[摘要] 衢州的蒋女士,一直在杭州滨江做小生意。能在杭州有套房,是她的梦想。
衢州的蒋女士，一直在杭州滨江做小生意。能在杭州有套房，是她的梦想。
这不，经过十几年的打拼，这个月蒋女士准备出手了，她看中了杭州滨康小区的一套房子，签了意向书并付了定金。为了能够凑齐房款，蒋女士赶紧回到衢州老家，把老家 的房子都卖了。
让蒋女士万万没想到的是，老家房子的事情刚解决，她满心欢喜准备接收杭州的房子时，杭州房东突然告诉她：“不卖了！”
老家房子卖了，杭州房东却不卖了，蒋女士很崩溃。“我一下子变得无家可归了！”
对此，浙江五联律师事务所资深律师兰艳霞认为，既然双方已经签了意向书，而且蒋女士按约定支付了定金，那么就适用于“定金罚则”，房东单方面违约需要支付双倍的定金给购房者。
杭州房东变卦
称意向书没有法律依据
蒋女士看中的是滨康小区28幢的一套房子，80平方米。“因为我就在这个小区做生意，对小区熟悉，环境也很满意，那套房子也很喜欢。”
双方后谈成的价格是：房价123万，加上中介费和税费，一共是136万。3月14日，在房屋中介的见证下，蒋女士跟房东赵女士签订了房屋买卖意向书，并把定金5万元打给了房东赵女士，然后就回衢州老家了，因为她只有把老家的房子卖掉，才有钱付余下的房款。
回家不久，房子就卖掉了，131万。蒋女士心想自己再添点钱，在杭州买下心仪的房子不在话下。
不过，让蒋女士万万没想到的是，等她从老家回到杭州，房东赵女士告诉她，房子不卖了！
当初帮助搭线的中介业务员小廖也表示为难，他说已经找过房东沟通过多次，听得出来房东就是觉得卖得太 了，所以想毁约。
联系上房东赵女士，她的态度很明确，只愿意退还定金，但房子肯定是不卖了。“我觉得意向书是没有法律依据的。”
蒋女士很懊恼，房东的出尔反尔，打乱了她的生活节奏。而按照意向书，房东毁约是要赔偿双倍定金的，不过房东赵女士表示，她多能退定金5万元。
意向书有法律效应
定和订两个字有讲究
钱报记者注意到，在意向书第七条违约责任上，有明确注明：若甲方（注：房东）未能按第四条约定签署《杭州市房屋转让合同》，甲方应双倍返还定金。
现在蒋女士觉得很委屈，她不禁要问，真如房东所说，意向书是没有法律依据的？房东不需要承担赔偿吗？
昨天，钱报记者也就此请教了多位律师，大家的态度很明确，意向书具有法律效应，而且在违约责任一栏的约定，也符合现有法律要求。而这里又涉及买房时常见的一对词： “订金”、“定金”。
“定金”属法律用语，是一种对债权的担保款，应以书面形式约定。
而“订金”非法律用语，通常被理解为预付款。在司法审判中，二者的法律后果也不同。
浙江五联律师事务所资深律师兰艳霞介绍说，若是“定金”，根据《担保法》的规定，就应适用定金罚则，而且定金有着严格的法定条件：1.定金必须以书面形式进行约定；2.定金必须实际完成了交付；3.定金数额不得超过合同标的20％；4.给付定金一方如果不履行义务，无权要求另一方返还定金；5.接受定金的一方如果不履行义务，需向另一方双倍返还定金，这就是“定金罚则”的基本精神。
相比较“订金”，并不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。
兰艳霞律师建议，如果赵女士拒不履行违约责任，蒋女士可以通过起诉的方式维护自己的权益。
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