[摘要] 2015年杭州楼市频受救市政策刺激，成交也创下6年新高，开发商们唱好楼市声音出现。“看好杭州，非常有信心。”这是在2015年尾声时，开发商对于杭州市场的反响。
2015年杭州楼市频受救市政策刺激，成交也创下6年新高，开发商们唱好楼市声音出现。“看好杭州，非常有信心。”这是在2015年尾声时，开发商对于杭州市场的反响。
去年，以“支持居民自住和改善性住房需求”为政策导向，从中央到地方出台了一系列利好措施，杭州房地产市场信心持续提振，购房需求有效扩大。根据中央12月份提出的“要取消过时的限制性措施”，预计2016年房地产政策会进一步宽松。然而，宏观经济经济下行压力加大，也会给2016年的杭州房地产市场带来一定的不确定性。所以究竟该以何种态度对待今年的房地产市场，不妨从几个角度全面判断。
杭州市透明售房研究院刚刚出具的《2016年杭州房地产市场展望》中明确提出几大观点，首先就提到了政策层面。房地产业作为我国经济增长的重要力量，仍然需要发挥其“稳增长”的功能和作用，再加上商品房库存压力仍然巨大，预计2016年从层面到杭州地方层面，房地产市场都将处于较宽松的政策环境中，以稳定住房消费，提振房地产市场信心，助力减轻地方库存压力。而随着政策宽松边际效应减退，弹性相对较小的刚性需求或率先出现增长瓶颈，改善型需求将成为政策调整的发力点，层面到杭州地方层面大概率会进一步激励改善型需求，促进楼市增量的形成。
库存量是衡量一个城市房地产环境是否健康的重要因素之一。从供应方面来看，杭州市区新建商品房显性库存大幅增长势头已在2015年初步放缓，住宅显性库存更在近几年中首次出现下降，市场整体的供求关系已经得到了较大的改善。2015年土地出让规模大幅削减，加上“预售新规”客观上延缓了土地转化成商品房的时间等等，可以判断2016年杭州新建商品房新增供应压力将比2015年大幅减轻。尤其是考虑到库存的非均衡分布，目前住宅库存量已相对较小的城市核心区域的住宅产品或会出现可售房源不足的情况，市场分化亦将更加明显。
从购房需求方面来看，房地产政策仍将致力于鼓励改善性住房需求和刚性住房需求入市，将对杭州房地产市场产生正向激励，提振购房者信心，带动市场销售平稳运行。但自住需求是有较稳定的量值，2014年杭州楼市成交上涨主要释放的是前几年积压的观望需求，而2015年释放的更多的是前几年的改善需求，购房需求在2015年的大量释放甚至部分透支，因此对于2016年的商品房成交量不能抱以过高的期待。尤其是主城区新建商品住宅或受供应量减少、地价攀升等因素的影响，不排除出现“量缩”局面。
从市场分化趋势来看，“分化”两个字是2015年杭州房地产市场的大特征，在2016年这个特征会进一步的加剧。从全市看，受到人口基数较小、外来购房需求放缓等因素影响，桐庐、临安、建德、淳安等区县商品住房套数去化周期较长，明显高于杭州市区。从市区来看，城市核心区域销售回暖较为明显，城市外围板块回暖速度相对滞后。从产品类型看，住宅产品受益相对明显，尤其是有着学区优势、地段优势、环境优势的住宅产品成为市场的成交主力，市区商业地产库存量相对较大。在此背景下，杭州市区新建商品住房价格走势已出现分化迹象，钱江世纪城、未来科技城、桥西、申花板块价格涨势较为明显，临平山北、下沙沿江等区域房价相对疲软。随着各板块新建商品住房供应进一步分化，价格走势分化的局面在2016年或会加剧，尤其是城市较核心区以及成长性较好板块的商品住宅价格有望继续呈现“稳中有升”的趋势，但商业地产以及库存较大区域的商品住宅依然需要“以价换量”。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
