[摘要] 如何看待当下杭州的房产市场,朱立东表示要看到整个房地产市场大背景发生了三重变化。首先,经济增速放缓。其次,户籍人口住房拥有量比例大幅增加,杭州更是达到了90%以上。第三,城市化进程放缓。杭州每年新增人口不到10万。
如何看待当下杭州的房产市场，朱立东表示要看到整个房地产市场大背景发生了三重变化。首先，经济增速放缓。其次，户籍人口住房拥有量比例大幅增加，杭州更是达到了90%以上。第三，城市化进程放缓。杭州每年新增人口不到10万。
在这样变化的大背景下，朱立东总结出了房地产行业出现的三大明显新特征。
， 房地产运营轨迹的周期性越来越明晰。2008年以前，房地产是线性直线上升，波动非常小。但现在有波峰有波谷，周期性明显。
第二， 城市是分化的，板块也是分化的。
第三， 城市是轮动的。早城市里日子好过的是广州、深圳。1998年，深圳人都自己买房了，杭州房改刚刚开始。三五年以前，杭州甩苏州、合肥、南京这些城市几条街，现在他们上来了。
在总结了房地产的三大行业特征和规律之后，朱立东又指出，在主流因素之下，也存在一些特殊因素会干扰市场的走向。
， 当下这一波行情的出现，朱立东认为一方面是去库存的号召，然后是金融、税收政策的配套支持，这是大背景。
第二， 货币超发，大量的钱在国有企业手上。资金溢出之后，干什么去呢，到房地产去了，这个也是偶发的因素。
第三， 房企中的大庄家，可以做到逆周期操作的手段。但是一般的中小房地产企业，有时候你看得到摸不着。去年的时候，大家看到地便宜，但是摸摸口袋没有钱，因为货值还没有收回来。
第四， 还有黑天鹅事件。股票市场有时候和房地产也是翘翘板，股市非常好的时候，房地产好不到哪里去。房地产不好的时候，可能股市相对会好一点。
基于对当前房地产行业规律的把握，以及对影响市场走向特殊因素的洞悉，朱立东表态，他说在这一轮的市场上升中，本土房企不悲观，但相对外来房企肯定更谨慎。
对于当前热议的土地市场，地价贵不贵，朱立东观点明确，超过100%的溢价率，他表示不能说不贵。
“大家去看，每一轮土地拍卖后几轮，一般是两家或者三家企业。前面大家的判断，实际上是差不多的。到80%、90%的时候，十来家企业里就剩下五六家在赛跑。”朱立东认为，土地的博弈是零和游戏，站上来的只有一家。买房子，可不是两个人的游戏，那是很多人的游戏。
对于今年的高价地是否能够传导到房价，朱立东表示地价对房价的传导不一定是必然的关联。市场好的时候会传导过去，只能说是一种预期。预期有可能实现，也有可能不。
当土地溢价超过100%的时候，地价相对是山腰以上了，是不是在顶，不清楚。
同时，作为在杭州有着23年开发经验的本地大佬，朱立东认为杭州是一个对市场极其敏感的城市，即便这一轮的节奏踩得还不是那么准的话，再过一两年，周期轮动之后又能迅速复苏。杭州肯定还是好的，但也是有周期和波动，朱立东希望行业能一起把节奏踩得更好一点。
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