[摘要] 2016年初到5月23日，全国（内地）一共出现152宗板块“地王”，远超于2015年全年的95宗，其中南京、苏州、合肥等二线城市成为今年地王出现频繁的区域。持续的高温背后是否隐藏着潜在风险，如今的土地市场，是否真成了一场大鳄之间的战争？众多房企将怎样面对？
2016年初到5月23日，（内地）一共出现152宗板块“地王”，远超于2015年全年的95宗，其中南京、苏州、合肥等二线城市成为今年地王出现频繁的区域，上海周浦镇一宗宅地更是拍出了296%的高溢价。整个长三角地区的土地热度可见一斑。
土地 | 热度何时消退？
许多开发商在长三角北翼的重点城市普遍拿地难之后，投资重心南移，加上G20、亚运会利好，杭州成为资本大鳄竞相逐地的战场，大量资本蜂拥而入。
从今年一月初南星B-02、庆隆FG01-R21-01两宗宅地分别被信达和天阳以36679元/平、19695元/平高价竞得后，杭州土地市场迅速进入炙热状态。5月5日，在奥体两宗宅地拍卖中，景瑞和阳光城两次刷新板块楼面价。5月20日，融信31404元/平的楼面价摘下庆隆单元补仓申花，一举成为拱墅新地王。连很少会溢价拿地的万科，也在5月12日以溢价114%将三墩北一宅地收入囊中。凡此种种，都一一指向高温下的土地市场。
持续的高温背后是否隐藏着潜在风险，如今的土地市场，是否真成了一场地产大鳄之间的资本竞争？
经济学家马光远表示，“疯狂拿地，是在下很大的赌注，通过举债和加杠杆的方式高溢价造出地王，然后助推周边的房价，从而实现全面解套。但这种玩法在过去房子短缺的情况下可能得逞，在住房已经告别短缺的情况下，一旦房价预期逆转，市场调整，则意味着开发商替银行拿了一块很难解套的土地。土地市场这种加杠杆的危险比买房加杠杆更危险。”马光远认为，房地产市场的热度在下半年降温的概率极大，市场暴涨不可持续，“一些地王制造者很可能要为自己的行为付出代价。”
上海周浦镇宅地终竞得的楼面价为55707元/平方米，这意味着每平方米的保本售价接近8万元。而周浦地区目前均价在4万元/平方米左右，新房高不超过4.8万元/平方米。拿地房企该如何保证项目落成之后会有消费者愿意为高价买单？
业内人士 | 杭州市场应区别看待
今天（5月27日）上演了历史性的拍地大战。起价刷杭州历史新高（62.86亿）的奥体单元MU-01、MU-02、MU-03地块，终被信达鏖战28轮以123.18亿的总价竞得，楼面价高达21576元/平，刷新了5月5日阳光城奥体宅地19846元/㎡的楼面单价。
据统计，杭州自2016年开年以来，在萧山、余杭、三墩北、申花、下城、牛田等板块都出现了区域地王。但是置身整个长三角市场，杭州楼市跟其他城市的疯狂程度无法比肩。好地网首席研究员方晓泉认为，杭州土地市场的热度，或将进一步蔓延。
中指研究院杭州分院研究总监高院生也表示，杭州市场相对还是理性的，一些板块（譬如之江）房价的上涨速度并未超出以往峰值水平。杭州政府在推地节奏和供地透明度方面做得较好。同时他也提到，杭州市场外来房企占了半壁江山，其中一些资本实力相对较弱的中小房企在这种市场情况下基本不太可能单独拿地，因此抱团出击，或者在市场稍有冷却之后在外围拿地是好的选择。
“杭州地价在很长一段时间内都处于一个非常缓慢的增长期，而这次因为G20、亚运会等城市发展契机的来临，地价补涨，使众多眼光长远的开发商选择在杭拿地。”景瑞•悦西台销售总监章文波如是说，他认为杭州市场需要与其他城市区分开来。而且景瑞接下来还是会继续拿地，在销库存的同时继续在范围内补仓拿地，增加新项目。
龙湖杜嘉也表示，杭州龙湖在集团内部序列中一直位居三甲行列，仅次于北京和重庆，所以在杭州积极拿地，逐步扩大市场份额将会是未来龙湖在杭州的一个稳定的发展策略。
房企 | 高温下的发展
昨日，信达地产-滨江集团南星单元B-02地块合作协议在湘湖壹号会所正式签约。其中，滨江集团占项目的20%的股份，项目团队由两家共同打造。资金实力雄厚的央企和操盘经验丰富的老牌房企联合，无疑是一种安全高效的方式。
景瑞章文波表示，对于房企来说，拿地之后用心打造一个出色的产品才是重要的。景瑞与阳光城分摘奥体姊妹地之后，在同样的区位配套条件下，如何构建出拥有独特性的项目，使之跟周边楼盘区别开来，这是一个主要命题。章文波透露，景瑞奥体地块将作为“定制化升级之作”进行呈现，而且会融入更多“家”的内容和服务。
龙湖方面表示，由于龙湖在杭库存已去化殆尽，接下来将推出三墩项目和月茗北项目。龙湖的三墩地块楼面价成本7000元/平左右，相对目前新出15000元/平楼面价的高成本地块来看，在销售价格和产品品质方面会有更大的腾挪优势，配合龙湖优户型和全新升级的五维景观，有条件为购房者打造更好的产品品质。
诚然，做一个好产品比任何一切虚的都来得重要。无论拿地价如何，终的房价还是由供需关系决定的，老百姓是否愿意为产品买单，究其根本还是看产品值不值。
同时，已经有很多房企已经走上了企业转型的道路，寻求更加多元化的发展。绿城早就提出要转型成为城市生活服务商，5月17日恒大地产公告，建议将公司更名为中国恒大集团，体现其多元化业务发展战略。
楼市 | 新房与二手房之间的较量
据中指研究院统计，2016年前4个月，北京二手房成交面积791.7万平方米，约为新房成交面积的3.5倍；上海二手房成交面积1089.03万平方米，约为新房成交面积的2倍；深圳二手房成交面积421.74万平方米，约为新房成交面积的2.3倍。
一线热点城市，二手房成交量远高于新房本质上来说是因为新房库存量供不应求。这类城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。然而杭州显然没有迈入这一阶段。据统计，截至目前杭州各区库存依旧有185140套之多，还不包括前段时间疯狂出地后待建的项目。出地热还在继续，未来库存量必将进一步增大。
房天下二手房江干区负责人蒋阳军表示，虽然地王频出，但是对地王周边的一些二手房房源价格带动不大，对成交量的影响甚微。目前二手房市场热是西湖区，杭州未来二手房成交趋势必然将赶超新房，但是赶超时间尚不敢断定，三四年之内应该不会进入存量房交易阶段。
对于老百姓来说，新房意味着更多的选择，更长的使用年限，更舒适的居家体验。记者随机采访路人，均表示，如果价格相差不是太大，更愿意选择新房。二手房难卖，也成为众多业主的一大困扰。位于余杭塘河畔的文溪鼎园豪华非毛坯二手房均价在35000元/平左右，与之一街之隔的龙湖•ONE目前毛坯折后均价43000元/平，然而即使在融信在隔壁砸出新地王之后，区域内二手房成交仍然受困。
反观新房，一个地王的出现必然带动周边楼盘价格上涨，比如刚刚说的龙湖•ONE，据房天下信息显示，4月均价40000元/平，5月23号就已经涨到43000元/平。这中间大的涨价因素，莫不是融信区域内高价拿地吹来的东风？
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