[摘要] “10万元钱买个小商铺,10年后收益赚一番。可以相信吗?”近日,有读者来电咨询,称杭州一楼盘销售商铺时,对外宣传“十年包租回购”,收益十分可观,是否值得投资?
“10万元钱买个小商铺，10年后赚一番。可以相信吗？”近日，有读者来电咨询，称杭州一楼盘销售商铺时，对外宣传“十年回购”，十分可观，是否值得投资？
该读者所说的楼盘，正是位于临平山北的万宝城，2015年以2698套的年成交量位居杭州楼市套数成交榜首位。
一个名不见经传的楼盘为何能有如此高的成交量？看似美好的“回购”，究竟是天下掉下的馅饼还是陷阱？
面积小、总价低
临平的万宝城“火”了
穿过临平山的邱山隧道，沿着荷禹路一路向北至北沙西路交叉口，便是万宝城售楼处。在过去一年，万宝城成绩斐然，以2698套的年销售量位居杭州楼市成交榜首位。
1月10日，本报记者前往万宝城售楼处暗访。整个项目由4幢酒店式公寓及2幢商场组成，总建筑面积约27万平方米。目前主要在售2号楼商场内商铺及3~6幢剩余的酒店式公寓房源。
“万宝城大的优势是面积小、总价低。”临平某商业项目相关工作人员表示，商铺主力面积在5~15平方米，即便单价每平方米3万元，总价也就几十万元。加上开发商出了个十年返租回购的销售策略，对比周边同类型项目，对客户的吸引力很大。
从置业顾问给出的2号楼商场各楼层商铺面积及业态平面图来看，万宝城2号楼商铺面积小的仅3.82平方米，普通商铺面积在7~15平方米左右。
“酒店式公寓3年，商铺是十年且十年后按原价131%回购。”置业顾问对记者说。当日天气不佳，但万宝城售楼处的客户不少，还有拖家带口来看商铺的。“方圆3.5公里内就我们一个综合体项目，周边的住宅存量又大，客户看中了项目未来的投资前景。”置业顾问说。
当下主力在售的2号楼6层商铺，整层主打餐饮，宣传册上列明了辣府、炉鱼、元气火锅等12家餐饮的具体位置，而每家餐饮店所占据的商铺位置，是被分割成数个小面积独立产权商铺出售的。浙江卓伟置业有限公司总经理朗森钢在接受媒体采访时曾表示，今后万宝城将提供63家餐饮，临平个巨幕影院等业态。
据透明售房网数据显示，截至1月11日，入市销售一年多时间以来，万宝城共售出3241套房源，其中1、2幢楼商场部分共销售出1529套，目前已申领出的预售证中余830套商铺可售。
销售顾问提供的万宝城置业计划表
十年返租，到期回购
产品设计更像是理财产品
去过万宝城售楼处的购房者都会发现，一旦对商铺有兴趣想了解价格时，置业顾问会给出一份“万宝城置业计划表”，列明商铺房号、面积、总价等信息。
以2号楼6楼一套约10平方米的商铺为例，总价在10万元左右，按交付后年6%的保底、后9年7%的保底来计算，十年间保底租金在6.9万元左右。此外，开发商承诺商铺出租后超出部分业主与开发商按二八比例分成，业主可得其中两成。
十年后，开发商以131%的比例在原总价基础上回购，这意味着，一旦购房者购买这套商铺，十年后业主的在20万元左右，扣除本金，购房者的达到100%。
看上去这样的确实可观。记者就此向财经界相关人士咨询万宝城的商铺率时，对方表示，这个率与目前多数银行理财产品差不多。“5个点是大多数银行理财产品的平均值。”他说，投资房产是固定成本支出，这十年时间客户是不能动的，而理财产品期限有长有短，到期还能取出。
“十年后若是开发商依约以131%回购，较银行理财产品要高些，但十年期的风险太大了。”该名财经界人士表示。
馅饼还是陷阱
需时间检验
2001年6月，建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发商企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后或者变相售后的方式销售未竣工商品房。
或者是为了规避政策风险，万宝城在2014年项目销售之初成立了杭州卓万商业管理有限公司，负责万宝城项目的经营。购买商铺的业主与开发商签订《商品房买卖合同》的同时，将与杭州卓万商业管理有限公司签订商铺使用权出让合同及回购的转让合同。
万宝城将对业主的商铺进行统一装修、出租和管理，业主本人不能对商铺随意改动，几个小面积的商铺合在一起租给同一家店。
然而这一做法却有风险存在。“由于开发商主导了商铺的销售与返租，一旦开发商资金链断裂，投资者会出现房财两空的后果。”浙江六和律师事务所胡增冬律师表示，一般商铺都是提前预售，开业时交付。若这一期间开发商资金链出现问题，能否交房都难说。
若是顺利交付且商场经营良好，业主或许能按合同约定10年后回购给开发商，但10年后业主手中的小面积商铺将面临出租难的困境。“买我们商铺的，就别想着卖了或自己收回，主要还是投资。”万宝城置业顾问表示。此外，虽说额外二八分成，但相对于个体商铺拥有者来说，很难看清运营商的这笔账。
若是商场经营不善，则业主约定的保底都难以获得，更别提十年后开发商回购。
万宝城项目的开发商与杭州卓万商业管理有限公司皆为鼎盛控股集团有限公司旗下公司。一旦经营方或开发商倒闭或退出，商铺的业主必须与数位共同拥有该店面的其他业主协商，才能调整经营方向和租金，转手更是困难重重。这时只怕业主想自救都难。
返租回购风险重重
几乎没有成功案例
记者在百度搜索栏中搜索“返租回购”，搜索到的都是各地返租回购出现问题的项目，从以往各地的案例来看，散售再统一经营返租的商场罕有成功的经验，甚至有运营方在返租期结束后立刻“人间蒸发”，欠下业主数千万元租金。
而杭州，类似的情况并不少。2015年初被曝停工的万禹国际，先后以红木馆、万禹汇美食城等名义，“以租代售”出租商铺20年使用权，保底低10%，且五年后商铺可转让，按原投资额的120%退回，每半年支付一次。
然而早期一次性付款购买的商家，在拿到几期后便再无，开发商也因停工被曝资金链断裂，至今项目仍未复工。
早些年前九堡的红星美凯龙金茂MALL，主打家居市场，2010年销售时商家承诺购买15年商铺使用权后可马上返租，6年内返还70%投资额。如果6年内想退，按年终结清租金的基础上，再全额返还购房款。然而2012年时商场经营已陷入困境，说好的返还投资额也成了泡影。
“返租回购其实是开发商在销售阶段玩的数字游戏，这是假定商场盈利的前提下，若商场收取的租金无法与承诺给业主的返租金额对冲，那么这笔账本身就是不平的。”赢商机构总经理方芳指出，将大面积商业分割出售、采用返租的形式，本身就违背商业统一经营、统一管理的基础，对小业主来说，往往会成为先被牺牲掉的一批。“试想下，十年后你还能找到你的商铺在哪个位置吗？”方芳说。
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