[摘要] 今年330楼市新政出台后，小李觉得手上艮园68平方米的房子有了出手机会，却没料想挂了大半年，到现在还没成交。这当中，单价还曾下调过2000元/平方米。“市中心老小区地段好，配套成熟，总价也不高，为什么今年来问的人都很少？”卖房艰难，换房计划也被搁置，小李觉得自己“心好累”。
今年330楼市新政出台后，小李觉得手上艮园68平方米的房子有了出手机会，却没料想挂了大半年，到现在还没成交。这当中，单价还曾下调过2000元/平方米。“市中心老小区地段好，配套成熟，总价也不高，为什么今年来问的人都很少？”卖房艰难，换房计划也被搁置，小李觉得自己“心好累”。
截至12月23日，数据统计，今年二手房成交套数排名前二十里，只有朝晖七区和古荡新村西区这样的老小区出现其中，其余都是清一色的次新房或是热门。
一个市中心房东的故事：降价2000元/㎡，挂了大半年罕有人问津
前几年，艮园一直被认为是附近上班族的佳租住小区之一，但今年以来，该小区的单价已经由原来的2万元/平方米以上，降到现在的1.8万元/平方米左右，甚至更低。“原来都是一些年轻人过渡买在这里，但现在这样的客户少了很多，房源结构老、停车难都是很大问题。”小区附近的一位经纪人告诉记者。
这正好印证了小李的困惑：为什么原来一直不愁卖的老小区，现在却转手困难，即使降了价却还是鲜有人问津。
今年4月，因为工作调动，小李准备把自己手上1991年的艮园68平方米两居室老房子卖掉，置换到城西未来科技城。“本来打算今年在工作地点旁买个三居室，但是现在老房子卖不掉，钱周转不过来，首付也不够。”
与其说卖不掉，倒不如说是价格没有降到位，“4月份我挂出去的时候单价在2.1万元/平方米，当时330政策刚出，想趁新政后的这一波行情卖掉，等了一个月，有5组客户来看过，但觉得房源太老，有的嫌价格太高，中介建议我调低价格，以19500元/平方米的价格再挂出去试试；又过了一个月，虽然看房的人增多，但始终没有成交，直到今年10月份，中介告诉我现在艮园的房子大部分只能卖到18500元/平方米左右，建议我再调整价格。”对这样的价格调整，小李表示很无奈。
现在，小李的这套68平方米的房子，挂牌价18800元/平方米，已经较4月挂牌价降了2000元/平方米左右。这在以往的市中心老小区中并不多见。
“我原本觉得，旁边就是绿城兰园，当时可被认为是市中心豪宅，均价都在5万元/平方米左右的，为什么隔了几百米我们的房子连2万元/平方米都卖不到？”小李告诉记者，以前他一直觉得市中心的老旧二手房虽不指望有增值空间，但也不至于贬值。在小李的理解中，市中心的土地一直是比较保值的。
“说实话若不是工作原因，我还不舍得卖这套小房子，没想到现在降了价还卖不掉。但话又说回来，如果没有很好的学区，上个世纪90年代的房子的确户型落后，外立面也老化，停车紧张就更不用说了。确实已经不符合80后的居住观念了。”小李说。
对于市中心的房子，王阿姨和小李有着同样理解，她近向记者咨询，说近大家房产拿下拱宸地王，是不是意味着周边的二手房会涨价？对此，一位二手房业内人士称：“其实无论是地王频出还是豪宅林立，和周边的老房子都关系不大。只能说明这个地段好。一些老旧二手房如果没有学区傍身，就其本身价值来讲，并不会有太大的空间，还会受次新房的影响价格下挫。”
更新换代，老旧二手房退居二线
透明售房网数据统计显示，截至2015年到12月23日，杭州市主城区二手房共计成交43691套，同比2014年的25735套增长68%，这个数字也超过过去5年年均交易量，距离2009年51021套的历史峰值，仅有7700多套的差距。
从今年的二手房成交量看，比往年有较大的提升，整体的市场容量在扩大。
今年二手房市场的一个明显特征是，老旧二手房与次新房、差距进一步拉大：前者如果房源年代在2000年以前，没有特别好的学区概念，按照原先的市场价挂牌，往往是难有人问津，价格一般都要比周边次新房要低，或者一些装修差的干脆就无人问津；而次新房或，基本是目前二手房成交的主力军。
“2009年在卖的一些房子很多都已经变成次新房，主城区可选择的二手房源很多，像申花、滨江以及城东等板块都很抢手；同时，在公积金贷款方面，对很多2000年以前的老房子都有不同程度的限制，再加上城市外扩，交通便利，不少新杭州人会选择次新房。”市场研究员宋文杰分析。
截至12月20日，杭州二手房成交套数排名前二十的小区里，次新房占据18个，传统意义上的老小区成交活跃度大大下降。
成交均价方面，前二十榜单中有五个小区成交均价不到1万元/平方米，清一色都是下沙次新房；1万元~2万元/平方米之间有11个小区，剩下为2万元/平方米以上。
数据统计显示，2015年杭州主城区二手房的成交均价为19212元/平方米，较2014年同期的18669元/平方米上涨2.9%。
不过，2015年杭州二手房成交单价跌幅前十的小区中，老小区占据7个，艮园位列首位。2014年，该小区的成交均价为20843元/平方米，但今年成交均价跌到18982元/平方米，跌幅达8.9%。
随着自住需求的不段释放，加上利好政策频出，二手房中，许多改善型楼盘的比例在不断上升，整体拉高了二手房的均价，“这个比例明年还有可能继续增加，随着杭州城市化不断外扩，‘去中心化’趋势愈演愈烈，特别是原本集中在主城区的医疗、教育资源正在不断外移，从这个角度讲，市中心老旧二手房的成交空间会被进一步压缩，目前的价格也不一定能撑得住。”宋文杰预测。
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