[摘要] “商中微论”是浙江省房地产业协会商业地产专业委员会（已下简称“浙江省房协商专委”）联合“万物盈•商中荟”倾力打造的高端、精致主题论坛；每周一到两期，每期人数规模在3到5人，只对商业地产精英人士开放；论坛结合行业热点、痛点，以轻松对话达成优质圈层内部的自由交流与观点碰撞。
“商中微论”是浙江省房地产业协会商业地产专业委员会（已下简称“浙江省房协商专委”）联合“万物盈•商中荟”倾力打造的高端、精致主题论坛；每周一到两期，每期人数规模在3到5人，只对商业地产精英人士开放；论坛结合行业热点、痛点，以轻松对话达成优质圈层内部的自由交流与观点碰撞。
本期为6月场，主题为“用移动互联思维改造商务写字楼”。什么是移动互联思维？当下写字楼主要面临怎样的困局？写字楼的营销战略在移动互联思维之下是否需要调整？整个行业市场的机遇在哪里？看写字楼开发与运营大咖以及写字楼一线操盘手如何说。
互联网思维似乎已经过时了，现在该谈谈移动互联思维了。那么什么是移动互联思维呢？
总结下来，不外四点：1、绿色环保成就健康社交；2、用户体验7*24开放；3、大数据管理实现“分效率”；4、智能操作提供移动生活。商务写字楼，尤其是高端商务写字楼，定义着现代都市近乎三分之一的生活。用移动互联思维改造商务写字楼，因此关乎现代都市人的生活方式乃至生活精神。
这次“商中微论”围绕绿色办公、健康社交、用户体验、智能商务等话题展开。现场氛围热烈，大咖们畅所欲言，各抒己见。讨论时间随着讨论的不断延伸，由原定的一个多改为两个多。现场除对中国经济整体局势的探讨外，还针对浙江写字楼市场展开精彩研判，观点层出不穷，精彩高潮迭起。现在就由商中荟为大家呈现这期“商中微论”的主要内容（更多观点和内容，因为涉及商业机密，不便公开发布，敬请谅解）。
参加话题讨论的嘉宾：
王亚：浙江省房协商专委副主任兼秘书长
徐 磊：中国联合工程设计院院长
何小军：杭州越秀房产总经理
卢 静：杭州越秀房产商业部副总经理
顾洲华：赛银置地投资控股有限公司董事长
沈 芒：西溪天地投资管理有限公司总经理
朱 虹：郡原蓝湖国际副总经理
高 玉：中大圣马置业有限公司营销总监
丁晓红：浙江省房协商专委副秘书长
金 筱：浙江省房协商专委副秘书长
浙江写字楼市场到底面临了什么问题？
@王 亚：这一期“商中微论”的话题是“用移动互联思维改造商务写字楼”。很多人可能觉得奇怪，为什么要改造商务写字楼？现在流行的对于浙江写字楼的批评声音无非是同质化竞争严重、空置率高升，但是原因是什么？没有人去研究过。我觉得这就很成问题了。所有人都在焦虑，都在对市场失去信心，却没有人真正知道原因在哪里。作为浙江商业地产的一个权威组织，我们商专委准备发起这样一个针对写字楼市场的研究，去追问一下浙江写字楼市场到底遇到了什么问题。我们终会形成一个完整的数据分析和价值研判报告，到时候也希望诸位多提意见。另外呢，我们商专委在这个月月底，6月26日，有个关于浙江写字楼市场价值研判的高峰论坛，规格会很高，会有住建部、中房协的领导、国内外知名的具有实战经验的写字楼操盘手，一起参加。在这里先留个悬念，我们希望在本月月底的高峰论坛上，能对这个问题有个全面的回答。希望能够通过这次大会，能够对浙江写字楼市场有一个系统的现状梳理、权威的问题诊断与合理的价值研判。
现在经济大环境不好，写字楼该怎么办？
@丁晓红：现在谈经济大环境不好，还有什么崩盘都谈的太多了，一听就烦，因为在我看来，根本没有谈到点子上。我认为，现在不是经济大环境不好，而是大家对市场没信心了。住宅、商铺、写字楼，所有的购买者和投资者，都是这样一个心理。对于开发企业来说，营销可能都已经到了“临门一脚”的时候，一个信心不足成了的拦路虎。
@朱 虹：从我多年的操盘运营经验来看，现在经济大环境的确是个特殊时期，而且我认为，在这个时期，一味地去营销、去拉客户，都是不给力的。不解决产品，就不可能有销售。在这样一个特殊时期，对于写字楼开发企业来说，纯粹的被动会让你跌得很惨，而盲目的主动又会让你无所适从，关键的，还是在于产品。你有没有花心思去培育你的产品，你愿不愿意为了你的产品去做些什么。
“开发写字楼，就是开发客户”
@朱 虹：开发写字楼，就是开发客户。现在做广告、搞促销，都没有用了，根本在于解决客户的需求。客户需求什么，不是你想一想就能想出来的，而是要去做调研，做访谈，做活动，通过一轮又一轮的沟通，才能知道客户到底在需求什么。同时呢，你还要分析项目周边的客群，这个分析和完全以营销为核心的客群分析是两回事，不是单独针对某个客户的购买和出租需求，而是搞明白项目周边的客群在商务办公方面有没有升级更新、系统配套等需求。了解到了以后，你再考虑，你的写字楼能不能为他们解决一些问题。这样的话，你的写字楼才算真正了解了客户的需求。
@徐 磊：说到写字楼开发，我建议大家有空去北京的芳草地项目现场看看。我已经去了好多次了，对那里的感受比较深。芳草地这个项目，大的好处，对于写字楼，尤其是对于综合体里的写字楼来说，是解决了为什么“综合”的原因，就是把商业的元素融入办公。这也一种开发客户的方式，就是说，芳草地真正实现了商业与商务的融合，提供了一种现代商务颇具创新意义的生活方式。
从商业到商务、从办公到生活
@高 玉：徐院长刚才说到商业与商务的融合，我们中大•银泰城是有发言权的。中大•银泰城作为一个综合体项目，有写字楼、有商场和购物中心，还有酒店式公寓。就像刚才徐院长提到的，综合体一定要解决为什么“综合”的问题。而且，今天提到“用移动互联思维改造商务写字楼”，我觉得合适改造的，可能就是商业综合体里的写字楼。因为它的创新性和可能性比纯粹的写字楼要多一些。在开发中大•银泰城的时候，我们考虑了很多元素，目的就是为了让写字楼、商场、休闲的绿色公园以及酒店式公寓等融合，结为一个整体，这样才能为人们提供更多的便利。
@金 筱：既然说到北京的芳草地项目了，我也多说一句。下个月，也就是7月的3日—4日，中房协在北京有一场中欧商业地产的大会，大会现场会有很多欧洲知名的品牌商团参展，同时还有相关的洽谈会和论坛。借参加这次大会的机会呢，我们商专委也在考虑组织浙江的商业地产开发企业去北京考察，看看现在国内前沿的项目是怎样的，体验一下，其中芳草地就是我们计划考察的项目之一。因为芳草地这个项目，我也去过，觉得它真的是很有特色，解决了从商业到商务、从办公到生活的全面融合，让人流连忘返。非常值得大家去看一下，相信会收获很多。
目前来看，写字楼营销的推动力在哪里？
@卢 静：我比较认同刚才朱总的说法，写字楼营销，目前来看，一味去做广告、搞促销已经没有什么实质作用了。这是一个培育时期，大家应该把目光放在如何增值你的产品价值上。只要产品增值做好了，到了要买的时候，大家首先考虑的肯定是你，而不是别人。
@顾洲华：营销是个大问题。我觉得写字楼营销的推动力现在在服务上，就是你拿什么来服务进来的企业，让他们觉得来你这里来对了，并且能有更好的发展。
@丁晓红：营销的推动力肯定在政府这边。像我刚才说的，现在的问题不是经济大环境不好，也不是要崩盘了，而是舆论导向有问题，让大家觉得信心不足。政府现在如果能够从产业角度对整个区域、整个板块有一定的信心支持，我相信营销的推动力就会产生。
@王 亚：大家的意见其实已经达成一致了。现在几乎没有这样的观点了，那就是觉得营销的推动力在营销本身。因为环境已经变了，不管经济好不好，整个市场的环境也已经变了，不是原来那个市场了。原来那个市场，大家投资热，如果你项目业绩不好，问题肯定出在营销上，但现在市场信心不足，营销的推动力只能在产品、在服务、在配套、在产业、在政策上。这也正应和了我们今天的讨论主题，用移动互联改造写字楼，首要的一点就是尊重用户，甚至不把用户当客户，要知道这是一个理性消费的时期，市场会有很多顾虑和想法，写字楼开发者必须适应这样一个时期。
已经建好的写字楼面对观念创新与趋势变革该怎么破局？
@沈 芒：写字楼的创新，需要商务观念的创新，但是对于已经建好的写字楼项目来说，创新似乎不是一件容易的事情，更别说面对未来的趋势变革了。那么，对于已经建好的写字楼，该怎么破局呢？
@王 亚：在今天谈写字楼的破局，有一个大的背景不得不说。有破有立，谈怎么破，其实也就是谈怎么立。那么，我们不妨先来说“怎么立”的问题。中房协商专委（全称：中国房地产业协会商业地产专业委员会）历时三年，组织国内外专家起草了“国家商务写字楼等级评价标准”，这个标准现在已经通过住建部和相关标准协会的审核，已正式推出。在这个标准系统里，其实就针对沈总的问题有了答案。未建好的项目，这套标准体系可以提前介入，相关专家组成一个大策划团队，对项目提出权威的指导；已经建好的项目也能调整，但是有个前提，那就是项目本身要具备调整的必要和价值。如果一个已经建好的项目本身就没有多大的发展潜力和价值空间，很显然，调整它也没有多大意义了。
@朱 虹：国家的这套标准和5A、LEED金有什么区别？因为我早是从坤和出来的，之前也接触过LEED金的认证，过程是相当曲折的，不是那么容易就获得认证的，而且花费的钱也不少。
@徐 磊：5A、LEED金这些都是单项的认证，5A应该算作智能建筑标准，包括还有3A，都是自动化的标准。国家这次颁布的标准，是一个综合的等级评价标准。因为国内的情况很多时候是，5A、甲级还有超甲级认证的机构多，而且标准混乱，各成一套，再加上呢，地方的标准分歧很大，又带有地方色彩，很难成为一个真正衡量中国商务写字楼水平的参考指标。所以我觉得国家标准的颁布，对于写字楼市场来说，有益于长期发展和良性竞争。
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