中国楼市为啥冰火两重天? 怎么办?

占豪

中国楼市又火了，房价噌噌上涨，排队买房的人群很壮观！真的是这样吗？的确是这样，深圳（楼盘）、上海（楼盘）、北京（楼盘）、杭州（楼盘）房价都噌噌上涨；但也不全是这样，库存量大的三四五线城市房价大多数依然是缓慢下跌，库存依然没太大变化，更未出现像一线城市那样的火爆场面。中国楼市，可谓冰火两重天！那么，为何中国房价会出现冰火两重天的现象？面对这种现象我们又该怎么办？

中国房价为何冰火两重天？

大城市的房价为何暴涨？在我看来，原因有四：

政策的宽松趋势与房产调控政策的解除。中国处于城市化进程之中，而且未来至少还有20年的城市化进程，这决定了中国房价本身有很强的基础支撑，这一点和美国、日本房地产泡沫破灭时的情况是根本性差异。在这种大的背景下，调控房产的政策取消后，再配上越来越宽松的货币政策，作为资产的住房会遇到很大的向上的推力。试想，发行更多货币，货币的购买力一定会下降，那么以其计价的资产是必然会。

一线城市住房库存少。当然，单单有条还是不够的，这还要结合具体的情况。根据国家信息中心发布的今年首份地产报告的数据，楼市库存消化需要4.4年。然而，一线城市却普遍低于1年，上海更是只够卖3.7个月。三四五线城市住房的库存量就不一样了，很多地方的库存都超过5年，购买预期也远远不够，所以三四五线城市的房价不但未大涨、未火爆，还有下跌。

知识、高收入人口的持续流入。北上广深等一线和一线半的城市，人口是常年流入状态，而且流入的人口大多是高知识和高收入的人口，这些人的流入自然会带来强大的购买力。以上海为例，年均三四十万的人口流入，房价可想而知。各地为什么强力争取人才，就是因为有人才就会有创新，就会推动经济增长。各地近几年陆续推出的引进人才政策，就是要通过对高素质人群的争取来获得更具有持续力的发展。

一线城市是稀缺资源。一线城市人口都是超饱和状态，很难再进行大规模的扩展。但是，一线城市汇集了更多资源，发展机会多，所以各地的高素质人口都积极向一线城市涌动。一方面是人口饱和、城市规模扩展空间不大，另一方面是资源多、机会多、吸引人，这就必然导致大城市的房子会变成稀缺资源。

这四个原因是导致现在一线城市房价火爆，一线半和二线城市房价蠢蠢欲动的根本原因。

三四五线城市房价为何没火？

三四五线城市的房价为什么没火？四个原因：

三四五线城市的房子可真是供过于求，原因是一、2008年经济刺激对房地产放得过狠，然后引发房地产的投资热潮，在三四五线城市持续数年后，销售情况却远远低于预期。在供过于求的情况下，其价格自然也就难以火爆得起来了。

二、城市规模小、机会少，缺乏吸引力。城市规模越小，各种社会需求也就越小，相对来说人的发展机会也就越少。在这种情况下，三四五线城市普遍缺少对人才的吸引力。人才都去了一二线城市，三四五线城市没有具消费能力和具消费潜力的那群人，房屋的销售自然也就远不如大城市。

三、房价与消费能力未能很好对接。三四五线城市的房子要靠谁来拉动？其实要靠农民进城来拉动。但是，农民能有多少钱？一方面三四五线城市发展机会少，很多农民都不选择去打工，更别说去买房了。农民进城要买房要具备两个条件：一是买得起；二是具有落户意愿。现在是两个条件都不太具备，消费能力与房价对接不上，所以房屋销售自然就不太理想。

四、三农改革还未有效推行。要想让农民落户城市，需要进行农业改革。一方面，要让农民从土地上解放出来，去城市干更多收入水平高的工作；另一方面，农民的土地要能合理地组织起来搞工业化的农业生产，提高农业人均生产率。只有这两点都满足了，农村人口才能加速向城市流动，现在三农改革还未达到好的状态，可以为城市输送劳动力，输送常住人口却有些困难。

怎么办？？

中国一二线城市需要房子去库存吗？根本不需要，根本没那么多库存。所以，对一线和部分二线城市房地产政策放得过松是很不合适的，这会加快推高房价，中国房地产行业有出现泡沫破裂的风险。我们的目标是去三四五线城市的库存，如今目标不但未达成，反倒促成了一线城市房价的火爆，这对宏观经济来说有害而无利。

所以，我们需要赶快对房地产政策进行微调，不能搞一刀切，不需要去库存的地方就要控制房价上涨，避免地产泡沫破灭。否则，一旦一线城市真的出现地产泡沫破裂，不但三四五线城市的去库存将泡汤，中国宏观经济也将遭殃。

针对当前情况，我的看法如下：

一、微调房产政策。对一线二线城市和三四五线城市要区别对待，要控制一线二线城市房价的过快上涨，避免房产泡沫破灭。同时，要推动三四五线城市降价卖房，加快推进购买力与房价的对接。

二、推动城市群建设，构建大城市带动小城市体系。应该推动城市群建设，加快大城市和周边小城市的互联互通，通过这种互联互通形成大城市带动小城市的格局，通过大城市的需求带动小城市的经济增长从而增加中小城市的机会，通过城市集群的建设推动社会分工的细化，如此即可由点带面，推动经济增长，带动房产的去库存化。

三、推动农业改革，引导农民进城。我国农业需要进行改革，需要由包产到户的小农业生产向集中资源的工业化农业生产快速推进，只有这样才能从土地上解放农民，才能将解放出来的农民投入到更高产值的工业化、消费化、服务化的社会大生产之中。如果不能理顺农村的生产力和生产关系，农民长期困在土地上，不但人均产值低，更为重要的是影响城市化进程，会抑制中国经济发展。因此，农业改革与引导农民进城相辅相成，应同时推动。

四、加快推动中小城市的配套服务建设。中小城市为什么机会少？一方面是人口少，另一方面是配套不够，农民到城市就无法生活了，他们怎么可能会选择到城市呢？所以，如何进行微观的配套吸引更多农民进城发展，对三四五线城市的经济来说至关重要。在这方面，需要开辟一些新思维，需要政府根据自己的情况进行一些规划和统筹。

五、四五线城市应大力推动人才引进。竞争归根结底是人的竞争，三四五线城市相比一二线城市对人才的吸引力是非常有限的，所以高级别人才都向一二线城市流动而去。三四五线城市应该在吸引人才方面下些功夫，应该通过一些优惠政策刺激更多人才向三四五线城市流动。

这些都理顺了，那么去库存和可持续发展才会形成合力与接力，才能可持续地推动经济发展。

（占豪 投资专家，《黄金游戏》系列、《货币战争背景：中国经济与应对方略》作者）