[摘要] 好久没有开设“评论”版了,但对于当下的杭州楼市,无论围绕地价、房价,其实都还有很多的话好说。房企为什么敢于高价拿地?购房者为什么总觉得自己的存钱速度赶不上房价的涨幅?未来的房价是不是还会涨?这林林总总的“为什么”之后,都需要有清晰的答案。今天,我们就围绕这些话题,来给出我们的解读。
好久没有开设“评论”版了，但对于当下的杭州楼市，无论围绕地价、房价，其实都还有很多的话好说。房企为什么敢于高价拿地？购房者为什么总觉得自己的存钱速度赶不上房价的涨幅？未来的房价是不是还会涨？这林林总总的“为什么”之后，都需要有清晰的答案。今天，我们就围绕这些话题，来给出我们的解读。
很多时候不是房价涨得太快，而是我们错失太多
今年，找我咨询买房的人特别多，多到什么程度呢？有一户人家，从朋友处要到我的手机号码，结果丈夫打，妻子打，儿子也打，问我到底要不要买房，能买哪里的房子。
说实话，接到这样的电话，我的忐忑不安更甚于对方。我不是算命先生，可以准确无误地告诉对方，未来的楼市一定会怎样，哪个区域的成长一定会怎样。我只能小心翼翼地说，就我个人的判断而言，将是怎样怎样。
问的人多了，我发现一个问题，来问的人或多或少手里都是有钱的，即便按照当下的楼市行情，他们手中的钱应对个首付仍绰绰有余。他们之所以战战兢兢，犹豫不决，跟他们的看房经历有关。
他们当中很大一部分人，其实是从去年年初就开始看房了。那时候，看房是件很轻松的事，市场相对萧条，案场的工作人员多过客户，销售人员都非常热情，在房价方面讨价还价的余地也很大，动辄打个折，或是送个车位的，也司空见惯。
然而越是这样，这些购房者心理就越发笃定。总以为市场如此之寒，非一日两日所能解冻，于是表面上还是东看看，西瞧瞧，心里其实早就四平八稳，房价只有继续往下走，才有可能引发他们动心。确实也有一些楼盘，如他们所愿，继续下调房价，但这时候，他们又不出手了，因为他们觉得，既然这个楼盘可以跌价，那说不定边上另一个楼盘也会跟进；既然可以跌一次，那为什么不能跌两次三次呢，反正楼市这么坏，又不急的。
就这样优哉了大半年，各大销售处的活动倒是参加了不少，顺带小点心也没少吃。等到去年第四季度，杭州的楼市慢慢复苏，他们也都意识到了，然而并没有太当回事，总觉得这不过是昙花一现，或者是开发商在年底制造出来的氛围，因为直觉告诉他们，十五六万库存压顶的楼市，是不可能一夜之间咸鱼翻身的。
这些人因为要买房，平常也关注楼市，没事上个网，看到楼市信息，也会瞄上几眼，也因此常常会被一些局部的数据和片面的说辞迷惑。正是这种似懂非懂，半懂不懂，让他们有种盲人摸象之感，听风便是雨，是常有的事。
猴年春节后的政策多管齐下，热得发烫，楼市翻转的速度，远超他们的想象。等到房价噌噌往上走了，去年的那副淡定再也看不到了。取而代之的，是另一幅急吼吼的样子。
再去打去年楼书上的电话号码，发现房价早已是面目全非，就连置业顾问接电话时的语气，也变成爱理不理的样子。这时候，他们才发现自己误判了形势。
怎么办呢？赶快去各大售楼处抢房呗。只是到了各大案场，即便口袋里揣着信用卡，他们也迟迟下不了手。有人看中的桥西的房子，房价从去年的25000元/平方米左右，直接飙到35000元/平方米；有人看中的申花的房子，去年年底的总价还只要200万左右，过个年，开价已是240万了，现在可能要280万了。他们有点手足无措，不明白这世界怎么一下子就变天了。
他们陷于往日的房价不能自拔，如果上天再给他们一次重回当年房价的机会，我相信他们会毫不犹豫地抓住。只是这一切都成了假设。在犹豫一自责一拌嘴中，他们事实上又错过了随后的入手机会。譬如说，房价是一次一次上调的，上调一次就犹豫一次，上调一次就犹豫一次，结果越到后来越下不了手。
还有种情况是，这个楼盘涨了，带来另一个新开楼盘的相对高开入市，其实在随后一段时间里看，这样的首开房价仍是合理而亲民的，但由于仍拿前一个楼盘初的房价做参考，结果也错失这些新开楼盘的初始价格。
本来美好的故事，就硬生生到后来被拖成为事故。很多时候，不是房价涨得太快，而是我们错失太多。明明已是心理能接受的房价，也一再被自己下探。
问我对后市怎么看？买呗。不买的话，还会更后悔。
在地价面前，房子并不值钱
杭州的土地市场到底有多火爆，随便抓取一场土地出让会就能看出，譬如5月5日的那场。
在当天出让的三宗地块中，两宗位于奥体博览城，一宗位于北干中，三宗地块全部归属萧山。结果萧山在一日之内创纪录。先是景瑞以19634元/平方米的价格拿地，创了萧山新纪录。但在一个多后，阳光城就以19846元/平方米的地价，刷新景瑞刚刚创下的纪录。与地价相比，更让人惊讶的是，有多达23家开发商参与了这两宗地块的竞拍，可见开发商的饥渴程度。
与前两宗地块相比，萧山北干中单元地块，显然地价稍低，但也达到18284元/平方米，这仍是一个恐怖的价格，因为与前两宗地块相比，它离奥体要远很多。
在5月5日拍地前，萧山的高地价纪录是由融信创造的，今年4月15日，融信以18557元/平方米的地价斩获萧山杭发厂地块，当时市场对于这一高价目瞪口呆，因为这意味着未来萧山的房价将跃上30000元/平方米。如果萧山的房价都要卖这么贵了，那么主城区市中心的房价，还不是要涨到天了。这个是细思极恐的话题。
絮絮叨叨说了这么多有关地价的事，这不是我的本意。我的本意还是想说说房子的事。我现在可以直言不讳地说，在地价面前，房子并不值钱。
我说这样的话，一定会遭到很多人的鄙视。因为前段时间，有关机构刚刚统计过，中国人70%的财富都在房子上。我现在竟然说房子不值钱。这是对财富的不敬，也玷污了很多人对于房子的那份情感。
请不要误会，我真的没有任何不敬之言。在很多人心里，房子就是家，就是一家人的生活，就是个人卸下重负的心安之处。而我要说的房子，更多地是放在物理属性层面，是建造在土地上面的那个壳子。
我们反过来可以推导。连萧山的地价都拍得这么高了，如果说，我们再来拍市中心的土地，譬如说来拍朝晖的土地，按照现在的行情，不拍到30000元/平方米以上是肯定不会撒手的，但我们现在去看朝晖一带的房子，其二手房的售价基本停留在20000元/平方米左右。地价超越房价，房子的价值在哪里，我没有能看出来。
这样的案例比比皆是。再譬如说西湖边东三弄的地要是拿出来拍，地价将轻而易举地过50000元/平方米，但目前东三弄的二手房售价，基本在30000元/平方米左右。
如果说，这些还是陈旧的小区，新的土地价格超过老房子的售价，还能接受的话。那么在奥体，现在的地价已经超过去年下半年很多项目首开时的售价，这几乎让人难以接受了。事实上，那些小区的很多房源都还没有交付。房子的价值仍是消失的。
所以要是人心齐的话，我在想，那些住在朝晖老房子里的人，干吗不大家一块儿出点钱，把房子推倒了重建，找个靠谱的设计公司，靠谱的施工单位，即便一切按照原先的参数进行，这样重新建造出来的房子，即便比开发商建造的房子便宜点，但仍会高于现在的二手房售价，一定是桩赚钱的买卖。只是这样的事情操作起来很难。
造个房子要多少钱？开发商一般的报价在3500元/平方米左右，施工公司说，一般2500元/平方米就能造出不错的房子了。即便按开发商的报价来，在未来的房子售价中，造价也只是占据很小一个比例。小到什么程度？很多时候可能都不到10%。
这无论如何都是件荒谬的事。你能想象，一罐奶粉或是一盒冰淇淋，里面奶制品的部分几乎不要钱这样的事实吗？
由此想到，有段时间传得沸沸扬扬的温州土地续期事件，当地政府说，续期要收很大一笔费用，大家就口诛笔伐了。其实现有的事实已经明白无误地表明，房子确实是不值钱的，值钱的就是土地。
拿不拿地，背后都是一种残酷的博弈
6月13日下午，滨江集团联合保利地产，以48.3亿元拿下原味精厂地块，楼面价高达39509元/平方米。以这样的地价去推导未来的房价，售价必定要超过55000元/平方米。
从表面上看，当天的竞拍并不激烈，后的溢价率也仅为37%左右。事实上，这是种错觉，因为在当天竞拍前，做地单位已经将味精厂地块的起拍价，悄然提升到28768元/平方米。这个起拍价，与信达地产在今年1月初在同区域拿地时22149元/平方米的起拍价相比，整整提高了6619元/平方米，如果味精厂地块的起拍价与年初的起拍价一样，那么滨江保利拿地的溢价率将高达78%左右。
今年6月前三天，一线、二线城就涌现出了12宗溢价率超过50%的高溢价地，包括7宗区域单价或总价地王。这其中又以央企、国企的联合体为。譬如6月1日，信达地产以溢价306.53%的代价拿下上海宝山一宗地块；6月2日，中电建金茂联合体以82.9亿元拿下深圳年度总价地王。有统计数据显示，近期超过50%的高溢价地，9成以上被央企、国企摘得。
央企、国企敢于高价拿地，一大优势就是低融资成本。然而在我看来，这还只是一部分原因，深层原因还在于这些央企、国企面临的生死博弈。
如果我们仔细分析地话，这段时间在土地市场表现为激进的央企、国企，大多在2015年度100房企中排名较为靠后的企业，如排名27位的中国金茂；排名30位的首开股份；排名49位的中电建地产；排名97位的信达地产，甚至还有排名没进入前100位的葛洲坝地产。
这些企业中，排名27位的中国金茂，年销售额也仅为303亿元，这与排名榜首的万科地产的2627亿元，相去甚远。
在房地产业整体集中度急遽提升，同时各央企间地产板块存在潜在整合的大背景下，不去“弯道超车”，过不去奋力一搏，可能未来就成为被整合的对象。这是放在这些企业面前为当务之急之事。因此以联合方式，或在拿地后找寻合作伙伴，成为常态性现象。
央企、国企的全线压境，迫使民营房企调整战略。胆子不够大，品牌不够响的民营房企，基本偃旗息鼓退出市场。我的一位朋友，在富阳开发房产，目前的打算就是清完手中余房，然后金盆洗手全身而退。
那些抱有雄心，同时已经有了一定品牌影响力的房企，则会选择硬碰硬，虽说不能像央企、国企那样财大气粗地拿地，但好歹也能拼几块地回来。这方面的代表是泰禾、融信、阳光城这样的闽系房企。滨江高价拿味精厂地块，也包含类似的对抗诉求。作为一家区域性龙头房企，滨江需要拿一些气质型地块确保自己的江湖地位。只是这样的选择，多少也包含悲壮的成分，一旦楼市变天，手中的高价低是否成演变成为后一根压垮稻草，并不好说。
当然，对于那些各方面条件一般，还同时不甘心束手待毙的民营房企而言，去偏远些的地方拿地，几乎是选择。就在滨江联合保利拿地当天，从郑州起家的和昌地产，也完成在杭州的布局，他们以6.4亿元，折合楼面价7561元/平方米的地价，拿下良渚新城一宗地块，这个地价，也创下良渚单价纪录。在万科虹吸效应明显的良渚，和昌想闯出一片天地，并不容易。而近郊的高价低，其实不受淡市待见，这个道理谁都懂。
不搞价拿好地，没发力支点；高价拿好地，存在被套可能；便宜点去近郊拿地，高风险仍如影随形。对于很多房企而言，拿不拿地，似乎都成了一种生与死的博弈。在看似一片红火的楼市，这构成另一种残酷。
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