浙江六和律师事务所律师
上述案例中，姜先生与开发商之间签订的该楼盘2幢1单元1401室《商品房买卖合同》，是为了抵余下的工程欠款，经法院认定，并未违反《合同法》规定，因此该《商品房买卖合同》被认定为有效合同，开发商应履行合同规定的义务。
只是这套房子设定了高抵押额，抵押期间，除非开发商偿还全部债务解除该套房产的抵押，否则购房者也就是姜先生是无法在抵押期满前完成产权过户，因而姜先生的诉讼请求未能得到法院支持。
但双方签订的《商品房买卖合同》有效，姜先生可以根据合同内容约定，要求开发商承担相应的违约责任。
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