[摘要] 综合体 次实现了写字楼、公寓生活和休闲购物体验三者合一的生活方式，而大量综合体在国内的崛起，似乎也意味着一个新的“综合办公时代”的来临。可以说，综合体在一定意义上改变了写字楼的概念，进而也就刷新了现有的商务理念。
综合体 次实现了写字楼、公寓生活和休闲购物体验三者合一的生活方式，而大量综合体在国内的崛起，似乎也意味着一个新的“综合办公时代”的来临。可以说，综合体在一定意义上改变了写字楼的概念，进而也就刷新了现有的商务理念。在未来的某一天，对于许多上班族来说，写字楼办公，将成为一种时尚、轻松、愉悦的潮流，而不是陈旧、压抑、亚健康的代名词。
这次“商中微论”围绕综合办公、商业开发理念、商务写字楼突围之道等话题展开。现场氛围热烈，大咖们畅所欲言，各抒己见。现场观点层出不穷，精彩高潮迭起。现在就由商中荟为大家呈现这期“商中微论”的主要内容（更多观点和内容，因为涉及商业机密，不便公开发布，敬请谅解）。
参加话题讨论的嘉宾：
王亚：浙江省房协商专委副主任兼秘书长
徐 磊：中国联合工程 设计院院长
钱伟中：浙江德意置业有限公司总经理
蒋可扬：杭州康信置业有限公司总经理
孙 康：杭州九阳置业有限公司副总经理
郑伟梁：杭州富亿房产开发有限公司执行副总
金 筱：浙江省房协商专委副秘书长
综合体办公和纯粹写字楼办公有何区别？综合办公意味着什么？
@钱伟中：商业与办公融合的确是个趋势，但我想说的是，这两者不能随意地任意地融合，而是要有机融合。相比于今天我们要谈的“综合办公”，我可能更倾向于“纯粹办公”。原因很简单，我不希望在办公的时候受商业的嘈杂、混乱甚至油烟的打搅。当然，纯粹办公和综合办公其实并不冲突。因为综合体的各样业态，和它所倡导的都市mall生活方式，为写字楼办公带来了很多新鲜的形式。比如约见客户的时候，不一定非要在办公室里，也可以到商场的咖啡店里。所以，针对综合办公，我想说两点： ，综合是一种趋势，但不能随意地任意地综合，要考虑商业、商务、生活等多方的有机搭配。第二，综合办公应该更好地为纯粹办公提供 的商务环境和商务服务，理想一点说，就是让综合办公做到既综合又纯粹。
@金 筱：在这里我要提到徐院长考察过的北京一个项目：侨福•芳草地。这是一个成功将商业与办公，还有生活与购物等多方因素有机融合的案例。因为今天我们谈论的主题是综合办公，我就想到了这个案例。我们商专委下个月，也就是7月的2日—4日，会组织浙江商业地产开发企业的代表，去北京参加“中欧商业地产投资发展大会”，届时欧盟商会（包括英国、德国、意大利、法国、葡萄牙、西班牙等）的品牌商团也会到场，借这个机会呢，我们将组织大家去考察芳草地这个项目。我认同钱总的说法，综合办公是一个趋势，但这个趋势 不是说把商业、办公、商场、公寓、公园等因素简单平拼凑到一块就可以了，还需要有一个专业的、有机的系统让它们融合在一起。所以我觉得，综合办公意味着一种以都市mall为代表的现代生活方式。
写字楼项目怎么做商业？还是说，完全可以不做商业？
@孙 康：写字楼开发也有自己的一个发展过程。大致来说，从早的厂区办公，到后来的专门办公，写字楼从一种公司内部需求变成一种公司品牌需求或者说公司战略需求。我们的项目就是这样，项目很大一部分是集团自用。对于专门办公的写字楼项目来说，对品质要求会很高，甚至可以不惜成本。那么，从专门办公到综合办公，这又是一个阶段。在这个阶段，意味着写字楼不仅要满足集团的需要，还要满足社会的需要。不管是哪一种，我觉得存在的就是合理的，每一种都对应一种社会需要。所以说，写字楼项目到底做不做商业，我觉得不是一个特别紧要的问题。因为做与不做，要看这个写字楼的定位和规划。
@蒋可扬：我比较认同刚才钱总讲的，写字楼开发可以做商业，但是要纯粹。什么是纯粹？我个人理解是，商业要为商务服务，要为写字楼项目未来的发展考虑，不能随意开发商业。拿餐饮为例，也不见得所有的餐饮都合适引入到写字楼项目里。商务型咖啡馆，我觉得是需要的。写字楼不是有个说法叫做“商务地产”嘛，商务地产就要围绕“商务”来做文章，让商务更精准、更专业。
写字楼开发现在面临的问题与趋势
@王 亚：我们今天谈论的主题是“综合办公——都市mall的商务理念”。综合办公，既然大家已经认同这一趋势，那么我觉得再谈论“写字楼项目是否要做商业”就没有太大的意义了。对于当前的写字楼开发而言，问题的关键不在于商业配套或商业运营，而在于开发理念。刚才孙总也提到了，写字楼经历几个阶段，每一个阶段都带来了写字楼开发理念的变革。综合办公，在这几个阶段中，带来的变革更为彻底，也更为急迫。一边是开发企业觉得写字楼存量过剩且同质严重，而另一边，就我所了解到的，很多企业找不到合适的写字楼。也就是说，写字楼的问题已经不再是供需失衡，而是供需断裂。传统的写字楼开发理念，已经与企业理念存在一定的脱节甚至是断裂。这一点，尤其体现在一些科技型企业、创新型企业以及国际型企业身上。在这些企业面前，浙江写字楼市场整体落伍，跟不上从实体思维到互联网思维的变革，更别提从互联网思维到移动互联思维的变革了。这个问题不解决，谈配套、谈地段、谈营销、谈运营，都是从一个坑掉进另一个坑，根本上是个怪圈，走不出光明的大道。
@钱伟中：从写字楼实际操盘经验方面，我想在王秘书长的基础上再补充几点，算是谈一谈写字楼开发理念的趋势吧： ，商务和商业需要细分。智能化、科技型、产业化、园区型等等，现在的写字楼开发越来越看重细分市场的需求，而且在细分市场的基础上，写字楼开发可以做到更专业，服务更到位。第二，节约型办公。绿色、环保、健康，这些主题说了这么多年，尤其是国外企业，更为看重这些指标。第三，搭界新经济。什么是新经济？有互联网思维、移动互联思维的，就是新经济。注重智能化、科技型前沿趋势的，就是新经济。倡导健康社交、绿色商务的，就是新经济。这些趋势的价值，在未来相信会更加凸显。
@金 筱：从中房协商专委了解到，我们国家首部商务写字楼等级评价标准已经制定出来，并通过住建部建筑节能与科技司和中国工程建筑标准化协会审核。作为建国以来 部针对商务写字楼的综合标准，除了注重像钱总讲的节能与绿色环保之外，还注重商务写字楼的综合性能，并且注重用户体验，从用户的角度出发来考量写字楼的各项指标。这项标准体系，也将对写字楼市场的升级和趋势革新带来很大的影响。
写字楼市场大环境不好的情况，从不好到好这样一个周期，写字楼开业企业该怎么办？
@郑伟梁：听了钱总的一些观点，我很受启发。但是我也有一些疑问：现在写字楼市场整体环境不好，开发商和客户普遍都信心不足。而且，整体环境从不好到好会有一个周期。那么，在逆势情况下，写字楼该如何作为？用流行的话说，不作死不会死，但不作为 死。
@钱伟中：首先要说的是，商务和商业是两个概念。商务要求开发企业更专注。现在大环境不好，这不是某一个开发企业凭一己之力能够改变的，但是开发企业可以改变的是自己，是自己的产品，是自己的理念，是自己的服务。所以，我觉得在顺势的时候，要做好营销，而在逆势的时候，要做好服务。服务先行，商务先行，产品先行，而所有先行之中，核心的是，理念先行。比如绿城的很多项目，宋总的理念和理想在其中起着很大的作用。而现在杭州的一些写字楼项目，缺乏理念先行的头脑，每天想的只有两个问题：怎么卖掉？怎么利益 化？不太考虑服务、产品这些东西。你怎么指望他把项目做好呢。
@孙 康：借着刚才钱总的说法，那些每天都在想着把写字楼如何卖掉的传统思维，更像是住宅思维。而且，住宅是小学的话，底商是中学，街区是大学，综合体就是研究生了。研究生的事情，肯定要去研究，不研究不行。我觉得逆势环境下，写字楼开发企业要做研究，更多在前期定位、战略规划、产品增值、服务升级、系统改造方面下工夫。
当前写字楼市场结构性过剩成致命硬伤，寻求标准化、特色化、智能化是出路
@王 亚：写字楼市场大环境不好，不是没有原因。其他原因先搁置不提，我想指出一个非常值得一说的原因，那就是结构性过剩。刚才也说了，写字楼市场根本不是什么供需失衡，而是供需脱节甚至是供需断裂。供和需，完全不在一种思维上。作为“供”的一方，很多开发企业还是住宅思维，而作为“需”的一方，许多企业已经在实践互联网思维甚至是移动互联思维。两样思维，两样头脑，就像两代人一样，这中间产生了“代沟”，还怎么“供需平衡”呢？还怎么“供需对接”呢？完全平衡不了，也对不上了。
@徐 磊：写字楼市场是一个专业市场。在这个市场里面，行业标准亟待规范。这种规范的意义在于，让开发理念与开发技术有机结合，从而让写字楼项目充分发挥商务功能，实现写字楼服务 化（而不是利益 化）。换句话说，在今天这个局面下，写字楼开发企业要做的是通过服务 化来实现利益 化，而不是只想着利益 化，后却发现是利益小化。服务 化，就像孙总提到的，要从前期定位、战略规划、产品增值、服务升级、系统改造等各个方面下工夫，而不是坐以待毙。尤其是现在的互联网思维以及移动互联思维，帮我们打开了很多视野，也给写字楼市场带来了许多新的可能性。我觉得，未来写字楼市场会发展得更好。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
