这两天,土地成了关键热词,上海、南京、宁波地王频出,开发商争得“头破血流”。而苏州发布禁令,限制土拍高价,禁止出现地王,一时间土拍价格成了全行业关注的焦点。
5月20日,热电厂宅地出让。终,融信以总价23.6亿元,折合楼面价31403元/平米,击败滨江、大家、旭辉、葛洲坝等房企,夺得热电厂宅地。这一价格不仅打破了申花板块的楼面价纪录,更是刷新了拱墅区的地价新高。
城市核心区域的土地价格为何屡创新高,地王频出?从经济学的角度来看,似乎并没有什么可奇怪的,一个成熟商品领域的价格走势正是其内在价值的外在表现,土地价值更是如此。
时代发展日新月异,城市人群的居住环境,交通状况,生活需求都发生了天翻地覆的变化,便捷的交通使人的活动半径大幅度增加,我们对于城市周边区域的接受度也越来越高。
而城市核心因为拥挤、喧嚣似乎应被大众所摒弃……但实际情况却是,世界上任何一个城市,主城区的核心区域永远都占据着价值高点,并且和周边区域的差距不断拉开,如伦敦的海德公园,东京的六本木,北京的长安街,上海的静安、黄浦……今天我们就来讲讲为什么城区核心可以立于不败之地。
城市中心论
李嘉诚20年前说了一句话,“地段、地段、还是地段”,这句话直到现在依然是地产行业的金科玉律,甚至无数的名人名企都是“地段至上”的信徒。
20年过去了,房地产核心的价值依然是地段。郎咸平每次出来发表观点都会提到“选地段,看品牌”。吴晓波公开承认,每年都会买一套房子,因为不动产天生就具备抗风险能力,而他所选择房子首先考虑地段。
因为核心地段,并不仅仅是区位上的核心,更是生活、文化、交通、经济的核心,所以无论过多少年,地段论长盛不衰也就顺理成章了。
一、高地价和高房价的强力支撑
比如同样是在日本东京,花5000万日元在东京足立区可以买3房1厅的大公寓,而在东京六本木就只能买1室1厅的小户型公寓了。价格如此悬殊,不为其他,就为地段。
二、领涨性强,抗跌性也强
地段的差异核心就在于在房地产形势好的时候,好地段往往会成为领涨板块,“领先”且“领涨”整个城市的房价,而在市场不好的时候,往往是差地段的房产率先跌价,而好地段往往依旧相对坚挺。
一个有趣的问题是,都知道城市(典型如目前的一线)的房子每年都有折旧但为何房子的价格这么多年一直在攀升,核心体现的不是房产价值,而是土地价值,地段价值,这才是核心。
真正的核心
好地段,本质是城市综合配套资源交集的“中心”,体现的城市政府、教育、医院、CBD、音乐厅、艺术中心、图书中心等的资源“圆心效应”。以杭州庆隆单元热电厂地块旁边龙湖 ONE为例,可谓各类资源集聚,当年以22000楼面价拍下的 ONE地块,一出世便也是万众瞩目。
one,是城西文教区核心,在这里居住的不少人,都有着割舍不了“城西情结”,在他们眼中,这样一片价值稀缺和精粹集聚的土地之上,应该匹配一座精致贵雅的高端建筑。2015年龙湖 ONE的出现,便满足了城西文教区高端改善人群的居住梦想,并让城西以此为贵。
地段、资源价值的不可复制性,是城市繁华的源点。从 one出发5步行时间内囊括了从娱乐休闲到医疗教育的各方面醇熟配套,交通的便捷性也在不断升级:在建的地铁2号线古翠路站距离项目不到300米,文一路地下隧道也加快建设。
此次新拍出的热电厂地王刷新了申花板块的楼面价记录,31000元/㎡楼面价意味着未来预计售价在5万/㎡以上,而龙湖•one位居的城西核心区可谓更具地理位置优势,配套更为醇熟,未来潜力不可估量。一定程度上将会使得整个板块的价值进一步提升,持续走高的土地价格,也将推动板块内的区域价格直线飙升。
“一线城市”是中国房企布局的战略中心,一线不强,则中国不强,一线的核心地段,意味着地产至尊价值。杭州作为中国中国一线城市的一员,将受到更多资本的关注,所以以地段论英雄的地产格局,在未来若干年内将继续统治着杭州乃至整个中国的房地产行业。
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