[摘要] 都心，这个说法初源自日本，特指城市中心或副中心。与城市之心相比，都心更加强调一个都市的资源能动力而非辐射力，更强调一个都市的驱动力而非核心力。因此，都心，不一定是CBD，但是它足够引擎一座城市的生活与时尚潮流。
都心，这个说法初源自日本，特指城市中心或副中心。与城市之心相比，都心更加强调一个都市的资源能动力而非辐射力，更强调一个都市的驱动力而非核心力。因此，都心，不一定是CBD，但是它足够引擎一座城市的生活与时尚潮流。
这次“商中微论”围绕都心商务、生活方式、商务服务以及写字楼客户开发等话题展开。现在就为大家呈现这期“商中微论”的主要内容（更多观点和内容，因为涉及商业机密，不便公开发布，敬请谅解）。
参与讨论话题嘉宾：
金筱 浙江省房协商专委副秘书长
王文豪 凯德杭州公司总经理
丁雄军 杭州港龙置业有限公司总经理
黄运锋 浙江港丽置业有限公司总经理
刘 峥 高德置地广场营销总监
徐 磊 中国联合工程设计院院长
写字楼开发到底是先有业绩还是先有服务？
@黄运锋
商业地产开发一定要把某些东西做到，要以看待艺术品的心态来审视它，要以创造作品的心态来做好它。
望京这个项目，是港丽次尝试商业地产。通过这个项目我们体会到一点，商业地产开发不像住宅地产，住宅地产很多时候是一锤子买卖，房子卖完开发商基本就撤了，不存在客户管理和客户运营这回事，更别提客户服务了。商业地产完全不一样，尤其是写字楼。
为了做好望京这个项目，我曾在一个月之内亲自去北京5次，邀请澳大利亚的PARK HYATT MELLBOURNE、泰国的GRAND HYATT ERAWAN以及上海金茂君悦大酒店的室内设计大师Jean Philippe Heitz，说动他亲自操刀望京这个项目。除此之外，我们还首次提出舒适感知、艺术空间营造、立体景观系统、音乐系统空间、公共气味营造等5S系统。这些都不是噱头，而是出于我们对望京这个项目的追求。要么不做，要做就做到，只有，才能无憾，这是我们在开发望京写字楼项目时的一个信心。
@丁雄军
很多写字楼开发商，在销售和服务的问题上，碰到一个类似先有蛋还是先有鸡的问题。
整体行情非常好的时候，这个问题似乎不是那么突出，但是到了行情不好的时候，先有蛋还是先有鸡就成了一个棘手的问题。我觉得，之所以会有这样的问题，很大一部分原因在于我们的写字楼开发商还在用住宅地产的思维开发商业地产。说的更直白一点是，我们的开发企业没有站在客户的角度去考虑问题。客户想要投资，开发商想的却是投机，这种思维放在商业地产上面一定会吃亏。
黄运锋（浙江港丽置业有限公司总经理）
@黄运锋
鸡和蛋应该是同时有的。写字楼开发等于综合服务，所以包括规划和设计，销售和服务，都是综合服务之中的一部分。
望京这个项目在品质和在设计上的追求，可以说是不惜成本的。这在钱江世纪城这个板块的项目开发上，可以说理念比较另类。因为，在这个区域拿地的大都是制造业出身，而房地产特别是商业地产，完全不是制造业，而是创造业。从制造业到创造业，思路是很难扭转的。
就像刚才丁总所说，他们会考虑鸡和蛋的问题，因此很难在产品开发以及营销推广上花费太多的钱。望京的另类就在于它可以不惜成本地做好产品，除了在产品品质本身下功夫，在写字楼的增值服务上下功夫，我们甚至还投资运营健康产业，开发了一个叫做“望京健康”的APP。这是一个独立运营的项目，目的是为了给望京业主提供免费的或优惠的私人保健服务。因为是独立运营，它也会吸纳社会上更多的人进入这个私人保健服务系统，而且进入这个系统的人同样也可以导入到望京的房产之中。
望京已经不只是一个房产公司，而是一个资源整合公司，这就是写字楼思维，或者说商业地产思维给我的一些启发。
都心商务区别于其他商业综合体的地方在哪里？
丁雄军（杭州港龙置业有限公司总经理）
@丁雄军
都心商务的要义在于提供别具一格的生活方式。天时地利人和，是构成“都心商务”的三个必要元素。
天时指的是经济形势、地利是地缘环境而人和是人居生活需求。相比于传统的城市CBD，都心不只是盖楼，还是整合。以我们港龙城为例，作为城东新城彭埠地铁口的核心商业体，它占据了得天独厚的地利环境。而且政府对于城东新城的开发投入巨大，努力将这个地方打造成杭州的城市门户，可以说这是城东新城崛起的好时机。因此，它也有天时。
说到人和，就得说一说彭埠这个地方。这里大多是原住民，商业业态比较零散，布局也比较随意，一直以来缺乏一个具有辐射力和吸引力的商业大盘。为了能抓住这些原住民，同时也是为了凸显港龙城的商业辐射力和吸引力，我们实施招商先行。
天时、地利、人和，对于港龙城来说可以说都具备了。所以我觉得今天的主题“都心商务：从婆到商务生活服务商”用在我们港龙城这个项目上非常贴切。它说中了现在商业地产需要从住宅思维中跳脱出来，以服务意识来开发客户，以服务意识来打造项目。这是商业地产必须通过的一门功课。
写字楼开发到了要转变思维的时候？
王文豪（凯德杭州公司总经理）
@王文豪
全产业链开发，标准化运营，国际化服务，是凯德商业地产开发的重要经验，也是一种区别于住宅地产开发的思维。
杭州的凯德来福士是凯德继新加坡、上海、北京、成都、宁波之后的世界第六座来福士，也是凯德在中国已开业的来福士里规模大、业态丰富的一座。项目将汇集国际甲级写字楼、时尚购物中心、希尔顿康莱德酒店、雅诗阁服务式公寓、行政公馆和精品公寓。这六大商务业态既垂直交错，又自成体系。建成开业后，杭州来福士中心将成为浙江空中交互式商业综合体。这种空中交互的商业空间构造，在住宅思维里面是很难想象的。
而且，凯德的核心业务涵盖住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融等，建立起一条从投资、开发、运营、物业管理、财务咨询到房地产金融的整合性产业链。通过这样一种全产业链开发，凯德不仅为商业地产的各个链条、各个环节引入了国际化视野，同时也注入了专业的、前沿的思维。
刘 峥（高德置地广场营销总监）
@刘峥
商业地产开发商需要向客户学习，站在客户的角度思考，将客户的个人化体验充分融入到商业地产从规划设计到运营管理等各个环节。
高德置地广场，由享誉全球的SOM建筑设计事务所担纲建筑设计。SOM公司是世界的设计事务所之一，设计了上海金茂大厦、迪拜哈利法塔、纽约利华大厦等全球知名建筑。重要的是，SOM是一家非常注重细节，非常注重建筑本身内部系统搭配与组合的设计公司。应该说，这种设计理念在国内还是比较超前的。
高德在整体空间设计上，突出小空间、多中心的概念，而不是传统的那种一个很大很大的中心。释放小空间的一个作用就是可以实现客户的移步换景，增强体验感，同时又能保证私密性和安全性。通过向客户学习，我自己也对高德置地广场有了许多新的认识。而且，在接触客户的过程中，我发现大部分浙商往往只在意产权，而更多的国际客户在意的则是空间和建筑本身的理念。当然，年轻一代普遍看好这种空间格局和建筑理念，这也说明了高德置地广场代表一种趋势。
都心综合体是否是城市发展的必然趋势？
@徐磊
我们今天的城市消费，正在从目的型消费转向习惯型消费，这也就决定了未来的城市消费更注重体验和生活方式本身。而都心综合体恰恰符合这样一个趋势。
从目的型消费转向习惯型消费说明了一个问题，就是购物已经不是主要的目的，而是一个生活的习惯。为了配合这种习惯，未来的商业综合体需要更加注重体验和对生活方式的塑造。这也就使得商业地产的客户越来越转向为用户，作为商业地产开发商，不考虑用户显然是不行的。从目的型消费转向习惯型消费，还带来了另外一个趋势：我们现有的购物中心，在业态配比、交通组织、信息系统等各个方面需要相应的升级与改造。作为商专委专家组的召集人，我觉得这都是商专委接下来要研究的课题。
@金筱
商业地产，不是简单的商业与地产的拼盘，而是商业与地产的融合。在这个过程中，作为开发企业，需要转变思维，更需要革新传统。
我们商专委眼下也在对浙江省商务写字楼进行一次大范围的调研，目的在于理清商务写字楼行业市场的轮廓。因为，现在有一种声音认为，浙江的商务写字楼陷入了很大的危机，也出现了很多的问题，但是危机到底出在哪里，问题到底怎么解决，目前还没有一个可靠的答案。
这轮调研结束之后，在8月份（具体时间为8月6日），我们将在杭州举办一场浙江商务写字楼价值研判高峰论坛，到时候中房协、省房协的领导、著名经济学家还有全省的商务写字楼开发企业高层都将到场。希望通过这场高峰论坛，能够从行业的高度看市场，找到危机的突破口，找到问题的解决点，为浙江商务写字楼行业健康发展助力加油。
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