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5年前溢价率175%的地怎么退了

钱江晚报  作者:江嘉宜   2016-07-08 01:04

 

时隔五年后,记者在规划局网站的公告中看到,该地块的名称、容积率较首次出让时有所变更。据了解,当初高价竞得该地块的浙江中铁房地产集团有限公司在此之前已退地,新的地块规划也顺利过了公示期,据杭州市规划局相关工作人员回复,目前该地块并未出让。这意味着,该宗地块未来将以全新的身份再度出现在大众面前。

在高溢价率地块层出不穷的当下杭州楼市,这个退地案例也许有着某种警示意义。

5年前175%高溢价率出让

如今杂草丛生

天城单元FG09-C02-06地块地处环站北路与新风路交叉口,斜对角即是火车东站旁的综合体汇和城。7月4日,记者前往地块现场,地块周边的围挡画着一幅幅公益图,而地块内则长满了一片翠绿的草。

2011年4月14日出让的天城单元FG09-C02-06地块,即杭政储出【2011】9号地块,总面积仅5498m2,规划建筑面积为16494m2,起价11161万元。当时浙江中铁房地产集团有限公司以30700万元的总价竞得该地块,成交楼面价高达18613元/m2,溢价率更是高达175%。这一溢价率是当年杭州主城区出让地块中溢价率高的一块地。

这是什么概念呢?2010年3月9日,就在该地块所处的区域内,恒祺克拉公馆(杭政储出【2010】8号地块)的成交楼面价为10715元/m2。仅隔一年时间,浙江中铁拿下的这块体量更小的商业地块,楼面价却涨了近8000元/m2。

“商业地块出让前,拿地房企一般会跟做地单位谈好相关的出让条件,拍地不过走个形式,因此很少会有高溢价率的商业地出现。”业内人士告诉记者。

而且,整个2011年,于杭州楼市而言是一个“寒冬”。在“调结构、稳物价”的大背景下,同年3月,杭州楼市限购令出台,“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级。虽说商业地块不受这些政策影响,但这家中铁房地产集团以如此高的溢价率拿下该宗体量如此“迷你”的商业地时,在当时市场不免引起一阵哗然。

“一般而言,商业地块多数出让是以底价成交,很少会有激烈竞争,但也存在着偶然性。”好地研究院首席研究员方晓泉告诉记者,天城单元FG09-C2-06地块体量小,总起价低,不少企业会选择拿这样的地块来盖总部大楼。据业内人士猜测,当时有意向拿这块地的房企比较掉以轻心,觉得反正地块不大,不如直接竞拍,省去了事前跟做地单位谈相关条件的流程,谁知该地块出让时出现了激烈竞争,出让当天共有9家房企参与竞买,经过29轮有效报价,终由06号竞买人浙江中铁房地产集团有限公司以高溢价率成功竞夺。

原计划打造城东银泰

目前规划已作调整

据媒体报道,2011年11月,也就是浙江中铁拿地半年后,曾与银泰百货签订合作开发协议,按照原规划,这宗地块将建设总建筑面积3万平方米的社区型购物中心——城东银泰,原本计划在2013年建成开业。

“但这么多年过去了,一直也没消息,也没听说有其他进展。”居住在地块附近的一位居民告诉记者。

拿下该宗地块的浙江中铁房地产集团有限公司,不少人或许还有印象,它就是开发了知名烂尾楼——中铁田逸之星项目的开发商。除田逸之星项目外,天城单元FG09-C02-06地块是浙江中铁在主城区竞拍到的一宗商业用地

由于田逸之星项目烂尾,浙江中铁房地产集团有限公司在2015年被列入失信被执行人黑名单,相关法人代表也处于失联状态。记者从网上找到相关联系方式,电话铃声依旧显示的是浙江中铁房地产集团有限公司相关信息。其中一名自称是行政部的女士接电话后表示,浙江中铁房地产集团有限公司还存在,并没有注销,但没有领导,也就个别人还在留守。当记者进一步询问项目公司法人张伟强及天城单元地块情况时,对方表示不愿多说,便挂断电话。

资料显示,2011年是浙江中铁相对风光的一年,不仅高价拿下天城单元商业地块,中铁田逸之星自12月开盘后也创下销售“日光”的好成绩。只是,风光背后,浙江中铁一直使用高杠杆在腾挪项目,多笔民间借贷均未能如期归还,导致公司资金链断裂,田逸之星烂尾、天城单元商业地块无法动工。

业内人士告诉记者,浙江中铁已确认退地,该地块在重新调整规划,也就是记者在网上看到的有关天城单元FG09-C02-06地块(现更名为天城单元B1/B2-06地块)就控规指标如容积率、限高等方面作调整的公示,该地块容积率从初的3.0降低至2.3。

“根据做地单位杭州土地储备中心与城东新城指挥部的申请,设计院觉得这宗地块容积率在2.3更合理。”杭州市规划局相关工作人员在回复记者时说,目前这块地是由杭州市国土局收储,并未出让。按一般流程,地块出让前做地单位先确保地块具备出让条件,再由国土局进行收储,统一安排出让。

至于该地块何时退地,为何原因退地以及地块未来将如何处置,记者致电杭州市国土局,对方表示会在查询后尽快给予回复。

早年高价拿地被套的房企

有的退地、有的转让

近日,杭州土地市场连破纪录,溢价率也连创新高,本周二出让的未来科技城地块,溢价率更是达到208%。然而,高溢价很可能伴随着高风险。在杭州,高价拿地后被套牢的开发商近年有不少。有的在今年市场回暖后逐步解套,而有的开发商则难逃退地、转让项目的命运。

以服装行业发家的雅戈尔,2010年11月以24.21亿元拿下杭州申花两宗宅地,楼面价达1.7万元/m2,创下板块内楼面价新高。然而2013年6月下旬,雅戈尔宣布解除与杭州市国土资源局的土地合同,退还手中两宗申花宅地,退地的代价是早前支付的4.48亿元土地款定金被扣。之后,除了将余下在售项目清盘外,雅戈尔并未再涉足杭州土地市场

同在2013年,河北天成先后以18.9亿元、22.7亿元及4.24亿元拿下热电厂两宅一商地块,首度入杭。然而,此后河北天成董事长赵永强在一次论坛中自述:由于地价高、公司财务成本压力大,因而入杭的项目还没启动,就已经在找下家接盘。2014年初,其拿下的一宅一商地块,被中粮收购打造杭州大悦城;而早拿下的宅地如今也由滨江集团负责操盘,即滨江锦绣之城。

今年6月28日,万通地产发布公告称,将持有的万通杭昀公司100%股权(万通上园国际的项目公司)转让给浙江万科南都有限公司。2013年万通拿下余政储出【2013】26号地块(即万通上园国际)时,总价7.63亿元,楼面价高达9145元/m2,虽未创下区域内楼面价新高,但这一地价同样也不便宜。若算上其他成本,万通上元公寓的负债总额达10.89亿元,而转让价格仅3.02亿元,可谓“亏本大甩卖”。有业内人士感慨:万通大抵是对这块土地伤透了心才会以如此低的价格出售。

2014年高调入杭拿下大关单元商住地块的北京英蓝,如今两年过去,拿地时的高调气势已然逝去,而项目却还是不见声响。

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