[摘要] 天量成交改善库存压力 杭州楼市高烧难退
一线楼市的火热，正在被接踵而至的调整政策压制。不过，就在市场趋势似乎出现摇摆之际，杭州楼市却持续高烧，伴随着成交量的井喷，房企拿地热情也在膨胀，地王不断刷新。当下杭州楼市的火热不禁让人感慨，杭州房价会补涨吗？
“面粉价”逼近“面包价”
4月5日下午，杭州土地市场举行土地拍卖，经16家开发企业17轮激烈争夺，萧政储出[2016]2号地块终以17亿元由融信竞得，折合楼面价1.86万元/平方米，溢价率达到69%。同天，另一宗位于萧山恒隆广场附近宅地，经过11轮竞价，终以8.35亿元的总价由北辰竞得，折合楼面价1.73万元/平方米，溢价率为77%。
两宗宅地的出让，均刷新了杭州萧山3个月前由融创续写的纪录——1.6万元/平方米的融创·时代奥城。而融创打破前一标杆——金昌·春和钱塘，整整花了5年。
萧山地王的刷新，只是杭州火热土地市场的缩影。3月23日，杭州本土地产大佬绿城，在经过56轮竞价后，终以37.35亿元总价竞得潮鸣艮山单元一宗宅地，该地块折合楼面价为4.54万元/平方米，溢价率高达109.38%。而在此之前，信达地产于今年1月以3.67万元/平方米，竞得杭州南星地块，成为杭州单价地王。
实际上，自2016年1月以来，杭州土地市场上，几乎稍优质一点的地块，都能引来数十家开发商报名。同时也能发现，这些地块终成交地价，均创下板块新高。信达地产的南星项目、绿城潮鸣项目，甚至重新树立市场标杆。
“面粉价”逼近周边项目的“面包价”，几乎成了这些新地王的共性。以萧山新地王为例，该地块是在萧山目前核心地区，周边大多数被早期的商品房、拆迁安置房以及农民房所包围。周边二手房在售价格为1.2—1.7万元/平方米，距离稍远的顺发旭辉国悦府，在售均价2.4万元/平方米。
拿下整个杭州楼市单价地王的绿城也是如此，目前，潮鸣艮山单元周边在售的楼盘，主要有华家池三盘以及绿城兰园，其中绿城兰园2009年成交的楼面价为2.1万元/平方米，目前在售均价约5.6万元/平方米。而绿城此次的拿地楼面价，就高达4.54万元/平方米。
新房成交刷新历史记录
在杭州地王频频刷新的背后，是当地楼市交易热情的空前高涨。今年3月，随着一系列政策措施利好效应集中显现，杭州楼市迎来“井喷”行情，全市新建商品房单日、单周、单月成交量历史纪录均被刷新。
据透明售房研究院统计，今年3月，杭州全市新建商品房共成交2.8万套，环比2月增长282.1%，较去年同期增加259.2%，列历史同期位，并且创下历史月度成交纪录；全市3月成交总面积287.6万平方米，总金额453.1亿元。其中，市区成交2.57万套，成交总面积2616.8万平方米，成交总金额434.5亿元，成交套数、面积、金额均刷新历史月度纪录。
交易热情持续高涨的背景下，杭州楼市的热点板块全面扩散。据统计，3月份杭州市销量过百套的楼盘多达89个，单月销量超200套的楼盘共16个。而在今年2月份，杭州市销量过百套的楼盘仅3个，销量过200套的楼盘仅1个。
在销量井喷的同时，杭州房价也水涨船高。统计数据显示，3月份杭州新建商品房成交均价为1.58万元/平方米，环比上涨了5.3%，其中，杭州市区成交均价1.66万元/平方米，环比上涨2.4%，主城区成交均价2.24万元/平方米，环比上涨2.3%。萧山区、余杭区成交均价分别为1.52万元/平方米、1.1万元/平方米，分别环比上涨了8.1%和1%。
较一线城市曝出的炒房不同的是，杭州楼市的成交更显“含金量”。统计显示，3月杭州市区成交的新建商品住宅中，120平方米以下户型房源占比75%，较2月份增加了3个百分点，其中，80-90平方米户型房源占总量的比重为53.8%，比2月份增加了7.1个百分点。这些数据表明，3月份杭州楼市重心仍在刚需市场。
房价会补涨吗？
火热的杭州楼市对于购房者而言，更多的则是担忧。生怕错过购房的好时机，令他们只能将购房计划提前。
购房者忧虑反应到现实的数据是，3月份杭州全市共新增批准预售新建商品住宅1.45万套，较1月、2月之和还多出4887套，环比2月份增加了1.14万套，增幅达365%。但是，从数值来看，仍远低于3月新建商品住宅成交量。
与之相应的是，杭州市新建商品住宅库存出现明显下降。截至今年3月31日，杭州市新建商品住宅可售10.9万套，环比2016年2月末减少了7420套。其中，杭州市区可售8.58万套，比2月末减少了6509套。
在此之前，库存一直是压在杭州楼市头顶的石头，杭州楼市的成交价也以此受到压制，价格几乎停滞了近三年，与一线城市的房价水平也越拉越大。不过，始于去年的去库存，正在改善了杭州楼市的库存压力。去年4月以来，杭州市区每月新房成交量均达到万套以上高位，全年实现的月度成交“九连万”。
根据住建部统一的计算标准，以近12个月杭州全市新建商品住宅的月均成交面积计算，截至3月末的住宅库存，杭州楼市的去化周期为10.2个月，比2月末减少了1.9个月，创下2015年以来的低值。可以说，经过了近一年的“去库存”，杭州的供求关系正在显著改善，而且趋于供不应求。
与此同时，随着G20、亚运会的落地，杭州城市的等级正在提升。目前，杭州犹如大工地，各个城区的的主干道正在拓展，10条地铁线路也全面铺开，城市骨架大大延伸。这些基础设施的建设，也意味着开发商低价拿地的可能性较低。种种因素的叠加，势必会影响到未来杭州楼市的价格。
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