[摘要] 近日，世邦魏理仕杭州发布了《2015杭州房地产市场回顾及2016展望》。去年杭州写字楼租赁市场，需求强劲复苏，金融及科技类行业占整体市场需求接近七成。而据戴德梁行新数据显示，过去的2015年，杭州写字楼市场新增供应量115万平方米，整体库存量达279.5万平方米。
近日，世邦魏理仕杭州发布了《2015杭州房地产市场回顾及2016展望》。去年杭州写字楼租赁市场，需求强劲复苏，金融及科技类行业占整体市场需求接近七成。而据戴德梁行新数据显示，过去的2015年，杭州写字楼市场新增供应量115万平方米，整体库存量达279.5万平方米。随着配套设施的逐步完善以及商业氛围的日渐成熟，钱江新城已成为杭城写字楼的重要板块，该片区的写字楼租金自2013年以来首次录得正增长。杭州优质商铺在2015年市场分化加剧，O2O等新业态破冰，发展趋势明显但短期内尚无法彻底改变同质化困局。
钱江新城仍是高品质写字楼大区域
2015年杭州优质写字楼市场共4个项目交付使用，均位于钱江新城板块。写字楼吸纳量为247,000平方米，受经济增长放缓影响较2014年略降9.1%，但来自金融类、IT/科技类和专业服务的写字楼需求强劲。2015年，在民营金融机构需求的推动下，金融行业成交面积占比在2014年37%的基础上进一步提升至42%；而以阿里巴巴为首的IT企业的活跃则使科技类需求继续以27%位居次席，在17个主要城市科技类企业写字楼需求贡献率排名中仅落后于北京。2015年以来企业由黄龙等传统核心板块往钱江新城搬迁的案例显著增加，其中不乏ABB、PWC、三星、生命人寿等国内外优质租户。因而在面临大量供应入市的情况下，2015年钱江新城板块空置率并未出现大幅上涨，仍维持在27%水平，且贡献杭州写字楼市场全年吸纳量的77%。
2015年杭州写字楼租金全年上涨2.3%。其中武林板块涨幅大，年涨幅达5.1%，领涨于其他板块；黄龙板块租金上涨2.3%，但下半年起有高位滞涨的迹象；钱江新城板块在经历前三季度的盘整后，四季度上涨1.9%，全年租金涨幅1.6%，一举扭转自2013年以来的持续下跌趋势。
2016年预计约有24.4万平方米的新增供应，大部分仍位于钱江新城，意味着钱江新城仍是一个高品质写字楼可租面积充沛的区域，而优质企业迁入所带来的示范和集聚效应预计将为该区域2016年的写字楼需求提供助力。按过去五年杭州写字楼市场年均净吸纳量22.7万平方米来推算，2016年杭州优质写字楼租赁市场将基本处于供需平衡的局面，空置率将小幅走低，租金呈1-3%的小幅上扬走势。
电商冲击下租金滞涨现象明显
2015年杭州核心区零售物业市场无新增供应，以百货店为主的部分项目的持续调整升级令空置率较2014年微升0.3个百分点至4.3%。
品牌拓展方面，2015年我们并未看到国际一线品牌在杭州有明显撤退趋势，奢侈品及轻奢品牌活跃度不减。过去一年在杭州继续扩张的奢侈品牌包括Prada，Louis Vuitton，Tiffany和Lora Piana等以及首秀杭城的Delvaux；继续扩张的轻奢品牌有Michael Kors和Kate Spade等。与此同时，家居体验类品牌则继续受业主青睐。继杭州宜家火爆开业后，购物中心也积极引入类似业态。如罗莱家纺旗下的廊湾国际家居在万象城开业；韩国衣恋旗下的家居品牌Modern House在西湖银泰城开出约1,200平方米的店铺；法国高端家居品牌Habitat在滨江星光大道二期开出杭州旗舰店。购物中心首层平均租金全年上涨0.6%，近三年租金涨幅呈逐年收窄的态势，电商冲击下租金滞涨现象明显。
预计2016年全年新增优质零售物业约28万平方米，开业时间都集中在下半年。考虑到杭州核心区优质零售物业市场目前低存量、低空置的现状，未来新项目的入市不会对核心区市场形成实质性的冲击，并将加速国际零售商在这一重要市场的布局。
小面积、低总价产品为市场主力
数据显示，过去的一年中，杭州销售型写字楼成交量多的仍是小面积、低总价产品，主力户型在300平方米以下的成交占比达42%。
自2012年后，杭州甲级写字楼新增供应量呈现爆发式增长，新增供应主要集中在新兴商圈。戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光表示，未来三年内，杭州甲级写字楼市场供应量约为320万平方米，持续供求失衡的状态将成为杭州写字楼市场常态，市场竞争将进一步加剧。
事实上，就目前来看，整个杭州的商业地产市场的供求压力一直较大，透明售房网数据显示，截至目前杭州市区的商业地产的总存量仍维持在7.4万套，按照去年全年的去化速度，在不增加新供应量的基础上，仍需要近三年半的时间。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
