[摘要] 截至昨天下午三点，杭州新房(包括余杭、萧山)已成交125558套，超过了为疯狂的2009年成交的11万套纪录。在这样的走势下，人们关心的是，市场是否会逆转？房价是否有上涨趋势
截至昨天下午三点，杭州新房(包括余杭、萧山)已成交125558套，超过了为疯狂的2009年成交的11万套纪录。在这样的走势下，人们关心的是，市场是否会逆转？房价是否有上涨趋势？
事实上，近17万套的天量库存，加上未来的供应量，楼市面临的挑战依然巨大。今年出让的700万m2土地量可能在明年全线面市，还有一组数据不可忽视：本报记者统计了2011年至2014年已出让但尚未开盘的项目，发现市场尚有350万m2的潜在供应量。
楼市拐点，恐怕尚难现。
今年新推土地
可新增704万m2供应
今年下半年土拍市场掀起一阵阵的高潮，各个板块地王频现，开发商为拿好地竞争异常激烈，按照目前开发商“快速开发，快速周转”的短频快操盘手法，今年拍出的土地，其项目很可能在明年面市。
今年1月至12月28日成交的涉宅用地中，仅天阳凤起、融创候潮府已入市，剩余的59宗涉宅土地，或是尚在开发阶段，或是开发商刚拿到地。另外，今年拍出的纯商业用地也不少，有52宗(包括余杭、萧山)，含少量的定向用途，比如加油站、科研办公等。
根据记者的统计，以上59宗涉宅地块可建面积约557万m2。以一套房子120m2来计算，明年的楼市新增供应约4.6万套；今年拍出的纯商业用地可建面积147万m2，多数会呈现酒店式公寓和写字楼。这商业和住宅加起来704万m2的可供量明年陆续上市后，对市场又是个巨大压力。
截至12月30日，杭州市区新房库存共计16.7万套(包含住宅和商业)。即使没算上新增供应量，按照今年月均成交10100套新房的去化速度，要消化目前楼市的库存需要17个月。
如果再算上新增供应，这个消化周期需要更长时间。我们假设今年拍出的土地包括商业在内都在明年入市，那么根据明年可能新增的704万m2供应量，统一按照每套120平方米计算，整个杭州新房市场可能新增5.9万套房源(包括住宅和商业)，按目前成交水平，消化期将会拉长至23个月。
明年供应热点：
未来科技城、奥体、桥西
今年土地成交分布不均，导致明年供应不平衡。今年成交地块，集中在余杭、萧山，这其中未来科技城、奥体赢得了开发商的芳心，滨江、桥西这两个一度断供的区域，明年也迎来了高端产品的供应。
据统计，今年1月至12月，余杭区共成交21宗涉宅地块，共计可建面积180万m2，是今年土地成交多的区域，如果按平均每套房源120m2计算，明年余杭新房大新增房源达1.5万套；商业用地，余杭同样供应大，今年拍出商地可建面积达71万m2，大约明年可新增6000套的酒店式公寓和写字楼。加上住宅，该区域新增房源量可达2万套。算上现有库存，明年仅余杭区就有7.8万套房源可供选择。
这其中，隶属于余杭的未来科技城土地供应量有85万m2，占了整个余杭区新增供应量近一半，明年未来科技城或将新增7000套房源。陷入价格战多年的临平北，今年没有成交地块，缓解了去化压力。
萧山今年重点供应在钱江世纪城、奥体和北干区域。本周一奥体板块出让三宗宅地，共计可建面积37.4万m2，陡然给明年的萧山市场供应加了码。这三宗地块被融创、龙湖、旭辉以高地价分食。这几家狼性十足的开发商，势必在明年的奥体板块掀起一番营销大战。靠近滨江的萧山北干区域，在今年10月，由于中铁建、滨江的联合拿地，开始走入大众视野，这块25万m2宅地将明年入市。
由于供应量小，一路涨价热销的桥西、拱宸桥区域，明年将有三个项目密集上市，即阳光城、大家以及金地项目，阳光城规划、大家项目的案名已定，考虑财务成本，项目会快速入市，三个项目共计30万m2，极大地补充了区域供应量，但也可能迎来一番销售恶战。
明年的滨江非常有看点。今年10月，绿城九龙仓联合体、中国金茂在滨江先后以楼面价21046元/m2和楼面价21512元/m2分获宅地，刷新地王纪录。这两宗地块产品定位高端，金茂已明确打造“金茂系”的高端产品“金茂府”，两大项目都将于明年露面。业内猜测，这两个楼盘将把滨江带入40000元/m2时代。
2011年至2014年间出让土地
尚有350万m2未上市
除了库存量与新增供应量，还有一个供应的因素不容忽视。杭州还有不少隐匿若干年尚未入市的项目，或将继续增加明年楼市供应。
记者统计发现，2011年~2014年这四年期间，包括商业用地在内，已成功出让但项目尚未入市的可建面积至少350万m2。如果按120平方米计算，这些未领出预售证的房源达2.9万套。
2011年开始，楼市受到“限购限贷”影响，进入下行状态，楼市成交量下滑。2011年~2014年期间，拿地的开发商或是因为时机不好，营销思路变化，或是遇到资金问题等原因，项目迟迟未能入市。这些楼盘犹如楼市隐形人，随时可能现身。
比如，2011年11月新天地集团拿下江干区天城单元宅地，案名为天城府，至今未开盘；东日晴好从2011年5月31日拿地至今，项目已经封顶，外立面也已基本完成，却还处于待售状态；中维地产于2011年底以23亿元进驻之江板块，今年上半年才开始规划公示，可建面积20万多m2，至今未入市，并已传出要整体转让的消息；北京英蓝去年9月在大关单元取得一块商住用地，目前也没有销售迹象；还有中企御品湾，目前已改名为中企艮山府，开发商是2009年拿的地，现项目已经结顶，除了2013年年底领过255套房源的预售证外，其余房源仍未领证。这些楼盘蛰伏于楼市多年，是楼市新增库存不可忽视的部分。
其中，余杭区楼市的隐匿库存情况严重，2011~2014年期间，已出让但未入市的土地可建面积达150万m2，如果这些楼盘明年全部现身，余杭区将面临更大的去化压力，这个消化周期可以拉长至两年半以上。比较之下，主城区也不少，隐性库存约120万m2，量比较可观。
预售新规
可能会延迟新盘上市
“从表面上看，楼市供应的数据量是大的，但消化速度也上来了。而且，明年从供应节点来看，有其特殊性。”汉嘉机构副总经理陈焕春表示，受到预售新规和国际性会议的影响，明年楼市新盘供应集中在上半年和年底，或是延迟到后年，减缓了房源新增的压力，这两个时段之间的“中间档期”给库存提供了一个很好的消化期。
她认为，现在楼市不能简单看库存数字，而是要从板块和产品上去分析。“明年楼盘和板块‘二八’分化将更明显，需求也是分化的，改善将进入‘产品时代’。”
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