[摘要] 刚刚过去的11月,前有习近平总书记首提楼市,强调“要化解房地产库存”,后有第22届房博会姗姗来迟月底助推,终月成交量再破万套创同期新高,杭州(楼盘)市区一共成交12182套,风头罕见劲过“金九银十”。
刚刚过去的11月，前有习近平总书记首提楼市，强调“要化解房地产库存”，后有第22届房博会姗姗来迟月底助推，终月成交量再破万套创同期新高，杭州（楼盘）市区一共成交12182套，风头罕见劲过“金九银十”。
杭州楼市前所未见的月成交“八连万”神奇行情之下，11月的商业地产市场也有不错的收获，一共成交17.0万平方米，相比去年同期的10.9万方有约6万方的增长。从成交套数来看，11月杭州商业地产一共成交2793套，在楼市总成交量中的占比为22.9%，所占份额继续飙高至两成以上。
众所周知，杭州商业地产市场一直成交艰难，住宅狂飙的时候，商业地产未必受到带动，反而有时候会受到住宅成交量高企的压制。今年上半年，住宅行情4月就开始高速启动，但商业地产直到7月才联动有所起色。
统计数据显示，今年4月，杭州商业地产成交套数占比仅为12.4%，等到7月，这一占比终于增长为18.8%。直到三季度开始，商业地产项目才实现18%以上的月均市场占有率。到了11月，这一占比惊喜地增长至22.9%，今年的商业地产全年好行情有望。
统计数据显示，11月，杭州市区商业地产一共成交2793套，总成交面积17.0万方，而10月总成交面积虽然高至19.6万方，但由于万银双子中心单盘即贡献了5.6万方的成交大单，因而除去万银，11月成交量相对而言处于高位。同时由于11月成交套数飙高，说明小面积商业房源成交得比较多。
11月的一个热点话题是，杭州楼市可售存量一度飙至17万套以上，创下历史新高。然而细究数据后发现，整体库存高位运行的“障眼法”下，随着今年的高速去化，住宅的去库存压力已经得到扭转显著降低，压力更大的当数商业地产。
截至11月底，杭州市区新房库存达168309套，环比10月底增加了5000余套，但事实上住宅库存占比却呈持续下降趋势。透明售房研究院统计数据显示，11月底，杭州市区住宅存量9.6万套，套数占到总库存的57.2%，相较于2014年7月局部放开限购时减少了12个百分点；这一可售套数相较去年同期已减少2822套，如果以近6个月杭州市区住宅月均成交套数来计算去化周期，11月底的住宅去化周期为10.3个月，已出现连续6个月下降，比起2014年7月底已整整缩短了13.4个月。
反观商业地产却是实打实的压力山大，商业地产本就成交速度比住宅慢，申领预售证时又是整幢申请套数较多，因而存量一直高企。截至11月底，杭州市区商业房源可售面积高达750万方，去化周期高达47.3个月，相较于2014年7月底仅仅缩短了3.2个月。由此可见，杭州楼市的去库存压力其实多在商业地产上，目前商业地产和住宅市场的去化周期比已达4.6：1！
11月的商铺市场，环比10月有所放量，然而价格出现下行。汉嘉佰盛商管数据显示，11月，商铺一共成交3.5万方，环比10月的2.7万方有0.8万方的增长；成交均价为19512元/平方米，环比10月的21683元/平方米直降逾两千。
从商铺成交面积前十排行榜中可见，萧山、余杭楼盘占到了一半，其余楼盘均价也偏低，从而拉低了整体成交均价。前十个盘中，均价高于两万的只有龙湖·春江彼岸和新天地，有七个楼盘的均价都低于14000元/平方米，低的科尔·南城嘉园，均价甚至低于万元。
个盘冠亚军都出自余杭区，位于塘栖的嘉凯城城市客厅成交了99套小面积商铺，套均成交面积仅约35方，单价也不高，为13806元/平方米；亚军为良渚板块的上亿·SOHO，套均成交面积更小，仅为14方，单价则为12295元/平方米，可见小面积低总价商铺受捧。
再看写字楼市场，如果不论10月万银双子中心5.6万方的单盘大单，11月行情跟10月基本持平，一共成交3.5万方，成交均价17218元/平方米。
从写字楼成交面积前十排行榜来看，市场继续呈现两极分化的局面。钱江新城两个楼盘价格飙高，新盘越秀·维多利中心成交2310方排名第五，价格则高达39000元/平方米以上，这也是钱江新城迄今为止的高成交价；凯德·来福士排名第十，成交均价也在三万以上。其余个盘成交价格都在两万以下，低的是萧山的中栋国际，成交均价低于七千。
随着新老楼盘的同步发力，11月的酒店式公寓市场成交放量，一共成交10.0万方，环比10月的8.0万方大增两万方，成交均价为12468元/平方米，环比有所下降。
盘点酒店式公寓成交面积前十，可以发现市场热点仍为小面积低单价房源。个盘前十中惟一的高价盘为钱江新城的万象城·悦玺，排名第四，成交均价为26642元/平方米。其余九个上榜楼盘均价全在13000元/平方米以下，单价万元以下的楼盘多达五席。
个盘为丁桥新盘置鼎·明珠1号，对于11月的月成交量贡献大，一共成交266套、1.1万余方，均价约为8000元/平方米，套均成交面积为43方。亚军和季军均为前期市场热盘，临平山北的万宝城成交190套排名第二，均价不高，稳定在5000元/平方米之上；未来科技城板块的欧美金融城EFC，成交放量118套排名第三，也是小面积低总价房源。
板块来看，周边区域份额不少，萧山、余杭楼盘占到了五席，其中临平板块有两盘上榜；下沙板块向来是酒店式公寓供应大户，也有两个楼盘上榜，成交均价在万元上下。
截至11月底，今年杭州市区新房成交量已突破11万套，超过疯狂的2009年成交量，而12月仍是各家开发商的年度冲量档期，今年杭州楼市月成交“九连万”指日可待。那么，12月的商业地产能否持续两成以上的成交套数高占比，跟随住宅打一场漂亮的年末收官战，我们拭目以待。
11月商铺成交面积前十
嘉凯城城市客厅塘栖99 3451.96 13806
上亿·SOHO 良渚129 1818.25 12295
龙湖·春江彼岸奥体9 1361.66 20485
科尔·南城嘉园萧山11 1263 9558
万泰·新语 华丰15 1124.28 11810
万宝城 临平山北85 1032.7 19837
鑫运·时代金座九堡3 1009.67 11316
杭州新天地 新天地8 976.72 24578
望京商务中心钱江世纪城2 920.66 12300
润和·信雅达国际滨江区政府1 749.99 12200
11月写字楼成交面积前十
博地世纪中心钱江世纪城 8 4344.1313731
万达广场大桥西 42 2989.810837
中栋国际萧山 20 2538.936521
世茂中心滨江 19 2462.8514158
越秀·维多利中心钱江新城 9 2310.7339138
浙商国际中心九堡 22 2310.1213337
中节能·西溪首座西溪 11 1939.4815194
迪凯银座钱江新城 4 1815.6319188
望京商务中心钱江世纪城 3 1500.0614990
凯德·来福士钱江新城 4 1320.6231907
11月酒店式公寓成交面积前十
置鼎·明珠1号丁桥 26611584.768039
万宝城临平山北 1907699.885118
欧美金融城EFC未来科技城 1186241.3311206
万象城钱江新城 264052.2226642
英冠·水天城钱江世纪城 73392.1210228
鑫运时代金座九堡 673325.029552
GEC金沙国际米特家金沙湖 513097.658627
宝龙城市广场下沙大学城北 642899.310238
美致生活广场临平 752702.3112573
萧山宝龙城市广场萧山 472445.899062
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