[摘要] 12182套！刚刚过去的11月，杭州市区又卖出了一万多套新建商品房，这也是今年以来杭州商品房月度成交连续第八个月破万套。 土地市场的成交也同样火热。11月市区土地市场推出四宗地块，其中三宗地块价格刷新板块内楼面价高单价纪录。
12182套！刚刚过去的11月，杭州市区又卖出了一万多套新建商品房，这也是今年以来杭州商品房月度成交连续第八个月破万套。
土地市场的成交也同样火热。11月市区土地市场推出四宗地块，其中三宗地块价格刷新板块内楼面价高单价纪录。
据中指研究院12月1日发布的11月百城价格指数,11月百城住宅均价同比和环比均实现上涨，有说法称，楼市“暖冬”可期。
不过值得注意的是，高成交量的同时，高库存仍是一个不容忽视的问题。以杭州市场为例，在11月份杭州市区的商品房库存量曾一度飙升至历史新高的17万套，现在这个量虽有下降，但仍保持在16.8万套左右的高库存量上，特别是商业地产，据相关机构数据，去化周期需要4年左右。
连续第八个月成交量破万套，市场现17万天量库存
据透明售房网数据统计，11月份杭州市区新建商品房共成交12182套，环比10月增加2.1%，较去年同期增加6.97%，列历史同期位。其中总签约面积为121.68万平方米，总成交金额为200.21亿元。这也是今年市区商品房成交连续第八个月月度成交量破万套。
早在11月初，杭州市区今年年内的新建商品房成交总量即已突破10万套。据新统计，截至11月底，杭州市区年内新建商品房共成交111294套，成交金额为1877.1亿元，创下历史新高。其中萧山区和余杭区的年内新建商品房分别成交19783套和41255套，也均已超过2009年的年度总量，创历史新高。
从成交主力来看，市场上刚性需求仍是主力成交人群。数据显示，签约面积在80-90平方米区间的房源占11月份住宅成交总量的55.2%，首次改善性需求占比则为17.3%。
近两年来，杭州市区新房市场的重心正逐步向余杭、萧山等转移，非主城区在商品房销售中的占比在提高。根据透明售房研究院统计，主城区占市区新房总签约套数的比重已从2008年的58.8%下降到今年的40.7%，而余杭区从2008年的29.4%上升到今年的37.7%，萧山区从2008年的11.8%上升到今年的18.8%。
另一组数据也说明了这一点。据统计，在11月份杭州市区成交量10的项目中，主城区项目仅占两席，其余均来自萧山和余杭，特别是萧山区，有5个项目位列榜单之内。
一边是销售的火热，另一边则是迎来了库存量的新纪录。11月24日，杭州市区可售房源170038套，其中，主城区可售房源85361套、余杭区可售房源58917套、萧山区可售房源25760套，三区的可售房源总额正式突破了17万套大关。而在不久前的9月26日，市区可售房源的库存量才刚破了16万套大关。据透明售房网数据显示，截至目前，库存量虽有下降，但仍保持在16.8万套的水平上，库存压力较大。数据显示，11月份的库存增量主要来自商业地产，住宅的库存占比则呈下降趋势。根据透明售房研究院统计，自2014年7月底杭州主城区调整限购政策开始，住宅可售套数的占比就呈减少趋势。截至11月底，市区住宅库存为9.6万套，占总库存的57%，较去年同期减少2.9%。
不过也有业内人士对后续的市场情况表达了担忧。该业内人士表示，在市场连续创下高成交量的同时，值得担忧的是明年上半年需求透支后的休整与下滑。
反观商业地产，去化压力则仍较大。数据显示，截至11月底，市区商业地产可售面积达750万平方米，按照目前的去化速度，去化周期为47.3个月，需要将近四年时间。
个盘与区域两极分化，楼盘“明星”效应明显
自4月份成交量破万套以来，杭州市场新建商品房的成交量已经连续8个月破万套，市场成交表现较好。不过这种高成交量的表现并没有“惠及”到所有项目，仍有部分项目的成交去化困难。高成交量的表现中，个别楼盘的明星效应明显。以11月为例，据不完全统计，11月份杭州市区共有520余个项目有成交，其中单月成交量在100套以上的为15个，月成交量在50套以上的则有64个。而单月成交量在10套以下的则有233个，占了近45%，其中成交量为1套的，就有56个。
同样是市区11月份成交套数的10的项目，11月份单月成交量高的为位于萧山钱江世纪城奥体板块的顺发·美哉美城，单月成交408套，签约金额为7.2亿元，签约均价为18522元/平方米。自9月份首次开盘以来，两个月左右的时间内，美哉美城已实际签约800多套房源。据介绍，美哉美城的业主中主城区占了49%，萧山区占29%,省内其余地方占22%左右。这也可以看出，随着杭州市区一体化进程的推进以及钱江世纪城板块的认可度提高等因素，主城区的购房群体开始向萧山区转移。其次是万宝城和置鼎·明珠1号两个新项目分别以单月成交275套和266套的成绩紧随其后。作为年度红盘之一的万宝城，位于临平山北板块，为商业综合体项目，因小面积低总价等优势，今年以来已多次表现不错，签约均价为6808元/平方米。类似的情况还有丁桥板块的新盘置鼎·明珠1号，成交面积为1.2万平方米，平均成交面积为43平方米左右，签约单价则为8039元/平方米。
此外，一些热门板块的一些热门项目也贡献了不少成交量。萧山区滨江·东方海岸项目，单月成交231套。未来科技城的欧美金融城（EFC）则单月成交了139套。主城区申花板块的景瑞·悦西台也贡献了131套的成交量，签约均价为28030元/平方米。这也是11月份市区成交量前十项目中一个签约单价在两万以上的。
事实上，今年以来，市场的两极分化已成为不少人的共识，无论是一级土地市场还是商品房市场，拥有越多市场份额以及品牌效应的房企也拥有越多的话语权。这也导致了房企之间的合作也越来越普遍。从市场情况看，杭州市场上诸如万科、龙湖、融创等性房企，以及杭州本土的滨江、绿城、德信、大家、高运、莱茵达、顺发等房企也均毫不例外地采取了“抱团开发”的模式。
从成交情况来看，除了一些以价格等优势取胜的项目外，有不错成交量的项目基本是以品牌房企为主。
而从成交均价看，11月份市区在售项目中，签约金额高的为绿城·江南里项目，签约均价达90571元/平方米。其次是顺发·美哉美城，签约金额为7.2亿元。据透明售房网数据显示，11月份市区新建商品房签约均价为16453元/平方米，环比上涨5.8%。其中，主城区、余杭区和萧山区三大区域的价格均有不同程度的上涨，特别是萧山区，签约均价为14798元/平方米，环比上涨9.4%。
板块高单价纪录屡被刷新，四宗地块贡献57.7亿出让金
除了商品房市场成交火热外，11月杭州的土地市场也延续了9月份以来的热度。
据统计，11月份杭州市区共成交土地四宗，均为主城区宅地，成交总面积约为199.6亩，总可建面积36.3万平方米，总成交额57.7亿元。余杭区和萧山区方面，11月份则是零挂牌。
11月20日，被业内冠以桥西单元后一宗宅地的37号地块出让，终该地块由金地以总价13亿元的价格拿下，折合拿地楼面价为16842元/平方米。而此前，桥西板块的高楼面价由远洋·大河宸章的15588元/平方米保持了近8年。同天出让的文晖单元杭氧锅综合体地块，则由朗诗地产以总价10.25亿元的价格拿下，折合拿地楼面价为18479元/平方米，刷新了此前万科在9月份创下的纪录。
11月23日，拱宸桥上塘单元宅地出让，终经过近60轮的现场报价，由大家房产以总价27.5亿元的价格拿下，折合拿地楼面价为20409元/平方米，刷新了此前9月份阳光城创下的纪录。而同日出让的三墩北地块，则由龙湖地产以总价6.88亿元的价格竞得，折合楼面价7190元/平方米。
有业内人士认为，在主城区好的板块拿好地已是开发商的共识。特别是在主城区优质宅地越来越少的情况下，一些位置条件较好的地块会引发开发商的争抢并不意外。
自7月份以来，杭州土地市场即开始慢慢热闹起来。泰禾高溢价拿下未来科技城地块、银泰联合上城城投拿下湖滨两宗商业地块。而进入9月份以来，杭州主城区土地市场终止了保障房竞投和竞价上线，恢复价高者得规则。杭氧锅综合体、上塘单元以及滨江等区域相继推出宅地，而这些地块中也有多宗地块刷新了区域内地块单价高纪录，特别是滨江两宗地块，三天时间内两次刷新区域内楼面单价纪录。
而在接下来的12月份，主城区热门区域将暂停推地，余杭、萧山以及大江东新城都计划推出地块。据杭州国土资源局对外公告，12月份主城区大江东将推出两宗宅地，余杭区则推出六宗地块，其中仅一宗住宅用地，刚于12月1日挂牌出让，终由合景泰富联合平安以18.67亿元的价格拿下，其余地块均为商业商务用地或加油站用地。萧山区方面则将推出八宗地块，其中七宗为住宅或商住地块，一宗为商业地块。
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