[摘要] 自开年以来,杭州楼市在一系列利好政策的影响下一直走得稳稳当当,成交数量也一直持续回暖,与往年相比交出了一份不错的成绩单。
自开年以来，杭州楼市在一系列利好政策的影响下一直走得稳稳当当，成交数量也一直持续回暖，与往年相比交出了一份不错的成绩单。
4月杭州全市新建商品房成交再破2万套，为历史以来单月成交次高水平，其中4月29日成交1404套，再度刷新历史单日成交高纪录。那么，在近期的成交中，又是哪些楼盘支撑着大局，什么样的楼盘容易受市场买单，热销楼盘间是否有共性？带着一系列疑问，记者带您了解近期市场变化，为您分析什么样的房源保值，所谓的“好房源”该具备什么样的条件。
热销楼盘浮出水面 什么样的楼盘赢得市场？
据透明售房研究院统计，2016年4月杭州全市新建商品房共成交22976套，环比3月减少18%，但整体成交量仍维持在高位，较受“3·30新政”影响成交破万套的2015年4月增加了75.3%，列历史同期位，为历史单月成交第二位；全市4月成交总面积242.4万平方米，总金额375.8亿元。其中，市区成交20461套，成交总面积213.5万平方米，成交总金额346.2亿元。
就主城区来看，4月成交8832套，占全市成交总量的38%，成交面积88.2万平方米，金额187.8亿元，主城区中成交多的是江干区，共成交3100套，热盘有绿城·杨柳郡、绿城·留香园、黄金时代等。
4月的后4天，杭州全市新房日成交套数均超过900套，其中绿城集团冲量效果明显。自4月27日开始，绿城地铁上盖项目——杨柳郡，连续4天蝉联全市新房日销售套数位，第二位则是绿城打造的极小别墅——桃李春风，两个项目也借着短短四天时间的集中签约，终分别以424套和415套的成交量，成功问鼎本月全市新房销售套数和亚军。
据透明售房研究院统计，4月杨柳郡签约房源中，97%为其4月22日申领预售证的杨柳郡园三区房源。据悉，杨柳郡是目前绿城集团新推的“YOUNG”系列的楼盘，除了在产品的定位上与之前的绿城楼盘大有不同以外，类似杨柳郡一样打出轻奢型的楼盘在杭州也相对较少。除此之外，这次杨柳郡与淘宝合作的众筹，也吸引了相当一部分客户群。
作为YOUNG CITY住区的刚需和首改项目，杨柳郡的客户群体更趋年轻化，据某网站数据统计，4月成交的424套房源中，55%的客户年龄在30岁以下，91%的客户采用贷款方式付款，其中近6成房源的首付比例在4成以下。从客户原籍来看，四分之一的购房者来自浙江省外，省内客户以温州客比重大，占总量的13%，其次是来自金华区域的客户，而杭州客户分布中则以江干区和下城区为主。相对来看，桃李春风的客群则更趋中年中产阶层，4月成交房源中，客户年龄在30岁以下的只占了22%，所有房源中采取一次性付款的比例高达4成。
此外，华元·欢乐城、广厦·天都城、中南·白马湖壹号、滨江·东方海岸和融创·河滨之城等也为月成交做了不小贡献。
譬如，位于滨江区的中南·白马湖壹号成交均价16982元/平方米，是滨江板块内性价比较高的房源，加上景观资源和交通资源丰富，受购房者追捧；位于萧山区的高性价比楼盘滨江·东方海岸在4月23日推出了高层楼王“揽江”，两成交208套，4月共成交289套；位于未来科技城板块的融创·河滨之城是城西超级改善大盘，50万方体量。位于西溪湿地周边，双河岸景观，又拥有毛坯精装双重选择，区域价值与产品性价比兼备，赢得市场买单。
另外，据透明售房研究院统计，4月全市成交的新建商品住宅中，90平方米以下户型房源占比52.6%，较3月份减少了2.6个百分点；120平方米以上户型房源占总量的比重为28%，比3月份增加了1.3个百分点，改善客户有所增多。
同时有些出人意料的是，商业地产近期持续发力，在4月成交中也占据了一定的比例。4月全市商业地产套数供应巨头是位于临平新城核心的城市综合体——华元·欢乐城，项目以358套的总销量夺得当月余杭区新房销售套数、列全市第三，其中商办物业共签约322套。4月商业地产面积供应大户为位于钱江世纪城的浙江商会大厦，该项目亦是4月全市办公用房成交面积。
楼盘间“冷热分化”外来购房者明显增多
从个盘价格来看，不少项目仍然呈现上涨趋势。据透明售房研究院统计，3月、4月成交量均超过10套的楼盘共341个，其中有250个楼盘4月份成交均价较3月环比上涨，占比达73%，涨幅超5%的共133个。就主城区而言，共124个楼盘连续两个月成交量超过10套，其中98个楼盘成交均价环比3月上涨，占比79%，涨幅超5%的楼盘共46个，涨幅超10%的楼盘有16个。
4月份成交量大的几个楼盘，像地铁绿城·杨柳郡、桃李春风、华元·欢乐城、广厦·天都城、滨江·东方海岸、融创·河滨之城等，成交均价环比3月全线上涨，其中涨幅大的项目为绿城·杨柳郡，环比上涨了16%，其他项目涨幅多在5至8个百分点区间。
近期，不少北上广购房者在政策和房价压力下，选择到杭州购房。有上海购房者告诉记者：杭州距离上海较近，高铁50左右便能从上海到达杭州东站，在杭州这边置业，房价不仅远低于上海，还能时常去西湖漫步，加上G20峰会的影响，房价或许还会上涨，既可以自住，到时不想住了转手也不亏。
从400来电归属地数据分析，400异地电话数量逐月提升。据统计，2015年12月杭州400总来电数据中，异地电话占比约24%；而2016年4月，异地来电已占杭州400总来电数据的32%。其中，上海、北京两大城市来电上升较为明显，分别占异地来电量的11%、9%。
主城局部板块将出现短缺情况
商业地产或成新热点
市场库存尽管在高位，但开盘的数量仍保持稳定。由此可以看出，开发商对于当下市场的信心得以回升，那么后市走向会如何？现在买房合适吗？
对此，有专家表示，今年以来，受成交放量影响，开发商资金回笼状况较好，市场心态和预判多偏向积极，再加上高地价及不少板块“供不应求”等因素，在政策和市场整体保持稳定的情况下，预计今年杭州新房价格整体将稳中有升。
但短期内来看，近期连续数月破万套的放量成交透支了未来的购房需求，整体市场进入短暂调整和价格消化期，预计5月杭州楼市成交数量环比将有所减少。
专家强调，目前杭州不同区域、不同板块之间的市场差异仍较为明显，市场冷热不均、库存分布不均。其中，主城区商品住宅库存去化周期已降至7.2个月，近两年杭州主城区宅地供应量远低于住宅销售量，未来主城区局部板块住宅供应将出现短缺的情况。一些地段好、品质佳的楼盘或许均价会有所上浮。
目前对于刚需购房者和想要改善的自住购房者来说，买房仍然是个好时机。5月1日起，房地产营业税改为征收增值税，其中“企业购买不动产并按固定资产进行会计核算可分两年进行增值税抵扣”一条或将促进企业由租赁转为购买需求。此外，在杭州住宅投资已达高位，相对而言，商业地产或将逐渐成为不少投资客心目中的优先选择。
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